תוספת קומת משרדים מהווה מימוש לעניין חוק התכנון והבנייה. הפרק השלישי לחוק מדבר על חיוב בהיטל השבחה בגין זכויות בנייה נוספות.
במאמר זה נדמה בניין בן חמש קומות אשר במגרשו אושרה תכנית המתירה תוספת קומת משרדים.
נדבר על השיקולים הכלכליים, נאמוד ערכי קרקע ונבצע חיזוי מיסוי מקרקעין.
לצורך הדוגמה, נניח כי קיים מגרש בשטח של 1,000 מ"ר ועלין בניין משרדים בתכסית קומתית של 40%. 400 מ"ר לקומה.
אחרי שהמצאנו את השטח הבנוי המותר על פי הוראות התכנית, יבצע השמאי את החישוב הכלכלי של תרומת תוספת קומת משרדים.
בשלב הראשון, השמאי יחלץ את השווי למ"ר מבונה מהשווי למ"ר הבנוי. חילוץ זה נחוץ על מנת לבצע מכפלה של שווי זכויות הבנייה בערכן האקוויוולנטי.
את תחשיב החילוץ של המטר הרבוע המבונה יבצע השמאי תוך הפחתת הרווח הייזמי השחוק ואת עלויות הבנייה השחוקות.
נתונים לצורך הדוגמה:
עלויות שחוקות למ"ר: 5,500 ש"ח.
רווח ייזמי שחוק: 10%.
שווי מ"ר בנוי: 15,000 ש"ח.
על פי נתונים אלו שווי מ"ר מבונה זמין למשרדים הינו כ – 8,130 ש"ח למ"ר מבונה זמין.
יחד עם זאת, שווי זה אינו מבטא את השווי האמיתי של זכויות הבנייה. השווי שהתקבל מתייחס לזכויות בנייה זמינות עם תשומות ניצול סבירות.
במקרה שלנו, מדובר על בניין קיים. לפיכך, קיים קושי ליישם את זכויות הבנייה מכח התכנית.
Table of contents [Close]
איך שמאי מקרקעין מבצע תחשיב כדאיות כלכלית בגין תוספת קומת משרדים:
בשלב זה, שמאי משרדים יבצע מגוון התאמות לשווי למ"ר מבונה שהתקבל על מנת לבטא טוב יותר את תרומת זכויות הבנייה.
יחס ברוטו נטו. הרי סביר כי כל התכסית אינה יכולה לשמש לשטח עיקרי. יש צורך בשטחים משותפים כמו חדרי מדרגות, מעליות ועוד.
בהנחה כי מקדם הברוטו נטו הינו 80%, השטח היעיל והסחיר בתוספת קומת משרדים יעמוד על 320 מ"ר.
מקדם נוסף בו יעשה שימוש השמאי לצורך התאמת זכויות הבנייה של תוספת קומת משרדים, הינו מקדם התאמה לבנוי.
בניה מאפס במהלך אחד הינה זולה וקלה יותר מבניה על מבנה קיים. בניית תוספת קומת משרדים על בניין קיים יכולה להיות יקרה משמעותית.
עלויות התאמת השלד, התאמת המערכות, מעליות ועוד יכולה לעלות כסף רב. כמו כן, יש לתת דגש על דרכי הגישה לאזור והצפיפות.
מקדם התאמה מקובל לבניה על בינוי קיים עומד על 70%. בדוגמה שנתנו, יש מקום לעשות שימוש במקדם זה.
מקדם הפחתה נוסף שייקח השמאי בחשבון בתחשיב השווי של תוספת קומת משרדים הינו מקדם דחייה.
מקדם הדחייה מבטא את זמינות זכויות הבנייה. עסקאות ההשוואה עליהן התבסס השמאי הינן מנכסים בנויים וזמינים לשימוש.
הליך מימוש זכויות הבנייה יכול לקחת שנים של הליכי רישוי והיתר. לפיכך, ניתן לדחות את זכויות הבנייה לתקופת מתן ההיתר והבנייה כ – 4 שנים.
את דחיית זכויות הבנייה לתוספת קומת משרדים יבצע השמאי במקדם דחייה מקובל. מקדם הדחייה לקרקע מושפע מסיבות רבות. בעיקר מקדם הדחייה מושפע מהסיכון במשק ומגובה הריבית.
נניח כי מקדם הדחייה הינו 8%.
תחשיב הדחייה יתבצע על ידי שבר פשוט: 4^1/1.08 = 73%.
סיכום וחישוב היטל השבחה בגין תוספת קומת המשרדים:
לאחר בחינת כל השיקולים הכלכליים, הגענו למסקנה כי שימוש במקדמי התאמה מביא לשווי מ"ר נמוך יותר.
שימוש במקדמי התאמה צריך להיעשות בזהירות רבה. קיימת עדיפות להסתמך על עסקאות בהן אין צורך בהתאמות, וזאת לצורך הקטנת סטיית התקן הסובייקטיבית.
תחשיב:
מקדם ברוטו נטו: 80%. מקדם בינוי קיים: 70%. דחייה למימוש: 73%. סה"כ = 40%.
כעת, נותר לשמאי לבצע מכפלה פשוטה לצורך אמדן שווי זכויות הבנייה בגין תוספת קומת המשרדים.
400 מ"ר ברוטו * 40% סה"כ התאמות = 163 מ"ר אקוו'וולנטי.
163 מ"ר אקוו' * 8,130 ש"ח למ"ר מבונה = 1,325,000 ש"ח.
בהנחה והתכנית אושרה לאחרונה, החיוב בהיטל השבחה יעמוד על: 1,325,000 * 50% מס היטל השבחה = 662,500 ש"ח.
בהנחה והתכנית אושרה בשנת 2000 והשווי למ"ר מבונה באותה התקופה היה 4,000 ש"ח למ"ר היטל ההשבחה בגין תוספת קומת משרדים יחושב כך:
4,000 ש"ח למ"ר מבונה * 40% מקדם התאמה כולל * 400 מ"ר ברוטו * 50% מס היטל השבחה = 320,000 ש"ח לפני הצמדה.
בהנחה ומקדם ההצמדה הינו 15%, יעמוד היטל ההשבחה על 370,000 ש"ח.
לסיכום:
לפי התוצאות שקבלנו, שוויין של זכויות הבנייה בשוק הינו 1,325,000 ש"ח.
בהנחה והתכנית אושרה לאחרונה, יעמדו זכויותיו של הבעלים על: 662,500 – 1,325,000 = 662,500 ש"ח.
בהנחה והתכנית אושרה בשנת 2,000, יעמדו זכויותיו של הבעלים על: 370,000 – 1,325,000 = 955,000 ש"ח.
טרם ביצוע עסקה במקרקעין או ניצול זכויות בנייה, יש לבחון את כל הסיכונים.
בנוסף להיטל השבחה, בנכסים מוחכרים על ידי רשות מקרקעי ישראל ששטחם עולה על 280 מ"ר יכולים לחול דמי היוון, דמי הסכמה, דמי היתר ועוד.
עסקאות בנחלות ובמשקי עזר מומלץ כי ייעשו בליווי צמוד של שמאי מקרקעין.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.
- מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין לצורך חלוקת ירושה? - 27/01/2024
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על זכויות בנייה? - 27/12/2023
- תחשיב רווח מאישור פרויקט התחדשות עירונית על ידי שמאי מקרקעין - 23/11/2023
