כאשר שמאי מקרקעין מעריך שווי זכויות, על שמאי המקרקעין לקחת בחשבון את המיסוי הצפוי.
המושג זכויות זה מה שנשאר לבעל המקרקעין נטו ביד לאחר תשלומי החובה.
לדוגמה, נכס ששוויו בשוק הינו 3,000,000 ש"ח וחלה עליו חבות במס של 500,000 ש"ח, שווי זכויות המחזיק הינן 2,500,000 ש"ח.
המיסוי הנפוץ שמשפיע על שווי הזכויות הינו היטל השבחה, מס שבח ותשלומים לרשות מקרקעי ישראל.
מיסוי היטל השבחה חל על זכויות בנייה אשר טרם מומשו בנכס.
זכויות בניה אשר קיבלו היתר – אין עליהן כל חיוב, היות והתשלום בוצע במעמד קבלת ההיתר.
יחד עם זאת, במקרים בהם יש תכנית בניין עיר משביחה אשר מוסיפה זכויות בנייה, צריך לבצע אומדן התשלום העתידי ולהסיק מה שווי הזכויות של הבעלים.
בדוגמה זו, נראה איך שמאי דירות מחשב שווי זכויות בעלים בבית פרטי שבו קיימות זכויות בנייה.
כמו כן, נראה איך שמאי דירות מבצע חישובים אקוויוולנטיים לשטחים נלווים כגון מחסנים, מרפסות, חצרות ועוד.
Table of contents [Close]
חישוב שווי זכויות בבית פרטי על ידי שמאי דירות:
נתונים לדוגמה:
קיים מגרש ריק בשטח של דונם (1,000 מ"ר). המגרש נקנה לפני עשרות שנים.
במועד הקניה, על המגרש חלה תכנית אשר מתירה הקמה / בניה של יחידת דיור אחת בשטח של 180 מ"ר.
כיום הבעלים של המגרש מעוניין למכור את המגרש ולרכוש נכס אחר.
השנה, אושרה תכנית משביחה אשר הוסיפה זכויות בניה רבות למגרש.
לבעלים לא ידוע מה היטל ההשבחה הצפוי בגין אישור תכנית משביחה.
תוספת השווי עקב אישור התכנית המשביחה העלתה בצורה משמעותית את מחיר המגרש.
זכויות הבניה החדשות שאושרו:
כמות יחידות דיור לדונם: 6.
שטח מגרש מינימלי ליחידת דיור: 160 מ"ר.
זכויות בניה ליחידת דיור:
25% בשתי קומות, סה"כ 50%.
מרתף בהיקף קומת הקרקע.
ממ"ד בשטח של 12 מ"ר.
עלית גג בשטח של 30 מ"ר.
מקדמים אקוויוולנטיים:
מקדמים אקוויוולנטיים בהם משתמשים שמאי מקרקעין הינם מקדמי תועלת כלכלית.
נניח שכל מ"ר של דירה מביא לתועלת של 100%. התועלת של המחסן תנוע בין 30% – 50%.
המקדמים:
שטח עיקרי: 100%.
מרתף: 50%.
ממ"ד: 95%.
עלית גג: 70%.
חצר: 15%.
מקדם פרטיות: 115%.
אומדן שווי זכויות על פי המקדמים האקוויוולנטיים:
מצב חדש:
166 מ"ר מגרש * 50% שטח עיקרי * 100% מקדם תועלת = 83 מ"ר אקוו'.
166 מ"ר מגרש * 75% יתרת חצר – 12 מ"ר ממ"ד = 15% מקדם תועלת = 17 מ"ר אקוו'.
12 מ"ר ממ"ד * 95% מקדם תועלת = 11.5 מ"ר אקוו'.
30 מ"ר עלית גג * 70% מקדם תועלת = 21 מ"ר אקוו'.
53 מ"ר מרתף * 50% מקדם תועלת = 27 מ"ר אקוו'.
סה"כ יש 160 מ"ר אקוו' ליח"ד * 6 יח"ד = 957 מ"ר אקוו' המצב התכנוני החדש.
בהנחה ושווי מ"ר מבונה הינו 10,000 ש"ח למ"ר אקוו', שווי המגרש הינו 9,570,000 ש"ח.
מצב קודם:
בשלב הבא נחשב מה הייתה כמות המ"ר האקוו' לפני אישרו התכנית הישנה, דהיינו על פי התכנון הוותיק.
180 מ"ר עיקרי * 100% מקדם תועלת = 180 מ"ר אקוו'.
820 מ"ר חצר * 10% (מקדם תועלת מופחת) = 82 מ"ר אקוו'.
סה"כ יש במגרש 262 מ"ר אקוו' * 115% מקדם פרטיות = 301 מ"ר אקוו'.
תחשיב היטל השבחה לצורך הערכת שווי זכויות:
על רכיב הממד לא חל היטל השבחה לפיכך השטח לחיוב בגין היטל השבחה יקטן ב 12 מ"ר * 80% (ממ"ד בניכוי חצר) = 9.6 מ"ר ליח"ד. 58 מ"ר אקוו'.
החיוב בגין היטל ההשבחה יעמוד על 50% (מס) * 10,000 ש"ח למ"ר * (301 – 58 – 957) = 3,000,000 ש"ח.
סיכום:
במידה ובעל המגרש ימכור את המגרש, מסך המכירה בשווי של 9,570,000 ש"ח ישלם היטל השבחה בהיקף של 3,000,000 ש"ח.
היתרה שתישאר למוכר הינה 6,570,000 ש"ח.
כל דרישת חיוב היטל השבחה צריכה להיעשות בזהירות רבה ורק על ידי שמאי המנוסה בתחום. קיימות שיטות להקטין ואף לבטל את היטל ההשבחה כחוק.
תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה מתיר למוכר הנישום להגיש ערר על גובה החיוב או עצם החיוב בהיטל השבחה.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.
- מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין לצורך חלוקת ירושה? - 27/01/2024
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על זכויות בנייה? - 27/12/2023
- תחשיב רווח מאישור פרויקט התחדשות עירונית על ידי שמאי מקרקעין - 23/11/2023
