מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על תקן 22

תקן 22 הינו בעצם תקן שמאי המנחה את השמאי לבצע הערכת שווי קרקעות אשר אינן זמינות לבנייה.

השימוש בתקן 22 נעשה כאשר גוף משווק או מתווך מבקש למכור קרקע אשר אינה זמינה לבנייה לציבור הרחב.

מטרת התקן הינה להסדיר שיטות עבודה שמאיות על מנת להגן על רוכשי קרקעות חקלאיות או קרקע שאינה זמינה לבנייה.

רכישת קרקע חקלאית או קרקע אשר אינה זמינה לבנייה, הינה עסקה לה פוטנציאל לרווח אדיר.

מצד שני, ההליכים הסטטוטוריים יכולים לקחת שנים רבות ולהוציא את ההשקעה מכדאיותה.

בנוסף לתקן 22 שמטרתו הינה להגן על רוכשי קרקעות המגלמות סיכון, יצאו הנחיות נוספות בחוק הגנת הצרכן.

בתקנות הגנת הצרכן נקבע שיש להגיש לרוכש קרקע לא שמינה לבנייה שמאות לפי תקן 22 ותמצית שומה.

בתקנות הגנת הצרכן נקבעו תנאים נוספים הקשורים לפרוס הקרקע והצגתה לצורך שיקופם לרוכש.

Table of contents [Close]

מה חשוב לדעת על דוח שמאי לפי תקן 22:
- השפעת משך הזמן הנדרש להפשרת הקרקע על תקן 22:
- השפעת שיעור ההיוון על שווי הקרקע לפי התקן :
מבנה דוח על פי התקן :
- לסיכום:

מה חשוב לדעת על דוח שמאי לפי תקן 22:

תכלס, את תקן 22 מכין השמאי של מי שרוצה למכור לך את הקרקע.

השמאי אמור להיות ניטרלי ולהציג את כל הסיכונים והסיכויים בצורה שקופה ונכונה.

אמור…

בפועל, אנו נתקלים לעיתים בחוות דעת אשר חורגות מגבול האופטימיות הגלומה בכל קרקע חקלאית בישראל.

לדוגמה, ניסיון למכור קרקע אשר אינה מצוייה בגבולות תמ"א 35.

תמ"א 35 הינה תכנית מתאר ארצית אשר קובעת בצורה כללית אזורים לבינוי ואזורים לשימור.

מטרת התכנית, הין היתר, הינה לשמר את רצף ה"ריאה הירוקה" בשטח ישראל.

קרקע חקלאית אשר מסווגת מחוץ לאזורי הבינוי, הפשרתה בפועל אינה סבירה בקרוב.

להלן חלק ממפת תמ"א 35:

דוח שמבוצע על פי תקן 22 רגיש מאוד להנחות שמאיות שונות.

בין ההנחות השמאיות המשפיע ערכי הקרקע העתידיים ההיפותטיים הן:

השפעת משך הזמן הנדרש להפשרת הקרקע על תקן 22:

לתקופת הזמן עד למימוש הקרקע השפעה מכרעת על שווי המגרש העתידי.

הביטוי לכך הינו מקדם דחייה הקטן מאחד. מה הכוונה?

נניח שיש לי אופציה לשים את הכסף בבנק בראש שקט ולקבל 6% ריבית.

אם אני אכנס לפרוייקט מסוג זה, קיימים בנוסף להפסד ההשקעה האלטרנטיבית גם סיכונים תפעוליים.

סיכונים אלה ניתן לאמוד ב – 2% פרמיית סיכון.

לפיכך שיעור הדחייה יעמוד על 8%.

בביצוע תקן 22 שמאי מקרקעין צריך לקבל החלטה למשך השפרת הקרקע.

לצורך הדוגמה, נקח שתי הצעות זהות. בהצעה אחת נקבע כי משך הפשרת הקרקע הינו 5 שנים ובהצעה אחרת משך ההפשרה הינו 7 שנים.

נניח שהשווי העתידי של הקרקע הינו 1,000,000 ש"ח.

מקדם דחייה בהצעה הראשונה (7 שנים) יהיה 7^1/1.08 = 68%. ומקדם הדחייה בהצעה השנייה יהיה 58%.

הבדל של 100,000 ש"ח.

השפעת שיעור ההיוון על שווי הקרקע לפי התקן :

בהמשך לדוגמה שניתנה בפרק הקודם, שינוי בבחירת שיעור ההיוון כל ידי שמאי מקרקעין יכול להשפיע רבות על שווי הקרקע בתקן 22 שיוצג לרוכש.

ממה מורכב שיעור ההיוון? ואיך שמאי מקרקעין קובע את שיעור ההיוון?

שיעור היוון אמור לבטא את הסיכון הגלום בעסקה. בין השיקולים בקביעת שיעור ההיוון הינם:

הריבית במשק: מתמחרת השקעה אלטרנטיבית בטוחה.

הסיכון הענפי: מגמות בשוק הנדל"ן.

אלמנטים של סיכון תפעולי ועוד.

בדרך כלל, ככל שהריבית עולה, שיעור ההיוון עולה. המשקיע מבקש פיצוי גדול יותר אחרת ישים את הכסף בבנק.

דוגמה להשפעת שיעור היוון על שווי קרקע עתידי:

נניח נתוני קרקע זהים מהדוגמה הראשונה כאשר תקופת ההפשרה המשוערת הינה חמש שנים.

לצורך הדוגמה, מעשה שימוש בשני שיעורי היוון. 7%, 9%.

בשיעור היוון נמוך, שווי הקרקע על פי תקן 22 יעמוד על 71%.

בשיעור היוון גבוה, שווי הקרקע על פי תקן 22 יעמוד על 65%.

הבדל של 60,000 ש"ח.

פערים מצטברים של 160,000 ש"ח יכולים להשפיע על החלטת הרוכש על כניסתו לעסקה.

מבנה דוח על פי התקן :

לצורך הבנת דוח על פי תקן 22 יש צורך קודם כל להבין מה באמת חשוב.

הדוח ברובו מדבר על הפוטנציאל התכנוני העתידי ושווי הקרקע העתידי.

יחד עם זאת, פרק קטן יותר מהדוח קובע מה שווי הקרקע היום.

על הקורא להתעמק דווקא בפרק קטן זה ולהבין מה הפוטנציאל הרווח הצפוי.

דבר נוסף חשוב. תקן 22 מורה לשמאי לא לקחת בתחשיב השווי עסקאות אשר מושפעות מפוטנציאל תכנוני היפותטי.

יחד עם זאת כל קרקע חקלאית אשר אינה בחכירה מאת רשות מקרקעי ישראל יש לגביה ספקולציה לשינוי ייעוד.

לפיכך, הדרישה של משרד המשפטים קשה מאוד ליישום.

על הקורה לקחת בחשבון כי חלק מעסקאות ההשוואה ייתכן וכבר מגלמות את הפוטנציאל התכנוני הגלום בשינוי הייעוד.

להלן חלק מתקן 22 המתייחס לנושא זה:

האם ניתן להאשים את השמאים? אם השמאים לא יתבססו על נתון כלשהו, לא יהיה ניתן להעריך את שווי הקרקע הנוכחי, אלא במקרים בודדים בקרקעות המרוחקות מיישובים עירוניים.

קיימים מקרים בהם על השמאי אסור להוציא חוות דעת על פי תקן 22. מדובר על מקרים חריגים כאשר ברור לשמאי כי הקרקע לא תניב דבר.

או שמזמין הדוח הציג פרוגרמה תכנונית מרחיקת לכת. הציג? כן!

תקן 22 קובע כי מזמין חוות הדעת עצמו או בעזרת אנשי מקצוע מטעמו יגישו לשמאי תקן 22 את הפרוגרמה התכנונית המשוערת, אותה, השמאי צריך להעריך בצורה היפותטית.

להלן חלק מהתקן המתייחס לנושא זה: