לצורך חישוב שווי הזכויות בהסכם קומבינציה, שמאי מקרקעין צריך לבצע כמה תחשיבים.
במאמר זה, נתן דוגמאות ונדבר על התחשיבים שמבצע שמאי מקרקעין בהערכת שווי הסכם קומבינציה.
הסכם קומבינציה הינו הסכם אשר קובע את התמורה שיקבל בעל הקרקע והקבלן.
בגדול, בעל הקרקע מוסר חלק מהקרקע ובתמורה מקבל שירותי בניה.
היתרון של עסקת קומבינציה הינו חסכון במס שבח, מס רכישה והיטל השבחה.
איך נדע לקבוע באמת מה מקדם הקומבינציה הראוי?
להערכתי, מקדם הקומבינציה צריך להיקבע בצורה הוגנת ושוויונית.
במצב בו בעל הקרקע יחתים את הקבלן (היזם הנוסף במקרה שלנו) על הסכם לא כלכלי, הקבלן עלול לקרוס ולסבך את הפרויקט.
מצד שני, הסכם אשר יתברר כלא כלכלי לבעל הקרקע יכול ליצור וויכוחים משפטיים וכן, לפגוע בפרויקט.
כאשר שמאי מקרקעין מעריך שווי הסכם קומבינציה, השמאי צריך לבחון כי הרווח הייזמי סביר.
לשאלת הרווח היזמי בעסקאות קומבינציה, למי שייך הרווח?
להערכתי, שני הצדדים נוטלים סיכון בעצם השותפות שהם יוצרים. על פי חוקי הכלכלה, בגין סיכון יש לקבל פיצוי.
הסיכון מתבטא בליקויי בנייה שיכולים להיות בדירות, סיכונים סובייקטיביים, עניין השותפות ועוד.
לפיכך יש מקום אולי לחלק את הרווח הייזמי על פי מקדם הקומבינציה או על פי חלוקה אחרת. במקרים מסוימים מייחסים את הרווח הייזמי לקבלן.
שווי הסכם קומבינציה נוצר כאשר קיים פער בין ההסכם החוזי לבין המקדם הראוי.
Table of contents [Close]
דוגמה לחישוב שווי הסכם קומבינציה על ידי שמאי קומבינציה:
כפי שציינתי קודם, יש לבחון את תרומתו של כל צד לפרויקט. בעל הקרקע מוסר את הקרקע והקבלן מספק את שירותי הבנייה.
כבר בשלב זה, קוראינו האינטליגנטיים יגידו ויצדקו כי ככל ששווי הקרקע גבוה יותר כל לבעת הקרקע תגיע תמורה גבוה יותר.
נתונים לצורך הדוגמה:
יזם פנה לשמאי קומבינציה וביקש ממנו לבחון את מקדם הסכם הקומבינציה. ידיעת הסכם הקומבינציה דרוש גם לקבלן וגם ליזם.
שטח המגרש: 1,000 מ"ר.
זכויות בנייה: 20% שטח עיקרי סחיר לקומה, בשש קומות. שטח דירה בקומה לא יעלה על 100 מ"ר. השטחים כוללים ממ"ד מרפסת ומחסן.
צפיפות: 12 יח"ד לדונם.
מניתוח התב"ע, ניתן לראות כי מותר להקים על המגרש 12 יח"ד. זכויות הבנייה הכוללות לשטחים עיקריים הן: 20% * 6 קומות * 1,000 מ"ר = 1,200 מ"ר.
יוצא, כי כל דירה תעמוד על 100 מ"ר בהתאם לתב"ע.
בשלב השני, לצורך חישוב שווי הסכם קומבינציה, יש לנתח את השווי למ"ר מבונה (שווי קרקע) ואת עלויות הבנייה שמשקיע היזם.
לצורך מציאת נתונים אלה, יש לנתח את מחירי הנכסים בסביבה ולחשב את עלויות הבנייה למ"ר.
סקר מחירים בבנייה רווי חדשה מסביבת הנכס:
דירה בשטח של 102 מ"ר נמכרה תמורת 2,200,000 ש"ח.
דירה בשטח של 110 מ"ר נמכרה תמורת 2,500,000 ש"ח.
ודירה בשטח של 95 מ"ר נמכרה תמורת 2,100,000 ש"ח.
על פי העסקאות שאותרו, ממוצע המחירים למ"ר הינו כ – 22,000 ש"ח למ"ר בנוי זמין.
הנתון שהתקבל כולל גם את המע"מ, גם אתה רווח הייזמי וגם את עלויות הבנייה ואת עלויות הפיתוח.
לפיכך, נזקק את שווי רכיב המע"מ, הבנייה והרווח הייזמי מהמחיר למ"ר בנוי.
לפיכך, נחלץ מהשווי הבנוי את הרכיבים האלו.
17% מע"מ / 20% רווח ייזמי / 22,000 ש"ח = כ – 15,600 ש"ח. משווי זה נפחית את עלויות הבנייה, שלצורך הדוגמה, יעמדו על 7,000 ש"ח למ"ר.
מתקבל ששווי למ"ר זמין מבונה הינו 8,600 ש"ח. בביצוע הערכת שווי הסכם קומבינציה, לגלם גם את דחיית מימושן של זכויות הבנייה.
בהנחה שהליכי הרישוי ימשכו שנתיים והליך הבנייה יימשך שלוש שנים, סך הדחייה תעמוד של חמש שנים.
איש שמאי קומבינציה מבצע דחייה לתקופה?
פשוט מאוד. בעזרת מקדם דחייה מקובל. לקרקע אשר לא צוברת פחת, מקדם ההיוון לדחייה יהיה נמוך ביחס לנכסים בנויים.
אם נדחה את השווי הזמין של המ"ר המבונה לתקופה של 7 שנים במקדם של 7%, נקבל כי מקדם הדחייה יעמוד על כ – 63%.
בשלב האחרון נבצע מכפלה פשוטה ונקבל כי השווי למ"ר מבונה דחוי הינו כ – 5,400 ש"ח.
כבר בשלב זה, ניתן לראות שעלויות הבנייה והרווח הייזמי (שנייחס ליזם בדוגמה זו) עולות על השווי למ"ר קרקע דחוי מבונה.
בואו נחשב את תרומת היזם כולל הרווח היזמי המלא את תרומת בעל הקרקע.
תרומת היזם:
1,200 מ"ר מבונה סחיר המגלם ממ"ד מרפסת ומחסן * 5,400 = כ – 6,500,000 ש"ח.
תרומת הקבלן:
1,200 מ"ר מבונה סחיר המגלם ממ"ד מרפסת ומחסן * 120% מקדם ברוטו נטו לשטחי שירות * 7,000 ש"ח למ"ר * 120% רווח ייזמי = כ – 12,000,000 ש"ח.
סיכום חישוב שווי הסכם קומבינציה על ידי שמאי מקרקעין:
לצורך בחינת שווי הסכם קומבינציה נניח שהקבלן חתם על היזם על הסכם קומבינציה בו מגיע לקבלן 70% מהדירות ו – 30% מהדירות לבעל הקרקע.
בפועל, מקדם הקומבינציה הראוי הינו:
שווי הפרויקט: 18,500,000 ש"ח. תרומת בעל הקרקע: 35%. תרומת הקבלן: 65%.
יוצא, שהסכם הקומבינציה נחתם בסטייה מנקודת האיזון ונושא רווח (ארביטראז') בזמן מסוים לטובת הקבלן.
רווח זה מהווה בעצם את שווי הסכם הקומבינציה.
העובדה שהקבלן הצליח "להוציא" מבעל הקרקע זכויות בנייה יתרות, אינה מעידה בהכרח על הצלחה.
בפרויקטים שבהם הרווח הייזמי גבולי, בעיקר כאשר ערך הקרקע נמוך סטייה מחלוקת רווחים נאותה יכולה לגרום להפסדים למי מהצדדים ולעיכוב מיותר בפרויקט.
בדוגמה זו, התעלמנו מסוגיות מיסוי מקרקעין. בהסכמה קומבינציה ניתן לחסוך הון במיסוי מקרקעין.
המסים שיכולים לחול הינם היטל השבחה, מס שבח ומיסוי לרשות מקרקעי ישראל לרבות דמי היתר, דמי הסכמה ודמי היוון.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.
- מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין לצורך חלוקת ירושה? - 27/01/2024
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על זכויות בנייה? - 27/12/2023
- תחשיב רווח מאישור פרויקט התחדשות עירונית על ידי שמאי מקרקעין - 23/11/2023
