מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על זכויות בנייה?

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על זכויות בנייה?

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על זכויות בנייה?

מה מרכיב את שווי המקרקעין?

בישראל קיימות שלוש אינסטנציות תכנוניות אשר משפיעות על שווי המקרקעין בישראל.

הוועדה הארצית לתכנון ובנייה, הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה והוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

כל אלו, מגדירות את השימוש המותר המקרקעין בישראל. למשל, דונם שהוגדר בייעוד חקלאי, יהיה שווה פחות מדונם סמוך אשר הוגדר בייעוד למסחר או מגורים.

יחד עם ייעוד הקרקע, למשל: מסחר, מגורים, תעשייה ועוד, נקבעות גם זכויות בנייה. זכויות הבנייה בדרך כלל נקבעות באחוזים מגודל המגרש.

רבים, המבצעים עסקאות מקרקעין אינם מודעים למפרט זכויות הבנייה בקרקע. לזכויות בנייה השפעה קריטית על שווי המקרקעין.

דוגמא: נמכר בית צמוד קרקע בגודל של 120 מ"ר בנוי על מגרש בגודל של 500 מ"ר. על המגרש אושרו זכויות בנייה של 30% מתכסית הקרקע בשתי קומות. זאת אומרת, שניתן לבנות 150 מ"ר במבנה דו קומתי.

אזי, שווי המגרש יחושב באופן הבא: 120 בנוי בקומת הקרקע + יתרת זכויות בנייה של 30 מ"ר בקומת הקרקע + 150 מ"ר זכויות בנייה בקומה א'.

שמאי מקרקעין מומחה המתמצא בהערכת זכויות בנייה נדרש ליידע את הקונה או את מוכר הקרקע בכמות זכויות הבנייה הקיימות במגרש או החלקה.

אי גילום של זכויות הבנייה במחיר המכירה של המגרש מסב נזק כפול למוכר. מצד אחד המוכר לא ידע על זכויות הבנייה ולא גילם את שווין במחיר המכירה ומצד שני ייתכן ויידרש המוכר לשלם היטל השבחה על זכויות הבנייה שלא ניצל.

יוצא, שלמוכר נגרם נזק כפול. הגם לא חייב על זכויות הבנייה וגם נדרש לשלם עליהן מס של 50%.

הבעיה, שלא לכל מוכר או קונה מקרקעין קיימת המודעות בצורך בקבלת ייעוץ מקצועי משמאי מקרקעין, דבר זה יוצר מצבים בהם נגרמת עוגמת נפש רבה למוכר.

הקונה מצד שני, בבואו לרכוש נכס מקרקעין כגון דירה, בית חנות, משרד או כל נכס מסחרי אחר, מעוניין לדעת מה מהות העסקה ומה הזכויות העודפות בקרקע.

מה הן זכויות בנייה מותנות?

שמאי דירות או שמאי מקרקעין מומחה הבקיא בנהלי רשות מקרקעי ישראל, ידע להזהיר את כל הצדדים מזכויות בנייה מותנות.

זכויות בנייה מותנות הן זכויות בנייה אשר קיימות בתכנית בניין עיר אבל יש לשלם מס נוסף לרשות מקרקעי ישראל לצורך ניצולן.

למשל חוזה חכירה אשר מוגבל ל – 160 מ"ר ותכנית בניין עיר אשר מקנה זכויות בנייה של 300 מ"ר, לא ניתנת לניצול כל עוד לא הוסדר תשלום לרמ"י לצורך ניצול יתרת זכויות הבנייה.

כיום, רשות מקרקעי ישראל מקנה אפשרות לרכישת מקרקעין אף ללא תשלום בסייגים ותנאים שונים.

שמאי מקרקעין הבקיא בנהלי רשות מקרקעי ישראל, ידע לכוון את הלקוח ולהמליץ לו על הדרך היעילה ביותר לניצול זכויות הבנייה בקרקע.

משרדנו פז שמאות מקרקעין מעסיק שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם אזור המרכז. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי , ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

פז שמאות מקרקעין.

טלפון: 0504-837-837

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.

 

 

כתיבת תגובה

סגירת תפריט
לחץ ליצירת קשר