כאשר שמאי מקרקעין מבצע חישוב היטל השבחה עליו לבחון פרמטרים רבים. במאמר זה נדבר על הדברים העיקריים אשר שמאי נדל"ן צריך לתת עליהם את דעתו.
חישוב היטל השבחה מתבצע על מנת להבין מה המס הצפוי שיש לשלם לעירייה.
כמו כן, האמדן מסייע לנו להבין האם יש מקום להגיש השגה על חישוב היטל השבחה שהוצג על ידי הוועדה המקומית.
בעצם, היטל השבחה משולם בגין זכויות בנייה שטרם ניצלנו.
על פי עקרון התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה אשר מתייחסת להיטל השבחה, נקבע כי התשלום ישולם במפגש עם הכסף.
לדוגמה:
היטל השבחה ישולם במכירת הנכס, בניצול זכויות בניה ללא היתר או הוצאת היתר בניה.
מה ההבדלים בין החיובים במכר או בהיתר? ומה זה חיוב חלקי בהיטל השבחה?
כאשר מוכרים נכס. היטל ההשבחה שמשולם הינו בגין כל זכויות הבנייה שטרם נוצלו.
כאשר מבקשים לנצל קיבולת בנייה מסוימת על פי היתר בניה, נשלם רק עבור השטח המתבקש – חיוב חלקי.
על פי החוק, מי שחלה עליו החבות בתשלום היטל השבחה הוא המוכר.
הגם, אם הצדדים יסכימו ביניהם על סידור שונה, עדיין, רשויות המס יכולות לבוא בטענות למוכר.
Table of contents [Close]
דוגמה לתחשיב היטל השבחה על ידי שמאי מקרקעין במגרש לא בנוי:
בעלים של מגרש בשטח של 500 מ"ר מעוניין למכור את המגרש. המוכר פנה לשמאי דירות לקבל חישוב היטל השבחה.
כאשר מדובר על מגרש לא בנוי, בפועל לא בוצעה בו בנייה ולכאורה לא שולם היטל השבחה.
יחד עם זאת, יש לשים לב מתי בוצעה עסקה במגרש ביחס לתכניות המשביחות שאושרו.
שמאי מקרקעין בתל אביב צריך לבחון מתי נרכש הנכס. היות ועל תכניות קודמות, גם אם הנכס ריק, שילם המוכר הקודם.
דוגמה:
קיים מגרש בשטח של 500 מ"ר. המגרש ריק. למגרש זכויות בנייה מכח תב"ע שאושרה בשנת 2023 שטרם נוצלו בהיקף של:
250 מ"ר עיקרי, 12 מ"ר ממ"ד, 325 מ"ר חצר, 50 מ"ר מרפסות וחניה 50 מ"ר.
שווי מ"ר בנוי: 25,000 ש"ח למ"ר.
עלויות בנייה: 8,000 ש"ח למ"ר.
רווח ייזמי: 10% (בניה עצמית).
מקדם אקוויוולנטי: ממ"ד: 90%, חצר: 15%, מרפסת: 25%, חניה: 20%.
מידע נוסף:
ידוע שהמגרש נמכר לשנת 2005.
בשנת 2003 אושרה תכנית אשר התירה את זכויות הבנייה הבאות:
150 מ"ר עיקרי, 12 מ"ר ממ"ד, 340 מ"ר חצר.
שלבי עבודה:
בשלב הראשון השמאי יכמת את כל השטחים ויכפילם במקדמים האקוויוולנטיים.
חישוב שטח אקוו' לפי תבע משנת 2003:
150 מ"ר עיקרי + 12 מ"ר ממ"ד * 90% + 350 * 15% = 213 מ"ר אקוו' מבונה.
חישוב שטח אקוו' לפי תבע משנת 2023:
250 מ"ר עיקרי + 12 מ"ר ממ"ד * 90% + 325* 15% + 50 * 25% + 50 * 20% = 332 מ"ר אקוו' מבונה.
היות והמוכר הראשון שילם עבור התבע משנת 2003 (מכר רק ב – 2005) לפיכך, זכויות בנייה שנרכשו לא יחויבו בשנית בהיטל השבחה.
213 – 332 מ"ר אקוו' = 119 מ"ר.
סיכום החישוב וניתוח מ"ר מבונה:
לאחר שהשמאי כימת את המ"ר לחיוב, יבצע שמאי המקרקעין חישוב היטל השבחה על פי שווי של מ"ר מבונה.
מ"ר מבונה זה בעצם מ"ר (אוויר/זכות) שיש לו זכויות בנייה.
לדוגמה: יש לי מגרש 100 מ"ר עם זכויות בנייה של 10%. כמה מ"ר שניתן לבנות עליהם יש לי?
100 * 10% = 10 מ"ר בלבד.
חישוב שווי מ"ר מבונה:
חישוב של מ"ר מבונה יבצע השמאי בשיטת החילוץ. שיטה זו מחלצת שווי קרקע למ"ר ומנכה את עלויות הבניה והרווח הייזמי.
שווי בנוי = 25,000 ש"ח. בניכוי רווח ייזמי ועלויות בנייה של 8,000 ש"ח למ"ר נקבל כי שווי מר מבונה הינו 14,700 ש"ח למ"ר מבונה.
14,700 ש"ח למ"ר מבונה * 119 מ"ר = 1,750,000 ש"ח.
סכום זה נכפיל בשיעור המס (50%) ונקבל את המס לתשלום שיעמוד על כ – 875,000 ש"ח.
קיימות שיטות רבות להקטין היטל השבחה בנכסי מגורים וגם נכסים מסחריים.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.
- מחיר הערכת שווי דירה, קרקע או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין? - 11/11/2024
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על ניצול זכויות בנייה - 27/10/2024
- ניכוי היטל השבחה ממס שבח על פי סעיף 49ז - 13/10/2024
