בלוג

מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בקריות?

שמאי מקרקעין בקריות

בוחרים שמאי מקרקעין בקריות?

שמאי מקרקעין בקריות זה שמאי שמתמחה באזור הקריות. אזור הקריותהמורכב מהערים קרית ים, קרית מוצקין, קרית ביאליק וקרית אתא. רבים מייחסים לאזור גם את קריית חיים וקריית שמואל, אשר בפועל, שייכות לחיפה. שמאי מקרקיען בקריות נדרש להבנה במיסוי מקרקעין ותכנון עיר לצורך הערכת דירה או בית פרטי.

במאמר זה נדבר על השינויים העדכניים ביותר והבדיקות ששמאי מקרקעין בקריות צריך לדעת.

אזור הקריות הינו אזור וותיק יחסית. ערי הקריות הוקמו בשנות ה – 1925 עד 1941.

בתקופה האחרונה, אזור הקריות זכה לתנופת בנייה מהותית ביותר. בקריות, רוכזו תכניות מחיר למשתכן רבות אשר השפיעו על הביקושים ורמות המחירים של כלל הנכסים.

עם השנים, הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה הוסיפו זכויות בנייה מהותיות למתחמים שונים בקריות. שמאי מקרקעין בקריות בבואו להעריך שווי דירה נדרש לתת משקל רב לכלל השינויים התכנוניים במקרקעין.

להלן מפת מתחמי מחיר למשתכן ( מסומן באדום) ומחתמי התחדשות עירונית – פינוי בינוי (מסומן בכתום) באזור הקריות:

שמאי מקרקעין בקריות

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בקריות על קרית ים:

בקרית ים, קיימים בנייני מגורים וותיקים. וועדות התכנון, במטרה לחדש את האזור אישרו שתי תכניות מקיפות להתחדשות השכונה.

תכנית התחדשות שכונת אגש"ח ותכנית להתחדשות שכונת קרית ים ג'.

בשכונת קרית ים ג', אושרה תכנית המקרה זכויות בנייה מרובות לחלקה הדרומי של שכונת קרית ים ג'.

תכנית הפינוי – בינוי בשכונה קובעת הוראות בנייה לחידוש כלל התשתיות, הריסת המבנים הישנים ובמקומם, הקמת בנייני מגורים חדישים בגובה של 6 עד 9 קומות.

להלן תרשים השכונה מתוך מסמכי התכנית:

שמאי מקרקעין בצפון פינוי בינוי קרית ים

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בקריות על קריית מוצקין:

בקרית מוצקין בשכונת משכונות האומנים קיים תכנון מאסיבי של דירות מגורים במסלול מחיר למשתכן.

לכן, שמאי מקרקעין בקריות נדרש לתת משקל רב להשפעות היצע הדירות. וזאת, במסגרת התכנון והבינוי על נכסי המקרקעין הקיימים בסביבה.

למתחמי מחיר למשתכן יש יתרונות וחסרונות כלכליים. מצד אחד גידול בהיצע דירות המגורים גורם לירידת ערך מסוימת וזמנית לדירות הקיימות, מצד שני, השפעתו לטווח הארוך הינה חיובית.

מחיר למשתכן מביא לעיר אוכלוסיות מגוונות. אוכלוסיות אלו עתידות לשפר את המרקם הסוציו – אקונומי ולהעלות במידה מסוימת את שווי המקרקעין.

בנוסף, נכסים עסקיים כמו חנויות ומשרדים, נהנים מהביקושים גדולים בשל הריבוי באוכלוסייה והצפיפות העירונית.

להלן תרשים מתחם "מחיר למשתכן" מתוך הפורטל הגיאוגרפי הלאומי:

שמאי מקרקעין בקריות

בלב המתחם, עתיד להיבנות מרכז מסחרי אשר ישלב שימושי מגורים בחלקו המזרחי.

הצורך בהקמת המתחם המסחרי הינו קריטי לצורך הספקת שירותים ראויים לתושבי השכונה.

שמאי מקרקעין בקריות צריך לתת משקל לקרבתם של נכסי מגורים לאזורי המסחר.

קרבה למרכז מסחרי יכולה להוסף וגם לררוע משווי הנכס.

יחד עם זאת, דירות מגורים אשר מצויות במבנים בהם קיימים שימושים עסקיים נדרשות לבדיקה מעמיקה והערכה ביחס לדירות אחרות בבינוי דומה.

להלן תרשים לב השכונה מתוך מסמכי התכנית (סגול – מסחר):

שמאי מקרקעין בקריות

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בקריות על קרית ביאליק:

בקרית ביאליק בשכונת צור שלום מתוכנן פרויקט פינוי – בינוי לצד מתחם מחיר למשתכן ממזרח.

להערכתנו, לפרויקט מחיר למשתכן קיימת השפעה כלכלית על כדאיות פרויקט הפינוי – בינוי הסמוך.

כידוע, דירות מחיר למשתכן נמכרות במחיר נמוך ממחיר שוק. המחיר לצרכן מגלם את ההנחה שקיבל היזם על הקרקע שרכש מרשות מקרקעי ישראל.

בפרוייקט פינוי – בינוי, היזם נדרש להקים מספר דירות מסוים אשר במכירתן יוכל לממן את בניית דירות הדיירים הקיימים.

יוצא, כי אם בסביבה רמת מחירי הדירות תרד בגלל היצע של דירות מחיר למשתכן, היזם יצטרך לבנות ולמכור יותר דירות על מנת לממן את עלויות הבנייה של הדיירים הקיימים.

יחד עם זאת, תכניות הפינוי – בינוי קובעות צפיפות מגורים מסוימת, ולא תמיד ניתן להוסיף דירות לפי הצורך. דבר זה, מצריך בדיקה כלכלית יסודית של פרויקט הפינוי בינוי.

להלן תרשים פרויקט הבינוי בינוי בסמוך למתחם "מחיר למשתכן" מתוך הפורטל הגיאוגרפי הלאומי (כתום – פינוי בינוי):

שמאי מקרקעין בקריות

ממה חשוב להיזהר כשבוחרים שמאי מקרקעין בקריות?

רמות שווי נכסי המקרקעין בקריות משתנה מאזור לאזור. שמאי דירות בקריות נדרש לתת דגש רב על מיקום הנכס, מצבו המשפטי ומצבו התכנוני.

רישום לקוי של הדירה, החנות או הבית הפרטי יכול למנוע את אפשרות משכון הנכס לצורך בטוחה לבנק מסחרי.

לפיכך, במידה וקיימת בעיה או אי וודאות לעניין זיהוי הנכס בתשריט הבית המשותף, המהווה מסמך משפטי ייתכנו קשיים במשכון הנכס ונטילת משכנתא.

תקינות והתאמה להיתר הבנייה.

נכס מקרקעין אשר אינו מתאים ו/או חורג מהיתר הבנייה, ייתכן כי לא יתקבל כבטוחה לצורך משכונו לצורך קבלת משכנתא.

נכסים עם ליקויים אלו, ערכם נמוך יותר היות וייתכן ולא ניתן לקבל בגינם משכנתא. מגבלה זו, מונעת מרבים אשר צריכים מימון בנקאי לרכוש את הנכס.

שמאי מקרקעין בקריות נדרש לבצע את כל הבדיקות הנדרשות בצורה היסודית ביותר לצורך זיהוי כל הליקויים.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בקריות על מיסוי מקרקעין?

בביצוע עסקה במקרקעין יכולים לחול עליכם מסים שונים אשר יקטינו מהותית את התמורה ממכירת הנכס.

היטל השבחה: היטל ההשבחה משולם על זכויות הבנייה שנוספו למקרקעין וטרם נוצלו על ידיכם.

המס הינו בגובה של 50% משווי זכויות הבנייה, כפי ערכן למועד אישור התכנית המשביחה.

במידה וקבלתם חיוב בהיטל השבחה, חשוב לפנות לשמאי נדל"ן מומחה שידע לתת לכם ייעוץ מקצועי לצורך ביטול או הקטנת החיוב.

טרם ביצוע עסקה במקרקעין חשוב לדעת מה תשלום מס השבח הצפוי לחול עליכם במכירת הנכס.

שמאי מקרקעין בקריות יידע לחשב עבורכם את החיוב הצפוי תוך שימוש בסעיפי הפטור הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין לרבות סעיף 49ז לחוק.

מיסוי לרשות מקרקעי ישראל. במידה ואתם חוכרים את המקרקעין מרשות מקרקעי ישראל, הנכם צפויים, בחלק מהמקרים, לשלם סכומים לא מבוטלים לרשות מקרקעי ישראל בגין היוון זכויות בנייה והקניית בעלות.

שמאי נדל"ן המתמחה במיסוי רשות מקרקעי ישראל ידע לתת לכם ייעוץ איכותי אשר יחסוך לכם עשרות ומאות אלפי שקלים בתשלומי מס.

לנוחיותכם, קישור לאתר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריות.

שמאי מקרקעין

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א.פז שמאות מקרקעין.

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.

 

א.פז שמאות מקרקעין - שמאי מקרקעין
מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בקריות?
שם המאמר
מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בקריות?
תיאור
מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בקריות ובסביבה?
הכתב
המפרסם
א.פז שמאות מקרקעין
לוגו

השאירו תגובה

האימייל לא יוצג באתר.