איך שמאי מקרקעין יכול להקטין היטל השבחה במגרש עם דייר מוגן

היטל השבחה החל במימוש זכויות בניה הינו מעמסה על כל פרוייקט נדלני. בנוסף להיטל ההשבחה, לייזם צפויים אתגרים רבים.

קיומו של דייר מוגן בנכס זה אתגר כלכלי. פינוי הדייר זו הוצאה לא מבוטלת שיכולה להשפיע על הרווח הייזמי של פרוייקט קטן.

דייר מוגן הינו דייר אשר מחזיק הסכם שכירות מוגן.

ההגנה לדייר המוגן הנה מפני פינוי ו/או מהעלאת דמי השכירות החודשיים.

דיירות מוגנת מהווה מכשול לביצוע פרויקטים שונים. כל החלטה בהסכם הדיירות המוגנת טעונה הליכים משפטיים ייחודיים.

Table of contents [Close]

היטל השבחה במכר מגרש עם זכויות בניה רבות שבו מתגורר דייר מוגן
איך ניתן להקטין היטל השבחה בכפוף לקיומו של הדייר המוגן במידה ובעל המגרש יבקש למכור את הנכס

היטל השבחה במכר מגרש עם זכויות בניה רבות שבו מתגורר דייר מוגן

במכר, כולנו חייבים בתשלום היטל השבחה. אבל, האם קיימת איזו הנחה או התחשבות בקיומו של הדייר המוגן על מנת להקטין את היטל ההשבחה

על פי החוק, הדייר המוגן מוגן אך ורק בחלק המוגדר בהסכם השכירות.

לדייר המוגן אין חלק בזכויות הבניה. יחד עם זאת, ניצול המגרש מצריך להגיע להסדר עם הדייר המוגן לעניין פיצוי או דיור חילופי.

איך שמאי מקרקעין ברמת גן מחשב היטל השבחה במגרש עם דייר מוגן

דוגמה:

קיים מגרש בשטח של 600 מ"ר. על המגרש בנוי בית וותיק בשטח של 120 מ"ר. מצבו של הבית בלוי.

בשנת 1974 אושרה תכנית המתירה בינוי של 30% לקומה בשתי קומות וחדרים בגג עד 40 מ"ר.

בשנת 2025 אושרה תכנית המתירה הקמת בניין מגורים בן 12 יח"ד בשטח של 100 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת + 12 מ"ר ממ"ד.

נתונים כלכליים לתחשיב:

שווי מ"ר מבונה בשנת 2025: 12,000 ₪ למ"ר מבונה.

שווי קרקע ליחידת דיור: 900,000 ₪.

מקדם היוון לקרקע: 6%.

דחייה לפינוי דייר מוגן: 3 שנים.

מקדם קומת גג: 50%.

מקדם חצר: 20%.

איך ניתן להקטין היטל השבחה בכפוף לקיומו של הדייר המוגן במידה ובעל המגרש יבקש למכור את הנכס

שמאי מקרקעין אשר בקיא בתחום היטל ההשבחה יודע כי תכניות אשר אושרו לפני שנת 1975 לא חייבות בהיטל השבחה.

חוק היטל השבחה חל רק משנת 1975.

לפי כך כל זכויות הבניה אשר אושרו לפני שנת 1975 יהיו פטורות מהיטל השבחה ויהוו "מצב קודם".

תחשיב שווי מצב קודם:

להזכירכם, היטל ההשבחה הינו מס בשיעור של 50%.

כאמור, המס משולם על הפער בין המצב הקודם למצב החדש.

תחשיב שווי מצב חדש:

עכשיו כשהבנו שהפער עומד על כ – 5,230,000 ₪ – איך קיומו של הדייר המוגן מסייע לנו להקטין את היטל ההשבחה.

פינוי הדייר המוגן, כאמור מצריך הליכים משפטיים. טרם השלמת הליך ההסדר והפינוי, לא ניתן לנצל את זכויות הבניה.

לפיכך, אנו נדחה את המס בשלוש שנים (תקופת הפינוי) לפי הנתונים שבדוגמה.

להלן תחשיב ששמאי מקרקעין ברמת גן יבצע להקטנת היטל ההשבחה:

ללא דחית הליכי פינוי של הדייר המוגן, היטל ההשבחה שהיינו משלמים היה עומד על כ – 2,620,000 ₪. בהתחשב בדחייה לפינוי הדייר המוגן, קטן היטל ההשבחה בכ – 420,000 ₪.