היטל השבחה בגין שימוש חורג ממלאכה למסחר

שימוש חורג במקרקעין הוא אחד הנושאים המורכבים ביותר בתחום היטל ההשבחה.

מדובר במצב שבו בעל נכס מבקש לנצל את הקרקע או המבנה לשימוש שונה מהשימוש שאושר בתכנית התקפה, למשל שינוי ממלאכה למסחר.

כל שימוש חורג, גם אם זמני, עשוי לייצר תוספת לשווי הכלכלי של הקרקע וליצור חבות בתשלום היטל השבחה.

תפקידו של שמאי מקרקעין הוא לזהות את ההשבחה הכלכלית שנוצרה, להעריך את ההכנסה הצפויה מהשימוש החדש, ולנכות עלויות התאמה והחזרה למצב הקודם.

Table of contents [Close]

דוגמה לתחשיב היטל השבחה בגין שימוש חורג ממלאכה למסחר של מבנה בשטח של 120 מ"ר
תחשיב היטל השבחה בגין שימוש חורג ממלאכה למסחר על ידי שמאי מקרקעין
- תחשיב מהוון של הוצאות ההתאמה לצורך הקטנת תשלום היטל השבחה בגין שימוש חורג ממלאכה למסחר
- סיכום תחשיב היטל השבחה שינוי ייעוד ממלאכה למסחר על ידי שמאי מקרקעין

דוגמה לתחשיב היטל השבחה בגין שימוש חורג ממלאכה למסחר של מבנה בשטח של 120 מ"ר

נתונים

שווי מ"ר בנוי מלאכה: 7,000 ש"ח למ"ר.

שווי מ"ר בנוי מסחר: 12,000 ש"ח למ"ר.

שיעור היוון למלאכה: 8%.

שיעור היוון למסחר: 7%.

הפער משיעור ההיוון נובע מסיכון עודף הקיים לשימוש זה בסביבה. הסיכון מתבטא בדחייה למציאת שוכרים וגמישות שימושים.

עלות התאמה ממלאכה למסחר למ"ר: 600 ש"ח.

עלות התאמה ממסחר לתעשייה: 180 ש"ח.

משך השימוש החורג המבוקש: 5 שנים.

שטח הנכס: 120 מ"ר.

עלויות בנייה לכל השימושים: 4,000 ש"ח למ"ר. רווח ייזמי: 15%.

תחשיב היטל השבחה בגין שימוש חורג ממלאכה למסחר על ידי שמאי מקרקעין

בשלב הראשון נעריך את התקבולים המהוונים למ"ר על פי המצב המאושר, דהיינו, מלאכה.

לצורך מציאת נתון זה, נחלץ את ערכו מהשווי הבנוי. ככה עושים זאת:

7,000 ש"ח בנוי, חלקי 12, כפול 8% (שיעור ההיוון) = 47 ש"ח למ"ר לחודש.

בשלב השני נעריך את התקבולים המהוונים למ"ר על פי המצב המבוקש, דהיינו, מסחר.

לצורך מציאת נתון זה, נחלץ פעם נוספת את ערכו מהשווי הבנוי.

12,000 ש"ח בנוי, חלקי 12, כפול 7% (שיעור ההיוון) = 70 ש"ח למ"ר לחודש.

כאשר ידוע לנו על דמי השכירות המקובלים למ"ר, ניתן לחשב את פער התקבולים המהוון לתקופה של חמש שנים.

נתונים למחשבון פיננסי

תקופה: 5.

היוון: 7% (שימוש עדיף).

פער התקבולים: (70-47) = 23 ש"ח למ"ר.

סה"כ פער התקבולים: 135,000 ש"ח.

תחשיב מהוון של הוצאות ההתאמה לצורך הקטנת תשלום היטל השבחה בגין שימוש חורג ממלאכה למסחר

הוצאות ההתאמה שיש לבצע בצורה מיידית הם הוצאות התאמה ממלאכה למסחר.

על פי הנתון, ההוצאה הינה 600 ש"ח למ"ר. הוצאה זו אינה מהוונת. סה"כ הוצאה מיידית: 600 ש"ח * 120 מ"ר = 72,000 ש"ח.

ההוצאה העתידית הצפוייה, הינה החזרת המצב ממסחר למלאכה רק בעוד 5 שנים. את ההוצאה הזאת נחשב בהיוון של 5 שנים.

180 ש"ח למ"ר * 120 = 21,600 * 71% (מקדם היוון להיום) = 14,700 ש"ח.

סיכום תחשיב היטל השבחה שינוי ייעוד ממלאכה למסחר על ידי שמאי מקרקעין

סה"כ יתרון כלכלי משינוי הייעוד: 135,000 ש"ח.

סה"כ הוצאות התאמה: 86,700 ש"ח.

יתרה ליתרון כלכלי: 48,000 ש"ח.

על סכום זה חל היטל השבחה בשיעור של 50%.

תחשיב שווי מ"ר מבונה בייעוד מלאכה

שווי מ"ר בנוי: 7,000 ש"ח בניכוי רווח ייזמי (15%) ועלויות הבנייה שהינן 4,000 ש"ח למ"ר, נקבל כי שווי מ"ר מבונה בייעוד הנ"ל הינו 2,100 ש"ח.

תחשיב שווי מ"ר מבונה בייעוד מסחר

שווי מ"ר בנוי: 12,000 ש"ח בניכוי רווח ייזמי (15%) ועלויות הבנייה שהינן 4,000 ש"ח למ"ר, נקבל כי שווי מ"ר מבונה בייעוד הנ"ל הינו 6,400 ש"ח.

סיכום

היטל השבחה בגין שימוש חורג מבוסס על הפער הכלכלי שנוצר בין השימוש המאושר למצב המבוקש. שמאי מקרקעין מעריך את השווי למ"ר מבונה, מנכה עלויות בנייה ורווח ייזמי, ומחשב את יתרון ההשבחה נטו.

היות ומדובר על שימוש זמני, נלקחות בחשבון גם עלויות התאמה והחזרת הנכס למצב הקודם.

חשיבות ההערכה השמאית היא בהבטחת חיוב הוגן וריאלי, שמייצג את התוספת הכלכלית שנוצרה למקרקעין ולתת ביטוי רק לתרומה האמיתית בפועל.