כאשר נדרשת הערכת שווי מוסך, חשוב לזכור כי מדובר בנכס עסקי מובהק, ולכן הבסיס השמאי לחישוב הוא גישת ההכנסות ולא השוואתית בלבד. במקרים רבים מוסכים נבנים על קרקעות הכוללות זכויות בנייה נוספות או פוטנציאל תכנוני, מה שמחייב התייחסות מקצועית למיסוי ולתכניות בניין עיר.
במאמר זה נבחן דוגמה ריאלית של מוסך שהתקבל בירושה, הכולל זכויות להקמת שטחי מסחר ומשרדים. ננתח כיצד חישוב שווי מוסך משפיע על תשלומי האיזון בין יורשים, נבין את משמעות היטל ההשבחה ומס השבח, ונראה כיצד טעויות בהבנת הנתונים עלולות להוביל להפסדים של מיליוני שקלים.
נתוני המוסך
שטח מגרש: 1,000 מ"ר.
שטח מוסך בנוי: 400 מ"ר.
שיעור היוון: 7%.
עלויות בניה למ"ר: 6,500 ש"ח.
רווח ייזמי: 18%.
דמי שכירות במצבו כמוסך: 80 ש"ח למ"ר.
דמ"ש בייעוד מסחר בקומת הקרקע: 180 ש"ח למ"ר.
דמ"ש בייעוד משרדים בקומות עליונות: 120 ש"ח למ"ר.
תבע משנת 1974: מתירה בינוי בשטח עיקרי של 40% בייעוד מוסך.
תבע שאושרה השנה: 40% בייעוד מסחר בקומת הקרקע ו – 200% זכויות בנייה למשרדים.
Table of contents [Close]
הערכת שווי מוסך עם זכויות בנייה על ידי שמאי מקרקעין
בשלב הראשון נחשב את שווי מוסך כבנוי על פי תחשיב היוון ההכנסות.
80 ש"ח דמ"ש * 400 מ"ר בנוי * 12 חודשים / חליק 7% (שיעור ההיוון) = 5,500,000 ש"ח.
כמות מ"ר למסחר על פי תב"ע: 1,000 מ"ר מגרש * 40% זכויות בנייה למסחר * 180 ש"ח למ"ר * 12 חודשים / חלקי 7% (שיעור ההיוון) = 12,300,000 ש"ח כבנוי.
נפחית את עלויות הבנייה:
400 מ"ר בנוי * 6,500 ש"ח למ"ר * 18% יזמות = 3,070,000 ש"ח.
שווי קרקע בייעוד מסחר הינו: 9,200,000 ש"ח.
כמות מ"ר למשרדים על פי תב"ע: 1,000 מ"ר מגרש * 200% זכויות בנייה למשרדים * 120 ש"ח למ"ר * 12 חודשים / חלקי 7% (שיעור ההיוון) = 41,100,000 ש"ח כבנוי.
נפחית את עלויות הבנייה:
2,000 מ"ר בנוי * 6,500 ש"ח למ"ר * 18% יזמות = 15,300,000 ש"ח.
שווי קרקע בייעוד משרדים הינו: 25,800,000 ש"ח.
נכמת את השווי על פי התבע ונקבל כי על פי התבע החדשה שווי שוק הקרקע הינו: 35,000,000 ש"ח.
השווי שמתקבל מגלם שווי שוק ולא את שווי זכויות של המחזיק.
חישוב היטל השבחה בהערכת שווי מוסך עם זכויות בנייה נוספות
היטל ההשבחה משולם על השיפור התכנוני במקרקעין. המס הינו בשיעור של 50% על פי ערך הקרקע נכון ליום אישור התכנית.
תכניות אשר אושרו לפני שנת 1975 אינן חייבות בהיטל השבחה.
בדוגמה, אושרה לא מזמן תבע אשר העלתה את שווי המגרש. לפיכך שמאי היטל השבחה יכול להשתמש בערכי הקרקע של היום.
שווי מצד קודם: 5,500,000 ש"ח.
שווי מצב חדש: 35,000,000 ש"ח.
ההשבחה: 29,500,000 ש"ח היטל ההשבחה (50%) = 14,750,000 ש"ח.
אמדן מס שבח מקרקעין על ידי שמאי מקרקעין
לאחר שקבלנו את אמדן היטל ההשבחה, שמאי מס שבח יחשב את אמדן מס שבח מקרקעין.
כמוש ציינו בתחילת המאמר, על נכסים מסחריים חל מס שבח רגיל שנע סביבות 30%.
במידה ושווי שוק הקרקע הוא 35,000,000 ש"ח. ושווי מצב קודם (ממודד) הינו 10,000,000 ש"ח.
מס השבח, על השבח של 25,000,000 ש"ח הינו כ – 8,000,000 ש"ח.
סיכום
הערכת שווי מוסך איננה רק חישוב של מבנה קיים – אלא ניתוח רחב של מלוא הפוטנציאל הכלכלי הגלום במקרקעין, לרבות זכויות בנייה, מיסוי והשלכות תכנוניות.
מהדוגמה עולה כי מוסך עם זכויות למסחר ומשרדים עשוי לשנות לחלוטין את השווי, אך מנגד לחשוף את בעליו להיטל השבחה ומס שבח.
הערכת שווי מוסך מקצועית מהווה כלי קריטי למניעת טעויות יקרות ולהובלת עסקה מושכלת ובטוחה מבחינה כלכלית ומשפטית.
במשרדנו, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
נשמח לתת ייעוץ בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.
- חישוב היטל השבחה על ידי שמאי מקרקעין - 24/10/2025
- איך שמאי מקרקעין מחשב תשלום לרמ"י בגין רכישת זכויות בנחלה - 24/10/2025
- איך שמאי מקרקעין מעריך שווי מוסך עם זכויות בניה - 24/10/2025
