חישוב תשלום לרמ"י בגין הקניית בעלות במגרש עם זכויות בניה

במגרשים פרטיים העולים על 280 מ"ר,מתבצעת גביית תשלומים על ידי רשות מקרקעי ישראל, בהתאם לשווי הנכס בשוק ולפוטנציאל התכנוני שלו. התשלום מחושב על בסיס גודל (שטח) הקרקע ותוך שקלול שווי השוק של המגרש יחד עם זכויות הבניה המותרות בתכנית בניין עיר תקפה – כלומר, שווי השוק המלא של המגרש.

לרשות בעלי המגרשים עומדת האפשרות לבצע הקניית בעלות, אך לצורך כך יש לעבור קודם תהליך של היוון הקרקע.

תהליך זה כולל רכישת כל זכויות הבניה שמותרות במגרש לפי התכנית, כך שהקרקע הופכת לקרקע "מוכנה לבניה" וניתנת להעברה מלאה.

לאחר ההיוון, ניתן לחשב במדויק את התשלום ולהשלים את ההקניית בעלות בהתאם לחוק.

אבל מה קורה כאשר מבקשים לבצע הקניית בעלות במגרש שיש לו זכויות בניה נוספות ושטחו עולה על 280 מ"ר?

דוגמה:

יש לך מגרש מוחכר בשטח של 1,100 מ"ר. על המגרש מותר להקים בית פרטי חד משפחתי.

קיימת תכנית מאושרת המתירה הקמת בניין משרדים בן 5 קומות בשטח כולל של 3,000 מ"ר.

במצב זה, יהיה עליך לשלם סך של 31% מהפרשי השווי לצורך הקניית הבעלות.

כאמור, אחד התנאים להקניית הקניית הבעלות הינו חוזה חכירה מהוון.

כמו כן, את השווי הקודם (לפי החוזה) יש להכפיל במקדם של – 91% לפי נהלי רשות מקרקעי ישראל.

דוגמה לחושיב:

קיים מגרש מוחכר בייעוד מגורים בשטח של 1,100 מ"ר.

על פי חוזה החכירה, קיימות זכויות בניה לבית חד משפחתי עם קיבולת בניה של 300 מ"ר.

על המגרש קיימת תב"ע המתירה הקמת בניין משרדים בשטח בנוי כולל של 3,000 מ"ר.

שווי מגרש דומה בייעוד מגורים בלבד הינו 1,500,000 ₪.

שווי מ"ר מבונה למשרדים: 4,000 ₪ ללא מע"מ.

עלויות פיתוח למגורים: 150,000 ₪.

עלויות פיתוח למשרדים: 550,000 ₪.

תחשיב תשלום בגין הקניית בעלות לרשות מקרקעי ישראל על ידי שמאי מקרקעין

תחשיב שווי הבית במצבו הנוכחי ללא מע"מ וללא פיתוח:

150,000 (עלויות פיתוח) – 1,500,000 ₪ (שווי מגרש) = 1,350,000 ₪.

1.18 (מע"מ) /1,350,000 = 1,144,000 ₪.

תחשיב שווי במצב חדש:

3,000 (מ"ר לניצול) * 4,000 ₪ (שווי מבונה למ"ר) = 12,000,000 ₪.

בניכוי פיתוח: 11,450,000 ₪.

להלן תחשיב הקניית הבעלות:

מצב קודם: 1,144,000 * 91% = 1,040,000 ₪.

הפער בין המצב הקודם למצב החדש הינו: 10,400,000 ₪. הפרש זה נכפיל ב – 31% ונקבל: 3,220,000 ₪.

תשלום זה הינו מס שישולם לרשות מקרקעי ישראל. לסכום זה יש להוסיף מע"מ ומס רכישה במידת הצורך.

תחשיב שווי הזכויות במגרש שניכוי התשלום הצפוי לרמ"י במצבו כיום:

12,000,000 ₪ (שווי שוק) בניכוי תשלום לרמ"י ע"ס 3,220,000 ₪ = 8,780,000 ₪.

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א. פז שמאות מקרקעין

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.