המושג הסכם חכירה מזוהה בדרך כלל עם רשות מקרקעי ישראל, אך בפועל מדובר בזכות חוזית לכל דבר, הינולה להינתן על ידי גורמים פרטיים, רשויות מקומיות או אף גופים דתיים.
הסכם חכירה קובע את הזכות לשימוש בקרקע לתקופה מוגבלת בתמורה לתשלום, ולעיתים כוללת אפשרות להארכה. במאמר זה נבחן כיצד שמאי מקרקעין מנתח כדאיות כלכלית בהארכת הסכם חכירה – באמצעות חישובי היוון, ניתוח שווי קרקע ועלויות השקעה.
נציג דוגמה לחנות מוחכרת בשטח של 1,500 מ"ר, תוך בחינת הרווחיות שבהמשך החכירה לעומת עזיבת הנכס או חידושו מול רשות מקומית או רמ"י.
נתונים
מהות הנכס: חנות.
שטח בנוי: 1,500 מ"ר.
שווי מ"ר מבונה 6,000 ש"ח.
שיעור היוון: 7%.
שווי עלות בניה למבנה טרם השיפוץ: 3,800 ש"ח למ"ר.
השקעה נדרשת: 5,000,000 מש"ח.
תשלום נדרש בגין הארכת הסכם שכירות: 50% משווי הקרקע.
Table of contents [Close]
איך שמאי מקרקעין מחשב כדאיות כלכלית בהארכת הסכם חכירה לעסק
בשלב הראשון נמצא את ההכנסות הצפויות במידה ונאריך את הסכם החכירה.
את החישוב נבצע במחשבון פיננסי (היוון).
נחבר את כל הרכיבים הכלכליים של העסקה ונבחן מה המחיר למ"ר שהשוק יהיה מוכן לשלם.
3,800 (שווי עלות בניה שחוקה) + 6,000 (שווי מ"ר קרקע) + (5,000,000/1500) (עלות שיפוץ למ"ר) = 13,133 ש"ח למ"ר.
משווי זה נבצע חילוץ בנוסחה שמאית ונקבל כי מחיר השכירות למ"ר בחנות הינו 77 ש"ח למ"ר.
כאשר אנו יודעים מה התשלום החודשי למ"ר ניתן בקלות לחשב את ההכנסה המהוונת לתקופה של 49 שנים בעזרת מחשבון פיננסי.
שווי מהוון: 77 (ש"ח למ"ר בחודש) * 1,500 (מ"ר) * 12 (חודשים), 7% (שיעור היוון), 49 שנים = 19,080,000 ש"ח.
כעת שמאי חנויות יבצע את ההוצאה המיידית הנדרשת לשיפוץ המבנה והארכת הסכם החכירה.
עלויות שיפוץ: 5,000,000 ש"ח.
חידוש הסכם חכירה: 6,000, ש"ח (שווי מ"ר מבונה) * 1,500 מ"ר * 50% (עמלת חידוש הסכם החכירה) = 4,500,000 ש"ח.
מדוגמה זו, ניתן לראות כי שמאי המקרקעין הגיע לתוצאה כי עם הוצעה של 4,500,000 ש"ח החוכר ייהנה מזכויות שנאמדות בכ- 19,080,000 ש"ח.
יוצא שהרווח המהוון ליזם הינו כ – 14,580,000 ש"ח.
מה היה קורה עם הארכת חכירה הייתה מתבקשת מרשות מקרקעי ישראל
במידה והחכירה הייתה מרשות מקרקעי ישראל החישוב היה מתבצע על פי החלטות המנהל.
מנהל מקרקעי ישראל קובע אחידות לביצוע פעולות רכישה ומכירה במקרקעי ישראל.
בין היתר קיימות הוראות לתשלומי דמי היוון בנחלות, תשלומי דמי היוון במשקי עזר, הקניות בעלות במגזר העירוני ועוד.
במקרה זה היה החוכר משלם "יובל חכירה".
יובל חכירה זה מצב בו נותרו לחוכר 7 שנים עד תום הסכם החכירה.
בתקופת היובל חכירה תינתן לחוכר הטבה בדמות הנחה בחידוש הסכם החכירה.
ההנחה נגזרת משיעור הדח"ר (דמי חכירה ראשוניים – תשלום ראשון על החשבון) ששילם החוכר.
במידה ושולם דח"ר של עד 39% משווי הקרקע, ישולם 22.75% משווי הקרקע ללא מע"מ וללא פיתוח.
במידה ושולם דח"ר בשיעור של 40% ומעלה משווי הקרקע, ישולם 13.65% משווי הקרקע ללא מע"מ וללא פיתוח.
כמו כן, יש לבחון אשפרות של הקניית בעלות ושימוש בהטבות עדיפות לאומית.
לסיכום
בביצוע עסקאות במקרקעין מוחכרים מומלץ להיוועץ עם עורך דין.
הערכת כדאיות בהארכת הסכם חכירה מחייבת בחינה מקצועית של כלל המרכיבים הכלכליים והמשפטיים – שווי הקרקע, עלויות השיפוץ, שיעורי היוון ותנאי החכירה.
מהדוגמה עולה כי הארכת חכירה עשויה לייצר רווח מהוון משמעותי, אך גם כוללת התחייבויות להוצאות ניכרות.
כאשר מדובר ברשות מקרקעי ישראל, חלים נהלים אחידים ותשלומים קבועים כמו דמי היוון ו"יובל חכירה", בעוד שבהסכמים פרטיים הגמישות רבה אך גם רמת הסיכון.
שמאי מקרקעין מנוסה יידע לגזור את השווי הנכון – האם להאריך, למכור או לשנות את אופי ההתקשרות.
במשרדנו, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
נשמח לתת ייעוץ בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.
- חישוב היטל השבחה על ידי שמאי מקרקעין - 24/10/2025
- איך שמאי מקרקעין מחשב תשלום לרמ"י בגין רכישת זכויות בנחלה - 24/10/2025
- איך שמאי מקרקעין מעריך שווי מוסך עם זכויות בניה - 24/10/2025
