איך צריך שמאי מקרקעין לחשב דמי הסכמה בנחלה

נחלה היא לא עוד קרקע חקלאית – מדובר בנכס ייחודי המשלב בין מגורים, קרקע חקלאית ורכוש משותף במושב.

לצד היתרונות שבבעלות או בחכירה של נחלה, יש גם חובות ותשלומים כלפי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בביצוע פעולה במקרקעין.

אחד המרכזיים שבהם הוא דמי הסכמה, אותם גובה רמ"י בעת מכירת נחלה. בפועל, מדובר בסוג של "מס שבח פנימי", המוטל על ההפרש שבין מחיר הרכישה לבין מחיר המכירה, תוך הבחנה חשובה בין השבחת הקרקע עצמה לבין השקעות שביצע החוכר.

הסוגיה המורכבת היא כיצד להבחין בין עליית ערך שנבעה מהקרקע לבין עלייה שנובעת מהבינוי – למשל, בית מגורים יוקרתי או מטע מושקע שהוסיף ערך לנחלה.

כאן נכנס לתמונה שמאי המקרקעין, הנדרש לבחון את כלל הרכיבים, לאמוד את שוויים ולבצע חישובים מדויקים בהתאם לנהלי רמ"י.

במאמר זה נפרט מה הם דמי הסכמה, כיצד הם מחושבים, אילו נתונים יש לאסוף לצורך האומדן, ומה ההבדל בין חלופות השווי השונות.

נציג גם דוגמה חישובית שתמחיש כיצד השקעות פרטיות של החוכר עשויות להקטין את חבות התשלום לרמ"י.

הבנת הכללים ויישום נכון של התהליכים יכול לחסוך כסף רב, למנוע טעויות יקרות ולהבטיח עסקה הוגנת יותר מול הרשות.

Table of contents [Close]

עקרונות תשלום דמי הסכמה במכירת נחלה
דוגמה לתחשיב דמי הסכמה בנחלה
- חלופות השווי ששמאי מקרקעין צריך לבחון בהערכת דמי הסכמה בנחלה
סיכום

עקרונות תשלום דמי הסכמה במכירת נחלה

רשות מקרקעי ישראל גובה דמי הסכמה במכירת נחלה.

נחלה הינה קרקע חקלאית אשר בתחומה מותר לחקלאי להקים את ביתו בחלקה א' במשבצת הצהובה.

דמי ההסכמה, בפועל, מהווים סוג של "מס שבח" שגובה רמ"י.

דמי ההסכמה, בדומה למס שבח, נגבים על הפער בין מחיר הרכישה למחיר המכירה.

על פי נהלי רמ"י, דמי ההסכמה ישולמו בגין עליית שווי הקרקע. לפיכך, השבחה שביצה החוכר תנוכה מתשלום דמי ההסכמה.

נחלות מחולקות לשלוש חלקות. חלקה א' – זו החלקה בה ממוקם הבית (שטח צהוב). חלקה ב' אשר משמשת את חוכר הנחלה לשימושים חקלאיים וחלקה ג' אשר מהווה רכוש משותף של המושב.

על מנת לבצע אמדן דמי הסכמה בנחלה יש צורך בנתונים הבאים:

מחיר רכישה ממודד, שווי המטעים, עלות בניית הבית, מחיר המכירה ועוד.

עקרונות הנוסחה לחישוב דמי הסכמה בנחלה:

ממחיר המכירה או מחיר הערכת הנחלה במועד המכירה על ידי שמאי מקרקעין, ינוכה הגבוה מבין:

מחיר רכישה ממודד.
רכיבי הנחלה לרבות הבניה.

ההפרש יוכפל ב – 33% ולסכום הכולל תתווסף ערכה המזערי של הנחלה במקדם של 2%.

על פי נוסחה זו, רשות מקרקעי ישראל מאפשרת לחוכר להזדכות חלקית על ההשבחות שביצע.

במידה ומה שהשפיע על מחיר המכירה זה הבינוי וההשקעות של החוכר, יוכל החוכר להזדכות על הוצאות אלה.

דוגמה לתחשיב דמי הסכמה בנחלה

נתונים כלכליים:

בשנת 2025 נמכרה נחלה תמורת 8,000,000 ₪. בנחלה קיים מטע אבוקדו בשטח של 18 דונם.

הנחלה נרכשה על ידי החוכר תמורת 3,800,000 ₪.

בנחלה קיים בית בשטח של 375 מ"ר. עלות הבנייה הינה 10,000 ₪ למ"ר.

שווי יתרת החצר של חלקה א' הינו 150,000 ₪.

שווי דונם מטע אבוקדו הינו 6,000 ₪.

השווי היחסי של הרכוש המשותף בנחלה הינו 120,000 ₪.

שווי נחלה מזערי הינו 615,000 ₪.

חלופות השווי ששמאי מקרקעין צריך לבחון בהערכת דמי הסכמה בנחלה

לאחר שהתקבלו כל הנתונים הנדרשים, שמאי המקרקעין נדרש לבצע שתי חלופות שווי של המצב הקודם. כאמור, נבחר את המצב הקודם הגבוה ביותר על מנת להקטין את התשלום לרמ"י.

חלופה א': מחיר רכישה ממודד.

הנחלה נרכשה תמורת 3,800,000 ₪. נניח כי המחיר הממודד הינו 4,000,000 ₪.

להלן תחשיב דמי הסכמה בנחלה בחלופה א':

4,000,000 ₪ – 8,000,000 ₪ = 4,000,000 ₪.

33% * 4,000,000 ₪ = 1,333,333 ₪.

לסך זה נוסיף את שוויה היסודי של הנחלה במקדם של 2%.

615,000 ₪ * 2% = 12,300 ₪.

בחלופה א' התשלום יעמוד על 1,345,630 ₪.

חלופה ב': השקות שבוצעו בנחלה.

בחלופה זו נכמת את כל רכיבי הנחלה.

375 מ"ר בנוי * 10,000 ₪ למ"ר בניה = 3,750,000 ₪.

שווי יתרת חצר 150,000 ₪.

השווי היחסי של הרכוש 120,000 ₪.

18 דונם מטע אבוקדו * 6,000 ₪ לדונם = 108,000 ₪.

להלן תחשיב דמי הסכמה בנחלה בחלופה ב':

4,128,000 ₪ – 8,000,000 ₪ = 3,872,000 ₪.

33% * 3,872,000 ₪ = 1,290,666 ₪.

לסך זה נוסיף את שוויה היסודי של הנחלה במקדם של 2%.

615,000 ₪ * 2% = 12,300 ₪.

בחלופה ב' התשלום יעמוד על 1,303,000 ₪.

סיכום

חישוב דמי ההסכמה בנחלה הוא תהליך מורכב הדורש ידע מקצועי וניסיון מעשי.

מעבר להבנת נוסחת החישוב הפורמלית, יש חשיבות רבה להבחנה בין עליית ערך שנגרמה על ידי הקרקע עצמה לבין עליית ערך שמקורה בהשקעות של החוכר – בין אם בבניית בית, נטיעת מטעים או פיתוח תשתיות בנחלה.

עקרון ההזדכות נועד בדיוק לכך: למנוע מצב בו חוכר משלם מס כפול על השקעותיו הפרטיות.

בסופו של דבר, לא כל שומה היא זהה. כל נחלה שונה בהרכב חלקותיה, בשווי נכסיה ובפוטנציאל הכלכלי שלה. לכן, שמאי מקרקעין המתמחה בנחלות ובנהלי רמ"י הוא שחקן מפתח בכל עסקת מכירה.

שומה מדויקת לא רק קובעת את גובה דמי ההסכמה, אלא גם מגנה על החוכר מפני חיובים מיותרים ומאפשרת להתנהל בקלות מול הרשות.

עבור בעלי נחלות, ההבנה כי ניתן לקזז השקעות פרטיות מהחישוב ולמזער את התשלום לרמ"י עשויה להיות ההבדל בין עסקה משתלמת לעסקה מכבידה.

בסביבה רגולטורית משתנה, ההמלצה הברורה היא להיעזר תמיד באנשי מקצוע בקיאים – הן לצורך אומדן דמי ההסכמה והן לצורך תכנון מיסוי רחב יותר.

כך תוכלו למצות את זכויותיכם, להימנע מטעויות יקרות ולשמור על רווחיות העסקה.