מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי נדל"ן?

שמאי נדל"ן או שמאי מקרקעין זה אדם בעל מקצוע מולטידיסצפלינרי בתחומים רבים. לא כל שמאי נדל"ן או שמאי מקרקעין מפיק תוצאה באיכות דומה.

כאשר אני מבקש לרכוש טלפון סלולרי חדש אני עושה פעולה פשוטה מאוד. אני מחפש ובוחר את החנות שמציעה במחיר הכי זול ומבצע את הרכישה.

הרי הטלפון מיוצר באותו המפעל בסין! למה שאשלם יותר?

בתחום שמאות המקרקעין, שמאי נדל"ן הוא זה שמכין את חוות הדעת המקצועית בפועל ובעצם אתם לא קונים מוצר מדף, אתם שוכרים את שירותיו המקצועיים של שמאי נדל"ן.

בפועל, כאשר מזמינים שומת מקרקעין של שמאי נדל"ן, אין חשיבות אמיתית האם השמאי דורש 500 ₪, או 600 ₪ יותר או פחות. בפועל, אין לכם כל דרך לדעת מה תקבלו בסופו של דבר.

יש מקרים שבהם תקבלו במחיר זול יותר עבודה איכותית יותר. מה שכן, זה לא שווה את הסיכון.

קיימים כמה מבחנים שמומלץ לבצע טרם בחירת שמאי נדל"ן.

ראשית, יש להציג בפני השמאי את הבעיה המשפטית ולפרט על תכונות הנכס. בייעוץ הראשוני שנותן השמאי, השמאי אמור לזהות ולגעת מכמה נקודות חשובות ולהפגין בקיאות בנושא.

מבחן נוסף שמומלץ לבצע זה לשאול לניסיונו של השמאי. הניסיון יכול להימדד בשנים או בהיקף עיסוק השמאי בנושא הספציפי.

עוד דרך לזהות שמאי נדל"ן טוב היא להסתכל על אתר האינטרנט שלו ולראות את הפעילות שלו בעיתונות הארצית והמקומית.

Table of contents [Close]

איך נדע ששמאי הנדל"ן הוא מקצועי ומעודכן במיסוי, בחקיקה ובפסיקה?

איך נדע ששמאי הנדל"ן הוא מקצועי ומעודכן במיסוי, בחקיקה ובפסיקה?

שמאי נדל"ן / שמאי מקרקעין מקצועי תמיד ינסה להסתכל מחוץ לקופסא ולנסות לקבל מכם מידע אשר בהתחלה לא יראה לכם רלוונטי. במקרים רבים קיימים שיקולים של מיסוי מקרקעין אשר יכולים להשפיע על אופן דיווח העסקה לרשויות המס או עריכת ההסכם. הלקוח לא תמיד מודע לראייה הכוללנית של שמאי נדל"ן המתמחה במיסוי מקרקעין.

המסים העיקריים ששמאי נדל"ן צריך להכיר את את מס השבח, היטל ההשבחה ומיסוי לרשות מקרקעי ישראל. כמובן שפקודת מס הכנסה היא הקובעת ומיסוי מקרקעין מהווה מעין מקדמה.

מס שבח:

זה מס ששמאי מקרקעין מעריך בדרך כלל במכירת נכס מקרקעין. מס שבח זה מס שמטיב עם נכסי מגורים אבל מחמיר עם נכסים עסקיים.

נכסי מגורים כמו דירות זכאיות להטבות מס כמו פטור ממס, מס ליניארי מוטב ועוד. בנכסים עסקיים המס אגרסיבי יותר ומתפרס על פי תקופות מס שונות. ככל שהנכס המסחרי מוחזק על ידי בעליו זמן רב יותר, (ללא התייחסות למס שבח היסטורי) בדרך כלל ישולם מס שבח גבוה יותר.

שמאי נדל"ן צריך להכיר את כל הכלים שמקנה חוק מיסוי מקרקעין על מנת לסייע ללקוח לשלם את המס הנכון ולא לבצע טעויות מס. במכירת נכס עם זכויות בנייה נוספות קיימת חשיפה לתשלום מס שבח הגם אם מדובר בדירה יחידה.

היטל השבחה:

היטל השבחה זה מס שמשולם על זכויות בנייה חדשות שאושרו בנכס. המס עומד על 50% משווי זכויות הבנייה ליום אישור התכנית. היטל השבחה משולם כאשר אנו נפגשים עם הכסף או התועלת הכלכלית. היטל השבחה משלמים כאשר מוכרים את הנכס או מבקשים היתר בניה (מימוש).

בדירות מגורים בתנאים מסוימים, ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה בהרחבת דירה עד לשטח עיקרי של 140 מ"ר. שמאי נדלן צריך להכיר את כל הליכי העבודה מול ועדות הערר להשגה על תשלום היטל ההשבחה.

במקרים רבים, ניתן להגיש ערר בעזרת שמאי נדל"ן על דרישת הוועדה המקומית להיטל השבחה. שמאי נדל"ן יכין חוות דעת מטעמו, וזאת תוגש לשמאי המכריע. השמאי המכריע יבחן את שמאי העירייה ואת השמאי מטעמכן ויקבע את דעתו.

יש לזכור כי לשמאי המכריע הזכות גם לקבוע סכומים גבוהים יותר משניתנו על ידי שמאי הצדדים.

בדרך כלל, השמאי המכריע מאזן בין טענות הצדדים וקובע פשרה.

מיסוי לרשות מקרקעי ישראל:

מיסוי לרשות מקרקעי ישראל משולם על נכסים מוחכרים. התשלומים הנפוצים לרשות מקרקעי ישראל ששמאי נדל"ן צריך להעריך זה דמי היוון, דמי היתר, דמי הסכמה ודמי רכישה.

דמי היוון זה תשלום אחד היום במקום תשלום שנתי. למשל, אם אני משלם כל שנה 1,000 ש" דמי חכירה, אני יכול להוון את התקופה את כל התשלומים עבור יתרת התקופה על פי הדח"ר ששולם.

תשלום דמי היוון והפיכת הסכם החכירה למהוון תקנה כמה הטבות. בין ההטבות: ניתן למכור נכס ולא לשלם דמי הסכמה וניתן במקרים מסוימים לבצע רכישה.

רכישה זו פעולה שניתן לעשות בנכסים מהוונים העומדים בתנאים מסוימים. ברגע שאתם מבצעים פעולת רכישה, אתם מתנתקים מהמנהל ונרשמים כבעלים בטאבו.

שמאי מקרקעין צריך לשלוט במיסוי רשות מקרקעי ישראל ולהציע ללקוח לשלם את המס במסלול הנכון ביותר. במקרים רבים קיימות כמה חלופות אשר אחת מהן וודאית משתלמת יותר.

דמי היתר או שינוי ייעוד וניצול זה תשלום שמשלם החוכר במידה והוא מבקש להוסיף זכויות בנייה נוספות או לשנות את ייעוד הסכם החכירה, לדוגמה: ממשרד לחנות.

במקרה זה יש כמה מסלולים לביצוע הפעולה. שמאי נדל"ן הבקיא בתחום יידע לתת לך את הייעוץ הטוב ביותר.

שמאי נדל"ן נדרש להיות בקיא ומעודכן במגמות הפסיקה:

כל מומחה אשר מגיש גם דוחות לבתי המשפט חייב להיות מעודכן כל הזמן.

חוק מיסוי מקרקעין מתעדכן כל הזמן. שמאי נדל"ן צריך לבצע השתלמויות וללמוד כל הזמן את השינויים ומהותם.

סעיפי חוק שונים מתפרשים בצורה שונה עם הזמן. שמאי מקרקעין צריך לקרא פסקי דין בצורה עקבית על מנת לזהות את השינויים בפירוש סעיפי החוק. המקרים רבים פירושים שנותנת הפסיקה מקובלים על ידי רשויות המס ומאפשרים ללקוחות לשלם מס אמת.

לנוחיותכם, קישור לאתר משרד המשפטים – איתור פסיקה.