מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על הערכת שווי משרד?

בהערכת שווי משרד, שמאי מקרקעין נדרש לפעול בשתי גישות שומה. גישת ההשוואה וגישת היוון ההכנסות.

על כל נכס, בין אם מדובר על נכס מקרקעין ובין אם מדובר על נכס אחר, קיים מרכיב סיכון.

בזהב לדוגמה, הסיכון באחזקת נכסים בדמות מתכות יקרות רגיש לשינוי שער החליפין.

השתנות מחירי הזהב נכון ליום 12.3.2021 (קרדיט לאתר KITCO):

הסיכון באחזקת רכב הינו מורכב מהשתנות השקל והבלאי הנצבר ברכב.

היות ומשרד הינו נכס עסקי הגישות הטובות ביותר להערכת שווי משרד הינן גישת ההשוואה וגישת היוון ההכנסות. כאשר לגישת היוון ההכנסות קיימת עדיפות במקרים מסויימים.

Table of contents [Close]

שימוש בגישת ההשוואה בהערכת שווי משרד על ידי שמאי מקרקעין:
שימוש בגישת היוון ההכנסות בהערכת שווי משרד על ידי שמאי מקרקעין:

שימוש בגישת ההשוואה בהערכת שווי משרד על ידי שמאי מקרקעין:

גישת ההשוואה הינה גישה בעלת תוקף גבוה לצורך הערכת שווי משרד.

החסרונות בגישת ההשוואה:

נכס שנמכר בתקופת הקורונה או במלחמת חרבות ברזל מגלם מציאות כלכלית שונה ולפיכך תזרים ההכנסות הנמוך משפיע על שווי הנכס. קיימות עסקאות אשר המחיר המדווח אינו מגלם את שווי המשרד היות ומושפע מגורמים ייחודיים.

לדוגמה, בבניין משרדים קיימת מרפאה שלה מוניטין רב. הבעלים של המרפאה מעוניין להרחיב את המרפאה ולרכוש משרד סמוך. במקרה זה, ייתכן ובעל המרפאה יהיה מוכן לשלם מחיר גבוה יותר עבור המשרד הסמוך היות ויש לו עניין במיקום הספציפי של המשרד.

רמת השיפוץ וההשקעות במשרד. במשרדים מושקעים המחיר למ"ר מגלם גם את רמת ההשקעה בנוסף למיקום המשרד.

קיומן של זכויות בנייה נוספות אשר משפיעות על השווי ממ"ר.

היתרונות בגישת ההשוואה:

במידה ואיתרנו עסקאות השוואה איכותיות אשר מגלמות את המציאות הכלכלית ניתן בקלות לחשב שווי למ"ר בנוי.
בגישת ההשוואה ניתן בקלות לנתח שווי מ"ר מבונה ולהעריך שווי זכויות בנייה.

שימוש בגישת היוון ההכנסות בהערכת שווי משרד על ידי שמאי מקרקעין:

אם שווי הבנוי המושכר זניח ורוב שווי הקרקע נובע מזכויות בנייה נוספות, גישת היוון ההכנסות לא תהיה יעילה.

לצורך ביצוע תחשיב בגישת היוון ההכנסות, שמאי מקרקעין נדרש לנתונים הבאים:

דמי שכירות חודשיים למ"ר.
בחירת שיעור היוון כולל.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על בחירת שיעור היוון בהערכת שווי משרד:

על פי פרק טו' לקווים המנחים, בחירת שיעור ההיוון הכולל צריכה להיעשות בצורה זהירה ביותר.

שיעור ההיוון מגלם את הסיכון בקבלת דמי השכירות מהמשרד והבלאי.

דוגמאות לנתונים המשפיעים על קביעת שיעור ההיוון הכולל:

במשרדים הממוקמים באזורים הפריפריאליים, בדרך כלל, הביקוש בהם קטן יותר ביחס למשרדים הממוקמים במרכז הארץ.

לפיכך, הסיכון במשרדים הנמצאים בפריפריה גבוה יותר ושיעור ההיוון יהיה גבוה יותר.

הביקוש למשרדים בשטחים גדולים הינו מצומצם היות וחוג הלקוחות הפוטנציאלי מצומצם יותר (חברות גדולות).
איכות השוכר. שוכר כמו מדינת ישראל או גוף איתן אחר מוריד את הסיכון בתקופת החוזה ולפיכך שיעור ההיוון לתקופת החוזה יהיה נמוך יותר.
מציאות כלכלית. בתקופות משבר כלכלי (תקופת הקורונה או המלחמה) רמות הסיכונים העסקיים בכלל המשק עלו.

בהערכת שווי משרד, שמאי מקרקעין יכול לעשות שימוש בשיעור היוון גבוה יותר המגלם את הסיכון לתקופת המשבר.

בחירת שיעור היוון על ידי שמאי מקרקעין בהערכת שווי משרד משפיעה בצורה ניכרת על שווי הנכס.

דוגמה למצב שבו נבחר שיעור היוון שונה בביצוע הערכת שווי משרד:

בדוגמא זו, שני שמאי מקרקעין השתמשו בשיעור היוון שונה בהערכת שווי משרד דומה.

התוצאה שהתקבלה הינה פער של 54,000 ₪ המהווה כ – 12.5% משווי הנכס.

ניתן ללמוד, כי במקרה זה, שינוי של 1% בשיעור ההיוון משפיע על 12.5% משווי הנכס.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על גישות להערכת שווי משרד אשר בעלות תוקף נמוך:

הגישה בעלת התוקף הנמוך ביותר הינה גישת העלויות. לרוב, נכסים עסקיים מושפעים יותר ממיקומם ולא מעלויות הבנייה לצורך הקמתם.

לדוגמה, משרד בבניין וותיק במרכז תל אביב או ירושלים יהיה שווה יותר ממשרד בבניין חדיש יותר בשולי אשדוד.

גישת העלויות מתאימה יותר לנכסים אשר אינם עסקיים, כמו מבני ציבור או בית כנסת.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על יחס ברוטו נטו במשרדים:

על פי הקווים המנחים פרק טז', קיימת התייחסות ליחס הברוטו נטו אשר משתנה בין בנייני המשרדים.

לדוגמה, בבניין משרדים חדיש, קיים לובי גדול, כמה מעליות ושטחים משותפים נרחבים.

בבנייני משרדים וותיקים, בדרך כלל, השטחים המשותפים מצומצמים יותר ולפיכך יחס הברוטו נטו קטן יותר.

להלן טבלת שיעור העמסה ממוצעת של שטח שירות גרעיני בסוגי בנייני משרדים שונים:

המשמעות של יחס הברוטו נטו הינה כי על כל מ"ר משרדי עיקרי תשלמו גם על השטחים המשותפים בבניין.

התשלום על השטחים המשותפים יכול להתבטא בדמי שכירות נוספים עבור המעברים ו/או דמי אחזקה וניהול.

יחד עם זאת, יחס ברוטו נטו גבוה אינו בהכרח פוגע בשווי הנכס. בבניינים חדישים עם שטחים משותפים מרווחים קיימים אלמנטים חיוביים הן לעובדי המשרדים והן ללקוחות המבקרים.

מנגד, שטחים משותפים חריגים בגודלם ביחס לסביבה יוצרים מעין "השבחת יתר" ואינם תורמים כלכלית. יש לבדוק כל דבר לגופו.