שמאי מקרקעין בירושלים נדרש לבצע ניתוח שיעור הרווח בגין אישור פרויקט התחדשות עירונית.
יזם פנה לשמאי מקרקעין בירושלים לצורך סיוע בבדיקת הרווח שנוצר מאישור פרויקט התחדשות עירונית.
יזמים רבים מבצעים בדיקות של ייתכנות כלכלית על מנת לקבל מימון ממשקיעים או מבנק מסחרי.
ליזם מגרש בחכירה מהמנהל בשטח של 1,500 מ"ר עם זכויות בנייה של 50% לקומה אחת בייעוד תעשייה.
על המגרש בנוי מבנה תעשייתי בשטח של 750 מ"ר.
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בירושלים אישרה זכויות בנייה ויעוד חדש לקרקע.
זכויות הבנייה החדשות הינן 400% שטח עיקרי, בייעוד מסחר ומשרדים.
נתוני שוק:
דמי שכירות למ"ר בייעוד תעשייה: 40 ש"ח (מגלם חצר תפעולית).
שיעור היוון מקובל לתעשייה: 8.5%
שיעור היוון מקובל למסחר ומשרדים: 7.5%.
השימוש למסחר מותר בקומת הקרקע בלבד.
עלות בניה למ"ר במבנים וותיקים 2,000 ש"ח.
רווח ייזמי: 18%.
נתון כי מגרשים דומים בייעוד של מסחר ומשרדים נמכרו תמורת 3,000 ש"ח למ"ר מבונה עיקרי.
איך שמאי מקרקעין בירושלים יבצע את חישוב הרווח ליזם מאישור פרויקט התחדשות עירונית?
היות ומדובר על קרקע בחכירה ממנהל מקרקעי ישראל, יש צורך בביצוע תחשיבי מיסוי מקרקעין.
רשות מקרקעי ישראל גובה תשלומי מס רבים כמו: דמי היוון, דמי הסכמה, דמי היתר, הקניית בעלות ועוד.
כמו כן, על היזם עלול לחול תשלום של היטל השבחה בגין תוספת זכויות הבנייה.
התחשיב למנהל מבוצע באופן הבא:
שווי קודם במקדם של 0.91 מנוכה משווי הקרקע החדש. את ההפרש כופלים ב – 31%.
כל תשלום למנהל מתבצע בתוספת מע"מ ומס רכישה.
על השמאי לנכות את תשלום היטל ההשבחה העומד על 50% משווי זכויות הבנייה.
התשלום מחושב על פי ערך הקרקע במועד אישור התכנית עם הצמדה למדד הצרכן או תשומות הבנייה – לפי הנמוך.
הערכת שווי הקרקע במצב קודם, במצב החדש והתשלום לרשות מקרקעי ישראל:
על התשלומים לרמ"י חל מע"מ ומס רכישה.
הערכת היטל השבחה צפוי והרווח ליזם מאישור התכנית להתחדשות עירונית בירושלים:
על פי החישובים, עולה, כי ליזם רווח של 45% על שווי הקרקע הקודם.
במשרדנו, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
נשמח לתת ייעוץ בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.
- חישוב היטל השבחה על ידי שמאי מקרקעין - 24/10/2025
- איך שמאי מקרקעין מחשב תשלום לרמ"י בגין רכישת זכויות בנחלה - 24/10/2025
- איך שמאי מקרקעין מעריך שווי מוסך עם זכויות בניה - 24/10/2025
