שמאות מקרקעין להערכת ירידת ערך מתבצעת על ידי שמאי ירידת ערך במקרים רבים.
ירידת ערך במקרקעין יכולה להיווצר מכמה סיבות שונות כמו שינויים תכנוניים במקרקעין, שינויים סביבתיים או פגיעה פיזית.
שמאי ירידת ערך קובע את ירידת הערך אשר הביאה למגבלות ניצול זכויות הבנייה בקרקע, פגיעה פיזית במקרקעין או במבנה.
הזכות לקבל פיצויים עקב ירידת ערך במקרקעין יכולה לקום מכמה סיבות וגורמים. על ירידת ערך בגלל נזקי מים ניתן לקרא בקישור זה.
במאמר זה נתמקד באפשרויות השונות בקבלת פיצויים במקרקעין בגין ירידת ערך עקב תכנית פוגעת.
רבים רואים במבני ציבור מפגע בעקבות עומסי התנועה וניצול הקרקע המואץ שחלק ממבני הציבור עושים.
בין המטרדים עליהם מתלוננים הם בתי ספר, גורדי שחקים, מרכזים מסחרי, כבישים ועוד.
שינויים תכנוניים סביבתיים, יש בכוחם להשפיע על שווי דירות, הבתים או נכסים מסחריים.
שמאי מקרקעין מקצועי יודע כי לא על כל שינוי תכנוני ניתן לקבל פיצוי בגין ירידת ערך עקב תכנית פוגעת במקרקעין.
כל מקרה ספציפי צריך להיבחן על ידי שמאי ירידת ערך אל מול הפסיקה העדכנית.
Table of contents [Close]
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ירידת ערך על זכאותכם לקבלת פיצוי בגין ירידת ערך במקרקעין:
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על עיקרי סעיף 197 המקנה פיצוי בגין ירידת ערך במקרקעין:
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על פיצוי בגין ירידת ערך במקרקעין גובלים:
- אילו עקרונות משפטיים צריך לדעת שמאי ירידת ערך במקרקעין כאשר נדרש לקבוע פיצוי בגין ירידת ערך במקרקעין:
- תביעה לפיצוי בגין ירידת ערך במקרקעין תוגש תוך 3 שנים.
- מקרה לדוגמה המזכה אדם בפיצוי ירידת ערך במקרקעין הגם אם עבר מועד הגשת התביעה:
- גמישות הפסיקה בתביעת פיצוי בגין ירידת ערך במקרקעין:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ירידת ערך על זכאותכם לקבלת פיצוי בגין ירידת ערך במקרקעין:
הפסיקה בבתי המשפט מדברת רבות על ירידת ערך במקרקעין, פגיעה ופיצויים במקרקעין.
שמאי ירידת ערך מקצועי, עליו להיות מעודכן בפסיקה העדכנית ביותר.
המחוקק לקח בחשבון שבגין תכנית בניין עיר שאושרה בחלקה מסויימת, ייתכן ותגרם ירידת ערך במקרקעין לחלקות "גובלות".
לפיכך, שמאי מקרקעין יכול להעריך את הפיצוי המגיע בגין ירידת ערך במקרקעין לצורך הגשת תביעה לקבלת פיצויים.
ניתן לקבל פיצוי בגין ירידת ערך גם אם החלקה הינה גובלת לחלקה בה אושרה התכנית הפוגעת.
המחוקק הגה את סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה המתייחס לירידת ערך בגין אישור תכנית פוגעת בדיוק למקרים מסוג זה.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על עיקרי סעיף 197 המקנה פיצוי בגין ירידת ערך במקרקעין:
סעיף 197 (א) קובע –
נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו.
על פי הסעיף, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית.
סעיף 197(ב) קובע –
התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית.
שר האוצר רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם כבר עברה התקופה.
שמאי מקרקעין בבואו להעריך את הפיצוי בגין ירידת ערך במקרקעין נדרש לנתח את סעיפי החוק.
ניתוח הסעיפים בצורה מקצועית, יסייע לראות הכיצד מתייחסת הפסיקה לכל ביטוי, מילה או צמד מילים.
"נפגעו על ידי תכנית" – הפגיעה חייבת להיות בגין תכנית שאושרה.
זאת אומרת שהפיצוי הינו עקב מתן היתר בנייה, שינוי ייעוד, הקלה או אישור חורג.
למשל, שונה ייעוד קרקע משטח פתוח למרכז מסחרי סואן.
עקב השינוי התכנוני נגרם לדירה, חנות, בית קרקע שברשותכם נזק או ירידת ערך.
"שלא בדרך של הפקעה" –
במאמר הבא המדבר על הפקעות נזכיר את פסיקת "חממי".
בהלכה חממי נדגים הכיצד מחשבים ירידת ערך שמעורבת בה גם הפקעת מקרקעין.
המחוקק בחר לפצל את רכיב הפיצוי המגיע מכח סעיף 197 לבין רכיב הפיצוי המגיע מכח ההפקעה.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על פיצוי בגין ירידת ערך במקרקעין גובלים:
"בתחום תכנית או הגובלים עמו" – הפסיקה עסקה רבות בהגדרה "גובלים".
ההגדרה גובלים – קיימת דירת מגורים, בית קרקע, חנות או מקרקעין אחרים בחלקה מסוימת.
מעבר לכביש ראשי הוחלט לבנות בית משוגעים במקום פארק גדול שפגע בשווי נכס המקרקעין שברשותך.
הפסיקה קבעה כי מקרקעין גובלים ייחשבו גובלים גם אם מפריד ביניהם שביל צר או כביש פנימי צר ברוחב של כ – 10-8 מטר.
יחד עם זאת, בית המשפט העליון לא נקב ברוחב ספציפי של השביל או הכביש המפריד בין החלקות.
שביל רחב ושקט יכול להצביע על קיום תנאי "מקרקעין גובלים" יותר מאשר כביש צר ועמוס.
שמאי מקרקעין מומחה ומקצועי ידע להתעמק ברזי הפסיקה ובכך, לפסול כל טענה שימצא הצד שכנגד.
האם העובדה שבינך לבין הקרקע הפוגעת קיים כביש רחב עדיין מגדיר את החלקות גובלות ואתה רשאי לתבוע פיצוי?
התשובה לכך אינה חד משמעית.
אילו עקרונות משפטיים צריך לדעת שמאי ירידת ערך במקרקעין כאשר נדרש לקבוע פיצוי בגין ירידת ערך במקרקעין:
"מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית".
גם "דייר מוגן" רשאי לתבוע פיצוים בגין תכנית שפגעה בשווי הנכס שבו יש לו זכות חוזית לדיירות מוגנת.
גם "בר רשות" רשאי להגיש תביעה מכח סעיף 197 ולדרוש פיצויי ירידת ערך.
סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה, מונה סיבות בהן לא ניתן לחייב את הוועדה המקומית בתשלום פיצויים.
יחד עם זאת, בתקופה האחרונה חל שינוי בהתייחסותו של המחוקק לסעיף 200.
הוועדה המקומית לא יכולה יותר לטעון באופן אוטומטי ושרירותי כי היא פטורה מלשלם פיצויים על ירידת ערך במקרקעין על סמך הוראות סעיף 200.
הדעה הרווחת היא כי יש לשלם פיצויים בכל מקרה.
פגיעה בקנינו של אדם מצריכה פיצוי. רק במקרים חריגים ניתן להסתמך ולהפעיל את סעיף 200.
השמאי לא יפסול ולא ימליץ לוותר על הגשת תביעה גם אם הפגיעה הינה במסגרת סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה – 1965.
תביעה לפיצוי בגין ירידת ערך במקרקעין תוגש תוך 3 שנים.
"התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית".
תביעה בגין תכנית פוגעת ניתן להגיד תוך 3 שנים מיום פרסומה.
רבים מפספסים את המועד להגשת תביעת פיצויים ונחסמת בפניהם האפשרות לתבוע פיצויים.
חד עם זאת, רבים לא יודעים שעדיין קיים סיכוי לתבוע פיצויים בדרכים אחרות.
שמאי מקצועי ידע לכוון אתכם בצורה הטובה ביותר הכיצד ניתן לקבל פיצוי גם אם חלף מועד התביעה.
מקרה לדוגמה המזכה אדם בפיצוי ירידת ערך במקרקעין הגם אם עבר מועד הגשת התביעה:
מול ביתכם, דירתכם, חנות, מפעל שברשותכם אישרו תכנית כללית על שטח נרחב.
בדקתם את התכנית הפוגעת בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אבל, לא מצאתם תכנית בינוי.
בשלב זה לא ניתן לדעת מה ייבנה וכיצד תהיה לשינוי תכנית בניין עיר (תב"ע) או הבנייה העתידית השפעה שמאית שלילית.
בשלב זה לא ניתן להכין שומת מקרקעין שתדע להעריך במדויק את הנזק וירידת הערך במקרקעין שנגרמה לכם.
עברו 4 שנים (לא הגשנו תביעה מכח סעיף 197 תוך 3 שנים).
פתאום אושרה תכנית בינוי שמתירה לבנות ממש מולכם בניין משרדים רב קומות.
הבינוי החדש עתיד לגרום לנזקי רעש, עומס תנועה, צפיפות, הצללה, ובכך לגרום נזק רב וירידת ערך לנכס המקרקעין שברשותכם.
רק אחרי 4 שנים ניתן להבחין ולהעריך את ירידת הערך מבחינה שמאית, עם פרסות תכנית הבינוי.
גמישות הפסיקה בתביעת פיצוי בגין ירידת ערך במקרקעין:
הפסיקה התירה להגיש תביעה מכח סעיף 197 גם לאחר 3 שנים.
זאת, כאשר התגלה הנזק וניתן להעריכו שמאית על ידי שמאי מקרקעין המתמחה בירידת ערך.
דוגמא נוספת: שינוי תכנוני אשר מתבצע באופן רציף (תכנית אחר תכנית).
בשלב נוכחי מסוים לא ניתן להעריך שמאית את הפגיעה וירידת הערך במקרקעין היות והנזק לא התגבש.
במצב זה, ניתן לתבוע פיצויים תוך 3 שנים מיום אישור התכנית האחרונה שאושרה ברצף.
כמובן חשוב ששמאי המקרקעין יכיר את האזור שעתיד להיות בו השינוי על מנת להעריך את הנזק בצורה הטובה ביותר.
ועל כן, לא בהכרח שמאי מקרקעין בחיפה יכיר את את אזור המרכז כמו שאותו שמאי מקרקעין בתל אביב יכיר.
עוד באותו נושא ניתן לקרוא פה:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על ירידת הערך או הפגיעה המינימלית שניתן לקבל בגינה פיצוי?
הפסיקה בכלל לא אחידה.
פס"ד ע"א 3901/96 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רעננה נגד הורוביץ – 10%.
פס"ד ע"א 8825/07 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן נגד י.פ.ה.ר – 4%.
לפיכך, ניתן לשער שהפסיקה טרם התגבשה בעניין זה.
שמאי מקרקעין מומחה ומקצועי ידע להביא לפיצוי גם כאשר הפגיעה בשיעור נמוך.
חריגים:
הפסיקה מדברת גם על מצב (לדעתי מגוחך ולא צודק) של ירידת ערך במקרקעין עקב פגיעה כלכלית.
בפס"ד ע"א 650/83 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נגד מלאכי קורן, נקבע, כי פגיעה כלכלית אינה מזכה בפיצוי ירידת ערך.
מה הכוונה?
בעלים של תחנת דלק תבע פיצויים בגין ירידת ערך.
התביעה נובעת מאישור תכנית לסלילת כביש חדש אשר הסיט את הרכבים מתחנת הדלק שלו לכביש עוקף.
הוועדה המקומית טענה, והפסיקה הסכימה וקבעה כי פגיעה כלכלית אינה מזכה בפיצוי.
מצב נוסף המונע קבלת פיצוים בגין ירידת ערך:
אדם אשר רוכש קרקע או דירה במקום מיושב שלא עתיד להתפתח ולהשתנות, מסתמך על המצב הקיים.
במקרים מסויימים נמנעה קבלת פיצויים מדיירים שהנוף מביתם נפגע.
נקבע, כי היות והסביבה שבהם מצוי ביתם הינה חדישה, היה עליהם לצפות התפתחות עירונית.
לשון הפסיקה קבע –
הנוף שלהם לים אמנם נצפה מביתם הגבוה "מגדל" אך המגדל בו הם גרים אינו "מגדל אור".
לסיכום, כל מקרה יש לבדוק לגופו.
אתם מוזמנים להתקשר אלנו ולבדוק את אפשרותכם לקבל פיצוי ירידת ערך במקרקעין.
לנוחיותכם, קישור לחוק התכנון והבנייה המפורסם באתר נבו.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על ניצול זכויות בנייה - 27/10/2024
- ניכוי היטל השבחה ממס שבח על פי סעיף 49ז - 13/10/2024
- מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי היטל השבחה - 26/09/2024
