היטל השבחה לצורך פיצול דירה ע"י שמאי מקרקעין

תיקון 117 לחוק התכנון והבנייה נחשב לאחד הצעדים המשמעותיים שהקלו על בעלי בתים צמודי קרקע, במיוחד זוגות מבוגרים או משפחות שמעוניינות למקסם את שווי נכסיהן.

התיקון מאפשר לפצל יחידה מבית צמוד קרקע קיים, בכפוף להיתרים, ומעניק מספר יתרונות כלכליים מהותיים:

1. תרומה כלכלית שוטפת – זוג מבוגר יכול להשכיר את היחידה המפוצלת, ובכך לקבל מקור הכנסה קבוע, המשמש לא אחת כ"פנסיה משלימה". השכירות מאפשרת ביטחון כלכלי מבלי למכור את הנכס.

2. השבחת ערך הנכס – עצם האפשרות להשתמש בשטח הדירה גם ליחידת מגורים נוספת מעלה את שווי השוק של הנכס. רוכשים פוטנציאליים מעריכים את הגמישות ואת פוטנציאל ההשכרה.

3. הפיכת שטח שולי לשטח עיקרי – התועלת הכלכלית נובעת מכך ששטחים שבעבר נחשבו "שוליים" או פחות מנוצלים (כמו מחסן, מרתף או אגף צדדי) מקבלים מעמד של שטח עיקרי למגורים. המעבר הזה מייצר את ההשבחה האמיתית – שכן ערך מ"ר למגורים גבוה משמעותית מערך מ"ר לשטחי שירות.

בסופו של דבר, תיקון 117 פותח דלת לניצול מושכל של נכסים קיימים, מגדיל הכנסה שוטפת ומעניק יתרון מובהק בשוק המכירה.

התיקון קבע תנאים לביצוע הפיצול ואף נקבע היטל השבחה מופחת המשולם בשלבים.

חלק מתנאי תיקון 117 לחוק התכנון והבניה

הבנייה תהיה בנייה צמודת קרקע.

שטח הדירה המתפצלת (במצב קודם) הינו לפחות 120 מ"ר.

יחידת הדיור שתתפצל תהיה בשטח שלא יפחת מ – 45 מ"ר.

התכנית החלה על המגרש אושרה לפני יום 1.1.2011.

לא אושרו התנגדויות אשר מונעות את הפיצול.

נקבע היטל השבחה מופחת בשיעור של 34% במקום החיוב הרגיל העומד על 50%.

איך שמאי מקרקעין מחשב היטל השבחה חלקי במקרה של פיצול דירה בבית קיים

כאמור, התיקון אושר בשנת 2017. אבל זה לא אומר שאת היתר הבניה הוציאו בשנת אישור התיקון.

לפיכך, יש לפצל את מועדי החיוב בין אישור התכנית לבין מתן ההיתר.

דוגמה:

שמאי מקרקעין התבקש לחשב את היטל ההשבחה אשר ישולם במועד מתן היתר הבניה לפיצול הבית.

שווי מ"ר מבונה בסביבה: 15,000 ₪.

מקדם תועלת ליחידה המפוצלת: 1.4.

עלויות בניה והשקעה בדירה המפוצלת: 50,000 ₪.

שטח הדירה המפוצלת: 50 מ"ר.

להלן תחשיב היטל ההשבחה במועד קבלת היתר הבניה לפיצול דירה

שטח הדירה 50 מ"ר * 0.4 (מקדם התועלת העודפת) * 15,000 ₪ = 300,000 ₪.

בניכוי הוצאות התאמה: 250,000 ₪.

250,000 ₪ * 34% (היטל השבחה מופחת) = 85,000 ₪.

כפי שציינו בדוגמה, היתר הבניה לא מבוקש בשנת 2017 (יום אישור התיקון לחוק).

לכן, במקרים מסויימים, נפצל את היטל ההשבחה רעיונית בין מועד אישור התיקון לחוק לבין מועד הבקשה להיתר.

לצורך הדוגמה, נפצל את החבות בהיטל ההשבחה חצי – חצי בין המועדים.

בהנחה שחיוב היטל ההשבחה יתפצל בין המועדים (תיקון החוק והוצאת היתר הבנייה), יחול תשלום של 50% מהיטל ההשבחה בכל מועד.

לצורך הדוגמה, היטל ההשבחה יעמוד על 42,500 ₪ במועד הוצאת היתר הבנייה בבקשה לפיצול הדירה.

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א. פז שמאות מקרקעין

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.