איך מחשב שמאי נחלות תשלום בגין פיצול מגרש מנחלה

פיצול מגרש מנחלה הוא נושא שמעסיק בעלי נחלות רבים ברחבי הארץ, המבקשים לממש את הפוטנציאל הכלכלי של הקרקע שבידיהם.

האפשרות לפצל מגרש מתוך הנחלה מאפשרת לחוכר ליצור מקור הכנסה נוסף, בין אם באמצעות מכירה ובין אם דרך השכרה או פיתוח עתידי.

עם זאת, מדובר בהליך מורכב המוסדר בקפידה על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), המחייב עמידה בתנאים מוגדרים וברורים.

בהחלטה מספר 1464 (סימן ז', סעיף 8.3.40 בקובץ החלטות רמ"י) קבעה רמ"י מנגנון מיוחד המאפשר לבעלי נחלות להצטרף להסדר ייחודי.

הצטרפות זו פותחת את הדלת לביצוע פעולות שונות בנחלה, לרבות פיצול מגרש, אך היא מחייבת את החוכר לפעול לפי שורה של כללים. בראש ובראשונה, יש להסדיר את כלל השימושים הלא חוקיים בנחלה, ובמקרים בהם נעשה שימוש כזה בעבר – לשלם לרשות בדיעבד את התמורה הנדרשת.

למעשה, מי שמעוניין לפצל מגרש מנחלה חייב לבחון מראש האם הוא עומד בתנאים המציבים את סף הכניסה להסדר.

עמידה מלאה בדרישות תאפשר לרשות לאשר את הפיצול ולחוכר ליהנות מהיתרונות הגלומים בו. מכאן נובע כי תכנון נכון, הבנה מעמיקה של ההליך וייעוץ מקצועי הם קריטיים להצלחת התהליך ולמיצוי מלוא הפוטנציאל הכלכלי של הנחלה.

קיימות שתי שיטות להצטרף להסדר. בתשלום של 3.75% משווי חלקת המגורים או תשלום של 33% משווי חלקת המגורים.

Table of contents [Close]

מה ההבדלים בין חלופות ההצטרפות להסדר
חישוב תשלום עבור פיצול מגרש מנחלה על ידי שמאי נחלות
- תחשיב תשלום עבור פיצול מגרש מנחלה:

מה ההבדלים בין חלופות ההצטרפות להסדר

מי שישלם 3.75% משווי חלקת המגורים, ייהנה מההטבות הבאות:

תבוטל הדרישה לרצף בין דורי בהגדלת הבינוי בחלקת המגורים.

הכוונה היא כי החוכר לא יידרש להוכיח כי ההרחבות הינן לבן ממשיך ויחידת ההורים.

הדרישה לבינוי של 160 מ"ר + 160 מ"ר + 55 מ"ר (רצף בין דורי) תבוטל.

החוכר יוכל לשכן בנחלה גם ורק קרוב משפחה.

את היקף הבניה יכול החוכר לממש בכמה יחידות דיור שיבחר בכפוף לתב"ע תקפה.

החוכר יוכל לפצל מגרש בתשלום של 29.75% משווי המגרש המפוצל.

המגרש המפוצל יכלול זכויות בניה של 160 מ"ר לפחות.

חלקת המגורים לא תילקח מהחוכר במקרה של שינוי ייעוד (סעיף השבה).

מי שישלם 33% משווי חלקת המגורים, ייהנה מפיצול מגרש ללא תשלום.

כמו כן, יורשה החוכר לשכן בנחלה כל אדם ולא רק את קרובו.

חישוב תשלום עבור פיצול מגרש מנחלה על ידי שמאי נחלות

נתונה נחלה בשטח של 30 דונם. מתוכם, 2.5 דונם חלקה א' (מגורים).

שווי הנחלה בשלמותה: 8,000,000 ₪.

שווי חלקת המגורים: 6,000,000 ₪.

אמדן שווי מגרש מפוצל בשטח של 500 מ"ר עם זכויות בנייה של 160 מ"ר: 2,500,000 ₪.

החוכר מבקש לפצל מגרש מהנחלה ולהשכירו לקרוב.

תחשיב תשלום עבור פיצול מגרש מנחלה:

חישוב תשלום פיצול מגרש על ידי שמאי נחלות יתבצע בשני שלבים.

בשלב הראשון נחשב תשלום של 3.75% משווי חלקת המגורים.

בשלב השני נחשב תשלום של 29.75% משווי המגרש המפוצל.

6,000,000 ₪ (שווי חלקת המגורים) * 3.75% = 225,000 ₪.

2,500,000 ₪ (שווי המגרש המפוצל) * 29.75% = 743,750 ₪.

סה"כ התשלום בגין פיצול מגרש מנחלה יעמוד על 968,750 ₪.

ייתכן ועל תשלום זה יחול מע"מ ומס רכישה.

לסיכום:

בעלי נחלות המעוניינים להצטרף להסדרי רשות מקרקעי ישראל נדרשים לבחור בין שתי חלופות שונות, שכל אחת מהן מציעה יתרונות וכללים ייחודיים.

בחלופה הראשונה, תשלום מופחת מאפשר ליהנות מהטבות משמעותיות, כגון ביטול הדרישה לרצף בין־דורי בהגדלת הבנייה, אפשרות לשכן קרוב משפחה נוסף בנחלה וגמישות במימוש זכויות הבנייה הקיימות ביחידות דיור שונות בהתאם לתכנית התקפה.

עם זאת, במקרה של פיצול מגרש, על החוכר לשלם תוספת משמעותית בגין השווי הכלכלי של המגרש המפוצל.

לעומת זאת, בחלופה השנייה, החוכר נדרש לשלם שיעור גבוה יותר כבר בתחילת ההסדר, אך נהנה מיתרונות רחבים בהרבה: האפשרות לפצל מגרש ללא תשלום נוסף והחופש לשכן בנחלה כל אדם ללא הגבלת קרבה משפחתית.

כך, ההבדל המרכזי בין שתי החלופות טמון בשאלה האם החוכר מעדיף לשלם פחות מראש ולהגביל את הגמישות, או לשלם יותר מראש ולזכות בחופש נרחב יותר בניהול הנחלה.