איך שמאי מקרקעין מעריך שווי קרקע למוסד ציבור

הערכת שווי קרקע אשר ייעודה למבנה ציבור נעשית בהתאמה לגיוון השימושים ואינטנסיביות השימוש של המבנה העתידי.

נכסי ציבור הם נכסים להם מאפיינים ייחודיים. למשל, מבנה ציבור לא תמיד סחיר או שבנוי בצורה שלא מתאימה לצרכי מגורים.

מבנה ציבור יכול לכלול רק שימוש ציבורי ויכול שיכלול גם שימושים מסחריים.

בנוסף, קרקע למבני ציבור אינטנסיביים תרומתה גבוה יותר.

השמאי יאתר את השימוש הקרוב ביותר במהותו לשימוש הציבורי ויבצע התאמות מקובלות.

דוגמה של מקרה בו שמאי מקרקעין נדרש לבצע הערכת שווי קרקע למוסד ציבור.

בדוגמה, מוסד שכולל כיתות לימוד ופנימיה.

להלן חלוקת שטחי הבניה:

מבדיקה שערך שמאי מקרקעין עולה, כי הייעוד האלטרנטיבי הסחיר הדומה ככל האפשר הינו:

משרדים לכיתות הלימוד ומגורים לפנימיה.

להלן טבלת מקדמי ההפחתה:

ערכי הקרקע לשימושים הסחירים בסביבה שמצא השמאי:

שווי מ"ר מבונה למגורים (כולל שטחי שירות) הינו 12,000 ש"ח.

שווי מ"ר מבונה למשרדים (לא כולל שטחי שירות) הינו 5,000 ש"ח.

מה שווי קרקע למוסד ציבור בהתעלם מתקן חניה ומע"מ

מרכיב שווי הקרקע של הפנימייה:

1,300 מ"ר * 12,000 ש"ח למ"ר * 0.9 * 0.85 (אינטנסיביות השימוש ומקדם סחירות) = 11,934,000 ש"ח.

מרכיב שווי הקרקע של כיתות הלימוד:

830 מ"ר עיקרי בתוספת 220 מ"ר שטחי שירות * 5,000 ש"ח * 0.85 * 0.8 (מקדם סחירות, גמישות ואינטנסיביות השימוש) = 3,570,000 ש"ח.

סה"כ שווי המגרש הינו 15,504,000 ש"ח לפני מע"מ.

הערכת שווי קרקע למבני ציבור יכולה להתבצע למטרות שונות בין המטרות הנפוצות הינו שינוי ייעוד במקרקעין.

במקרים רבים הוועדה המקומית משנה יעוד של קרקע סחירה לייעוד ציבורי בדרך של הפקעה.

קרקע בשימוש ציבורי במקרים רבים אינה יעילה, שכן, אינה משמת יותר למטרה סחירה.

לעיתים ניתן להוציא מקרקע בייעוד ציבורי (חום) תועלת כלכלית. יחד עם זאת מקרים אלה נדירים.

על פי הלכת חממי, הפקעה מתבצעת בשני שלבים. שלב שינוי הייעוד ושלב ההפקעה.

בגין כל אלה, ניתן להיעזר בשמאי מקרקעין ולתבוע בגין ירידת ערך המקרקעין ששונה ייעודם.

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א. פז שמאות מקרקעין

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.