איך שמאי מקרקעין מחשב דמי שינוי ייעוד וניצול לרמ"י

תשלום שינוי ייעוד וניצול הוא אחד המרכיבים המהותיים שכל חוכר מקרקעין חייב להכיר, במיוחד במצבים בהם מבוצעים שינויים תכנוניים מהותיים במגרש.

מדובר למעשה בתשלום המהווה רכישה מהוונת של זכויות בנייה נוספות, מעבר לאלו שנקבעו בחוזה החכירה המקורי מול רשות מקרקעי ישראל.

בשונה ממצב של "תוספת בנייה", בו מדובר לרוב בהרחבה מצומצמת יחסית, שינוי ייעוד או שינוי ניצול נכנסים לתמונה במקרים בהם הקרקע משנה את ייעודה (לדוגמה: משטח חקלאי למגורים או למסחר), או כאשר מבוקשות זכויות בנייה הגדולות ביותר מפי 2 מהיקף הזכויות שנקבעו בחוזה המקורי.

במצבים כאלה, על החוכר לשלם את הפער הכלכלי שנוצר בין המצב הקודם לבין המצב החדש, לפי חישוב שמאי מקרקעין.

ככל ששווי המצב הקודם גבוה יותר – כך תשלום שינוי הייעוד והניצול יהיה קטן יותר.

רמ"י אף קבעה מנגנון זיכוי ייחודי, המאפשר לחוכר ליהנות מהכרה בתשלומים שכבר שולמו בעבר במסגרת דח"ר – דמי חכירה ראשונים. הדח"ר מהווים למעשה מקדמה על חשבון הזכויות שנרכשו, ובהתאם לשיעור ששולם נקבע גם שיעור הזיכוי:

אם שולם דח"ר נמוך מ־40% – רמ"י תכיר כאילו שולם 40%. לדוגמה: אם שולם 25%, הזיכוי יחושב לפי 40%.
אם שולם דח"ר הגבוה מ־40% – ההכרה עולה ל־80%. לדוגמה: אם שולם 50%, הזיכוי יחושב לפי 80%.
במקרה של חוזה חכירה מהוון (כלומר ללא תשלומים שנתיים) – הזיכוי המקסימלי הוא 91% מהמצב הקודם.

חשוב להבין כי בסיס התשלום הוא תמיד עבור קרקע ללא פיתוח וללא מע"מ, מה שמבטיח חישוב שוויוני ושקוף לכלל החוכרים.

בסופו של דבר, תשלום שינוי ייעוד וניצול הוא כלי שמאזן בין הרצון של החוכר להגדיל את זכויותיו לבין הצורך של המדינה להבטיח שהזכויות הנוספות נרכשות במחיר המשקף את ערכן הכלכלי האמיתי.

Table of contents [Close]

דוגמה לחישוב דמי שינוי ניצול וייעוד על ידי שמאי מקרקעין
- תחשיב תשלום לרמ"י בגין שינוי ייעוד וניצול

דוגמה לחישוב דמי שינוי ניצול וייעוד על ידי שמאי מקרקעין

נתונה קרקע בשטח של 5,000 מ"ר. בגין חוזה החכירה שולם דח"ר של 30%.

זכויות הבנייה במצב הקודם (חוזה חכירה) הינן 50% לקומה ב -3 קומות. ייעוד הקרקע תעשייה ומלאכה.

לאחרונה אושרה תכנית בניין עיר המתירה בינוי בשש קומות באופן הבא:

50% בקומת הקרקע בייעוד מסחר ו – 50% לקומה בייעוד משרדים ב 5 קומות.

עלות פיתוח בייעוד מלאכה ותעשייה: 300,000 ₪ לדונם.

עלות פיתוח בייעוד משרדים ומסחר: 500,000 ₪ לדונם.

ערכי קרקע ומקדמים אקוויוולנטיים (מגלמים חצר):

שווי מ"ר מבונה למסחר 5,000 ₪ למ"ר.

שווי מ"ר מבונה למשרדים 2,500 ₪ למ"ר.

מ"ר מבונה לתעשייה ומלאכה 2,800 ₪ למ"ר.

על פי נהלי רשות מקרקעי ישראל, שמאי מקרקעין ישתמש בנוסחה הבאה:

שווי מצב קודם * אחוז הדח"ר – מצב חדש. את ההפרש כופלים ב – 31%.

תחשיב תשלום לרמ"י בגין שינוי ייעוד וניצול

שווי מצב קודם:

2,500 מ"ר ( 50% לקומה) * 3 (קומות) * 2,800 ₪ (שווי מ"ר מבונה) = 21,000,000 ₪.

בניכוי עלויות פיתוח של 300,000 לדונם (5 דונם) = 19,500,000 ₪.

שווי מצב חדש:

מרכיב המסחר:

2,500 מ"ר ( 50% לקומה) * 1 (קומה) * 5,000 ₪ (שווי מ"ר מבונה) = 12,500,000 ₪.

מרכיב המשרדים:

2,500 מ"ר ( 50% לקומה) * 5 (קומות) * 2,500 ₪ (שווי מ"ר מבונה) = 31,250,000 ₪.

בניכוי עלויות פיתוח של 500,000 לדונם (5 דונם) = 41,250,000 ₪.

היות ושולם דח"ר של 30%, רמ"י יזכה את החוכר במצב קודם בשיעור של 40%.

שווי מצב קודם: 19,500,000 ₪ * 0.4 = 7,800,000 ₪.

שווי מצב חדש: 41,250,000 ₪.

ההפרש: 33,450,000 ₪.

התשלום לרמ"י בגין שינוי ייעוד וניצול הינו 33,450,000 * 31% = 10,369,500 ₪.

על הסכומים יש להוסיף מע"מ ומס רכישה במידת הצורך.

טיפול בסוגיות של תשלום שינוי ייעוד וניצול מול רשות מקרקעי ישראל מחייב הבנה מעמיקה של שיטות החישוב, הזיכויים האפשריים מדמי החכירה הראשונים וההשלכות הכלכליות על שווי הקרקע.

מאחר והחישובים מבוססים על פערי שווי בין מצבים תכנוניים שונים ועל פרשנות להחלטות רמ"י, מומלץ ליווי מקצועי של שמאי מקרקעין מומחה.

השמאי יודע להעריך את השווי המדויק של הקרקע, לבחון את ההשפעות התכנוניות ולבצע סימולציות שיכולות לחסוך לחוכר סכומי כסף ניכרים.

לכן, בכל תהליך של שינוי ייעוד או בקשת זכויות נוספות, כדאי להסתמך על חוות דעת שמאית מקצועית – שהיא הכלי המרכזי לניהול נכון של העסקה.