מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי דירות ברמת גן

שמאי דירות ברמת גן זה איש המקצוע שיודע להעריך בצורה מדוייקת שווי של דירה, בית פרטי או בית דו משפחתי.

שמאי דירות יכול גם לתת הערכות שווי למגרשים ריקים או בתים וותיקים על ידי ניתוח היקף זכויות הבניה.

בחירת שמאי דירות ברמת גן צריכה להיעשות בזהירות רבה כי במקרים רבים קיימים גם אפיקי מיסוי מקרקעין שבהם בקיא השמאי.

שמאות מקרקעין הינו תחום רב גווני. כל שמאות מקרקעין שמבצע שמאי דירות ברמת גן כוללת פרקים רבים.

בין הפרקים העיקריים:

• תיאור הנכס.
• פרק המצב המשפטי.
• תיאור המצב התכנוני.
• פרק רישוי.
• תחשיב השווי.

במאמר זה, נפרט כל פרק ששמאי מקרקעין ברמת גן צריך לכלול בשומתו ונבין את חשיבותו.

המאמר אמור לעזור לכם להבין את עבודת השמאי ולבחור שמאי מקרקעין מקצועי אשר מבין באספקטים שמאיים רבים.

ידע מקיף של שמאי דירות יכול לתרום רבות לכל עסקה, היות, והשמאי יכול להעלות דברים שלא חשבתם עליהם קודם.

מה צריך לדעת שמאי דירות ברמת גן על פרק תיאור הנכס והסביבה

פרק תיאור הנכס משמש את השמאי לזיהוי מדויק של מיקומו של הנכס הנישום.

המדינה מחולקת לגושים (תיחום שחור) וחלקות (תיחום כחול).

דירות או בתים פרטיים ברמתן ניתנים לזיהוי על ידי הכתובת העירונית וכן, על ידי מספר הגוש והחלקה.

תרשים חלוקת רמת גן לפי גוש חלקה לדוגמה (קרדיט לאתר "גובמאפ"):

בפרק תיאור הנכס שמאי דירות ברמת גן יציין את מספר הגוש ואת מספר החלקה שבה נמצא הנכס הנישום.

אם החלקה עליה ממוקם הבניין רשומה בפנקס ההתים המשותפים – הדירה תקבל מספר תת חלקה ואליה יוצמדוחלקים מהרכוש המשותף.

תת חלקה מהווה רישום מדויק יותר.

לאחר ששמאי מקרקעין ברמת גן זיהה את הנכס ברמת הגוש והחלקה, על השמאי לתאר את סביבת הנכס.

בתיאור סביבת הנכס השמאי יתאר את הרחוב. בתיאור הרחוב השמאי צריך לתת משקל לנגישות הדירה או הבית הפרטי.

בנכסים מסחריים, קיימת חשיבות גדולה מאוד למיקום. חנות חזיתית לרחוב או חנות פינתית, תקבל שווי גבוה יותר מחנות אשר פחות נגישה לעוברים ושבים.

שמאי דירות ברמת גן יפרט את סביבת הנכס, כגון: גני ילדים, בתי כנסת, תחנות דלק, בתי ספר, משרדי ממשלה, פארקים ועוד.

לאחר פירוט הסביבה השמאי יתאר את הבניין בו נמצא הנכס הנישום.

שמאי הדירות יתאר את גובה הבניין, את מספר המפלסית התת קרקעיים, את חומרי הבנייה ואת מצבו הפיזי.

בתיאור היחידה, בין אם מדובר בחנות, משרד, דירה או בית פרטי, יתאר השמאי את:

הריצוף בנכס, אופן המיזוג, סטנדרט הדלתות, המטבח, חדרי הרחצה ועוד.

במידה והנכס משופץ, ישקול השמאי לתת ביטוי לרמת הגמר. במידה והנכס לא משופץ השמאי יכול לשקול לבצע הפחתה.

בביצוע הפחתות או תוספות למצב פיזי יש להתחשב בסביבת הנכס על מנת לזהות "השבחות חסר" או "השבחות יתר".

דוגמה להשבחת יתר והשבחת חסר

בבית פרטי בסביון מטבח בשווי של 200,000 ₪ לא יתרום לשווי.

בבית פרטי בדירה סטנדרטית ברמת גן מטבח בשווי של 200,000 יתרום לשווי.

– השמאי יכול להסיק שזו רמת הגמר הבסיסית בבנייה צמודת קרקע באזור יוקרתי.

קיימים גם מצבים של השבחת יתר.

לדוגמה, התקנת מטבח בשווי של 200,000 שקר בדירה רגילה באזור וותיק ברמת גן. למוכר יהיה קשה למצא רוכש אשר יהיה מוכן לשלם על מטבח זה.

מה צריך לדעת שמאי דירות ברמת גן על פרק המצב המשפטי

בפרק זה שמאי דירות ברמת גן ינתח את הזכויות בנכס ומצבו המשפטי של הנכס.

בבחינת המצב המשפטי השמאי מסתמך על נסח הטאבו ותשריט הבית המשותף.

נסח טאבו הינו מסמך אשר כולל את הדברים החשובים הבאים:

סוג הנכס (דירה, משרד, חנות ועוד).

את שטח הנכס (שטח בנוי או את אחוז הזכויות מתוך כל החלקה).

את הבעלים הנכס.

הערות אזהרה (עיקולים, התחייבויות, מגבלות).

משכנתאות ועוד.

תשריט הבית המשותף.

תשריט הבית המשותף הינו תשריט אשר "צובע" את מיקום הנכס בבניין או בקרקע.

נכסים אשר רשומים במרשם הבתים המשותפים מקבלים מספר תת חלקה.

תשריט הבית המשותף מתאר את מיקום תת החלקה ואת ההצמדות לתת החלקה.

למשל, דירה בקומה השנייה תצבע בצבע אדום ולה צמוד מחסן ומקום חניה המסומן באות יז'.

תשריט הבית המשותף תורם לזיהוי מדוייק (משפטי) של מיקום הדירה בבניין והשטחים הצמודים אליה.

דוגמה לתשריט בית משותף:

בתרשים זה ניתן לראות שבקומה קיימות שתי דירות וכל דירה קבלה תת חלקה וצבע משלה.

לא פעם קיימות טעויות רישום בתשריט הבית המשותף.

בעיות רישום בתשריט הבית המשותף יכולות למנוע מלקבל הלוואת משכנתא.

בנק למשכנתאות יכול לסרב לשעבד דירה אשר רישומה המשפטי לקוי.

מה צריך לדעת שמאי דירות ברמת גן על חכירה במקרקעין

זכות חכירה הינה זכות שכירות העולה על 25 שנה.

מדינת ישראל מחכירה קרקעות לחוכרים על פי חוזה חכירה.

כאשר שמאי מקרקעין מעריך שווי בית פרטי אשר מוחכר בחוזה חכירה עליו לבדוק בצורה מעמיקה ביותר את חוזה החכירה.

עיקרי הדברים ששמאי צריך לבחון בחוזה החכירה הם:

• תקופת החכירה.
• קיבולת הבניה המוחכרת.
• אפשרויות להארכת החכירה.
• שטח המגרש המוחכר.
• ייעוד החכירה.
• קיומו של בינוי בפועל.

ניתוח שווי של בית פרטי המצוי בחוזה חכירה הינו נושא רגיש ומורכב.

רק שמאי מקרקעין אשר מתמחה בתשלומים לרשות מקרקעי ישראל ידע לתת אומדני שווי מדויקים.

בביצוע פעולה (מכירה) רשות מקרקעי ישראל יכולה לדרוש את התשלומים הבאים:

• דמי היתר.
• דמי היוון.
• תשלומי הסכמה.
• דמי שינוי ייעוד וניצול.

חוזה חכירה הינו בעצם חוזה המתיר לחוכר לבנות בקיבולת בנייה מסוימת מתוך תכנית בניין העיר החלה במועד ההקצאה.

דוגמה:

קיים בית פרטי בשטח של 160 מ"ר. על פי חוזה החכירה, הבניה המותרת הינה 160 מ"ר ותואמת את הבינוי.

על פי התכנית העירונית, ניתן לבנות 90 מ"ר נוספים.

לצורך ניצול של זכויות הבנייה אשר מעבר לזכויות הבנייה המוחכרות (בחוזה החכירה), יש לבדוק את התשלום הצפוי למנהל מקרקעי ישראל.

ייתכן ותדרשו לשלם דמי היוון עבור זכויות הבנייה שטרם נוצלו לרשות מקרקעי ישראל.

בהערכת שווי נחלה או משק עזר, לתשלומים למנהל יש משקל מכריע לסכום אשר יישאר בידיכם.

אדם אשר מעוניין לרכוש נכס המצוי בחוזה חכירה, מומלץ כי יפנה לשמאי מקרקעין וגם לקבלת ייעוץ משפטי.

שמאי המקרקעין יסביר לקונה כי הקונה רוכש חוזה חכירה ויסביר לקונה מה זכויות הבניה שיקבל בפועל.

כאמור, לא תמיד זכויות הבנייה שמתירה הוועדה או המועצה ניתנות לניצול בנכסים מוחכרים.

רשות מקרקעי ישראל, בהחלטותיה המורכבות מתירה לבצע תשלומים בכמה דרכים לצורך מימוש זכויות הבנייה.

שמאי מומחה ברמת גן ידע לייעץ לך על הדרך הטובה והזולה ביותר לבצע את העסקה מול מנהל מקרקעי ישראל.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברמת גן על בחינת המצב התכנוני

בחינת המצב התכנוני על ידי שמאי דירות הינה קריטית בהערכת שווי הקרקע או הבית הפרטי.

שוויו של נכס, בין היתר, הינו נגזרת מזכויות הבנייה המותרות לניצול במקרקעין.

שמאי דירות ברמת גן צריך לבחון את כל התכניות המקומיות והמחוזיות הקשורות לחלקה.

את התכניות ניתן למצא באתר משרד הפנים, אתר רשות מקרקעי ישראל ואתר הוועדה המקומית.

השמאי ינתח כל תכנית ותכנית ויגזור ממנה את זכויות הבנייה הנוספות.

דוגמה לניתוח מצב תכנוני על ידי שמאי דירות ברמת גן

קיים בית וותיק בשטח בנוי של 200 מ"ר שנבנה בשנת 1960  על מגרש של 400 מ"ר.

להלן התכניות שאיתר השמאי הקשורות לחלקה:

תכנית משנת 1970 התירה בניה של 40% בקומה אחת.

תכנית משנת 1980 הגדילה את הבניה וקבעה כי ניתן להוסיף קומה נוספת.

תב"ע משנת 1990 התירה הקמת מרתף בשטח של 100 מ"ר.

תכנית משנת 2000 התירה בניה של חדר בגג בשטח של 40 מ"ר.

שמאי המקרקעין נדרש לכמת את תרומת זכויות הבנייה על פי תרומתם הכלכלית.

בשפה השמאית התרומה הכלכלית נקראת אקוויוולנטיות.

הכוונה, תרומתו של מרתף הינה נמוכה יותר מתרומתה הכלכלית של קומת הקרקע.

תחשיב כמות מ"ר אקוויוולנטית שבה עושה שימוש שמאי דירות ברמת גן:

על פי דוגמה זו, ניתן לראות כי השטח הבנוי במ"ר גדול יותר מהשטח האקוויוולנטי.

הפער נובע מתרומתם הקטנה יותר של שטחי המרתף והחדר בגג.

תכניות בניין עיר מגדירות גם את השימושים המותרים במגרשים.

פירוט זה ניתן לראות בהוראות התכנית והתשריט המצורף לכל תכנית.

להלן תשריט של תכנית בניין עיר של מתחם בית חורון לדוגמה (מצב מאושר):

חשוב לדעת, כי בביצוע עסקה במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בנייה, קיימת חשיפה לתשלומי מיסוי מקרקעין.

התשלומים הנפוצים:

• מס שבח.
• היטל השבחה.

שמאי מקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין ידע לבצע אמדן מס שבח והיטל השבחה צפוי.

במקרים רבים, ניתן לעשות שימוש בסעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין ובכך, להקטין את מס השבח הצפוי.

לעניין היטל השבחה, שמאי דירות ברמת גן יכול להשיג על התשלום שקבעה הוועדה המקומית.

את ההשגה יש להגיש בהתאם לתיקון 84 לחוק התכנון והבנייה.

מה צריך לדעת שמאי דירות ברמת גן על בדיקת הרישוי במקרקעין

בהנחה ומדובר על נכס בנוי, הבינוי צריך להיות תואם להיתר הבניה.

במקרים רבים, בנכסים צמודי קרקע קיימות חריגות בניה.

ההתייחסות לחריגות הבניה צריכה להיות זהירה והשמאי צריך להפעיל שיקול דעת לשיטת הערכתן.

שמאי דירות ברמת גן צריך לבדוק האם ניתן להכשיר את חריגות הבניה. יש לבדוק האם קיימת יתרת זכויות בנייה על פי התכנית העירונית.

כמו כן, יש לבדוק את מדיניות הוועדה המקומית בעניין הכשרת חריגות הבנייה.

בניה שלא בהיתר לא תלקח בשווי בביצוע שומת מקרקעין לצורך קבלת משכנתא והמיועדת לבנק.

את היתר הבניה ניתן למצא בתיק הבניין השמור בארכיב העירייה / הוועדה המקומית.

דוגמה לתרשים קומה מתוך היתר בניה:

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על ביצוע תחשיב השווי

תחשיב השווי של דירה או בית פרטי מומלץ לבצע על ידי גישת ההשוואה.

את ההשוואה יש לעשות מעסקאות בנכסים דומים מסביבת הנכס.

במידה ונכסי ההשוואה כוללים זכויות בניה שונות מהנכס הנישום, שמאי דירות ברמת גן צריך לעשות ניתוח של מ"ר אקוויוולנטי על פי הדוגמה שניתנה קודם.

בהערכת שווי נכסים מסחריים כמו חנויות ומשרדים, הערכת השווי יכולה להיעשות בגישת היוון ההכנסות.

גישת היוון ההכנסות הינה גישה אשר מהוונת את התקבולים במקדם היוון.

מקדם ההיוון מורכב משיעור ההיוון המגלם פחת וסיכון.

בחירת מקדם היוון נכון על ידי שמאי דירות ברמת גן צריכה לגלם את הסביבה העסקית והתקופה הנוכחית.

את שיעורי ההיוון הכללים ניתן למצא באתר השמאי הממשלתי. השמאי הממשלתי מפרסם מדי פעם את שיעורי ההיוון המקובלים לנכסים מסחריים שונים.

לסיכום

לשמאי יכולה להיות השפעה מכרעת של העסקה. בין עם מוכרים מגרש ריק עם זכויות בנייה, דירה מיוחדת או בית צמוד קרקע עם יתרת זכויות בנייה – שמאי מקרקעין מקצועי ידע לתת ערף מוסף רב.

שמאי דירות ידע להיכנס לכל הרזולוצים שיש בנכס. לקרא את כל תכניות הבניין עיר הקיימות והמופקדות, לבדוק את הסכם החכירה ומה העלויות של מימוש פוטנציאל המגרש ועוד.

טרם ביצוע עסקה מורכבת במקרקעין מומלץ להיוועץ עם שמאי מקרקעין וגורם משפטי מוסמך.

לנוחיותכם, קישור לפרסומי השמאי הממשלתי.

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א. פז שמאות מקרקעין

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.

קרדיט תמונה ראשית: TED EYTAN, קישור לרשיון.