רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) גובה תשלומים שונים עבור פעולות בנדל"ן – החל ממכירת נכסים, תוספת זכויות בניה ושינויי ייעוד, ועד חידוש חוזי חכירה.
לצד גביית התשלומים, לרשות יש מדיניות ייחודית שנועדה לעודד פיזור אוכלוסין ופיתוח אזורים מרוחקים מהמרכז.
במסגרת זו, מוענקות הנחות משמעותיות לחוכרי קרקעות באזורים המוגדרים אזור עדיפות לאומית.
במאמר זה נפרט אילו הנחות אזור קיימות, מה ההבדלים ביניהן, ונציג דוגמאות חישוביות שיסייעו להבין את המשמעות הכלכלית עבור בעלי נכסים וחוכרים.
חשוב להדגיש: הערכת השווי מול רמ"י היא תהליך רגיש ומורכב. שמאי מקרקעין צריך להיות בקיא בנהלי הרשות, וטעויות בהבנת הכללים עלולות להוביל לטעויות ולחיובים מיותרים.
לכן, בבחירת שמאי מקרקעין לטיפול בקרקע המוחכרת מרמ"י, חשוב לוודא כי מדובר באיש מקצוע שמכיר לעומק את המדיניות והפרקטיקה של הרשות.
בסופו של דבר, שילוב בין הבנה נכונה של ההנחות לבין שומה מקצועית ומדויקת יכול לחסוך לחוכר עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
רמ"י מסווגת אזורי עדיפות לאומית בצורה הבאה:
אזור עדיפות א' – אזור בו תינתן הנחה גדולה בתשלומים לרשות מקרקעי ישראל.
אזור עדיפות ב' – אזור בו תינתן הנחה בינונית בתשלומים לרשות מקרקעי ישראל.
קן עימות – אזור בו תינתן הנחה מקסימלית בתשלומים לרשות מקרקעי ישראל.
Table of contents [Close]
הנחות אזור הניתנות למגורים ששמאי מקרקעין צריך לדעת
דמי חכירה מהוונים (דמי היוון):
בהקצאת קרקע למגורים שלא במכרז:
יישובי קו עימות – פטור מתשלום עבור דמי היוון לרבות תשלום עבור חידוש חכירה (יובל חכירה).
אזור עדיפות לאומית א' – 31% מערך הקרקע.
אזור עדיפות לאומית ב' – 51% מערך הקרקע.
בהקצאת קרקע למגורים במכרז לבניה עצמית:
יישובי קו עימות – פטור מתשלום עבור דמי חכירה מהוונים לרבות תשלום עבור חידוש חכירה (יובל חכירה).
אזור עדיפות לאומית א' – 21% מערך הקרקע.
אזור עדיפות לאומית ב' – 41% מערך הקרקע.
ההנחה תוגבל לשווי קרקע של 450,000 ₪ ליח"ד. התקרה לא תחול על יישובי קו עימות.
עבור קרקע ששוויה העובר את התקרה (450,000 ₪) ישולמו דמי היוון של 91%.
בהקצאת קרקע לצימרים או בתי מלון שאינם עונים על הגדרת משרד התיירות תחול הנחת אזור אילו ההקצאה הינה למגורים ללא מכרז.
הנחות אזור עדיפות לאומית הניתנות לתעשייה ומלאכה ששמאי מקרקעין צריך לדעת
יישובי קו עימות – פטור מתשלום עבור דמי חכירה מהוונים לרבות תשלום עבור חידוש חכירה (יובל חכירה).
אזור עדיפות לאומית א' – 31% מערך הקרקע להקמת מפעל ולהרחבת מפעל.
אזור עדיפות לאומית ב' – 51% מערך הקרקע בהרחבת מפעל בלבד. בהקמת מפעל ישולמו דמי חכירה מלאים.
ההנחה תוגבל לשווי מקסימלי של 400 ₪ למ"ר קרקע. על ערך קרקע העולה על 400 ₪ למ"ר לא יחולו הנחות אזור.
הנחות אזור עדיפות לאומית הניתנות למסחר ששמאי מקרקעין צריך לדעת
יישובי קו עימות – פטור מתשלום עבור דמי חכירה מהוונים לרבות תשלום עבור חידוש חכירה (יובל חכירה).
אזור עדיפות לאומית א' – 31% מערך הקרקע.
עדיפות לאומית ב' – 51% מערך הקרקע.
ההנחה תוגבל לשווי מקסימלי של 300 ₪ למ"ר קרקע. על ערך קרקע העולה על 300 ₪ למ"ר לא יחולו הנחות אזור.
הנחות אזור הניתנות עבור חידוש חכירה במסגרת יובל חכירה ששמאי מקרקעין צריך לדעת
הנחות אזור הניתנות בחידוש חכירה במסגרת יובל חכירה.
יישובי קו עימות – במידה והחוכר שילם דח"ר נמוך, ישלם 3.6% משווי הקרקע. במידה והחוכר שילם דח"ר גבוה, ישלם 2.2% משווי הקרקע.
אזור עדיפות לאומית א' – 7.75% מערך הקרקע במידה ושילם דח"ר נמוך, 4.65% מערך הקרקע במידה ושילם דח"ר גבוה.
עדיפות לאומית ב' – 12.75% מערך הקרקע במידה ושילם דח"ר נמוך, 7.65% מערך הקרקע במידה ושילם דח"ר גבוה.
ההנחות אזור הניתנות בתשלום דמי היתר ששמאי מקרקעין צריך לדעת:
דמי היתר הינו בעצם תשלום אשר משולם לרמ"י עבור רכישת זכויות בנייה נוספות.
דמי היתר ישולמו בבקשה לתוספת בניה במקרקעין או בשינוי ייעוד וניצול.
להלן ההנחות הניתנות במגורים:
יישובי קו עימות – פטור מתשלום.
אזור עדיפות לאומית א' – 10.56% מערך הקרקע. בגין שינוי ניצול לא יגבה תשלום.
עדיפות לאומית ב' – 17.37% מערך הקרקע.
להלן ההנחות הניתנות בתעסוקה:
יישובי קו עימות – פטור מתשלום.
אזור עדיפות לאומית א' – 10.56% מערך הקרקע.
עדיפות לאומית ב' – 17.37% מערך הקרקע.
ההנחות הניתנות בעת בקשה לפיצול מגרש
במגורים (צמודי קרקע):
יישובי קו עימות – פטור מתשלום.
אזור עדיפות לאומית א' – פטור מתשלום.
עדיפות לאומית ב' – 17.37% מערך הקרקע.
בתעסוקה:
יישובי קו עימות – פטור מתשלום.
אזור עדיפות לאומית א' – 10.56% מערך הקרקע.
עדיפות לאומית ב' – 17.37% מערך הקרקע.
חישוב תשלום לרמ"י עבור דמי היתר לשינוי ייעוד וניצול באזור עדיפות לאומית א'
לאחר שפירטנו את כל הנחות האזור שרמ"י מעניקה, נבצע חישוב לדוגמה של דמי היתר באזור עדיפות א'.
נתונים כלכליים:
חוכר מחזיק בחוזה חכירה מהוון במגרש בשטח של 3,000 מ"ר.
ייעוד הקרקע על פי החוזה הינו תעשייה.
זכויות הבנייה הינן 30% בשתי קומות.
שווי מ"ר קרקע לתעשייה מגולם חצר וללא פיתוח: 2,500 ₪.
החוכר ביקש לבצע שינוי ייעוד מתעשייה למסחר (חנויות) ללא שינוי זכויות הבנייה.
שווי מ"ר קרקע למסחר מגולם חצר וללא פיתוח: 4,800 ₪.
המגרש ממוקם באזור עדיפות לאומית א'.
לצורך אומדן התשלום הצפוי לרמ"י נחשב את שווי הקרקע במצב הקודם ואת שווי הקרקע במצב המבוקש.
שווי קרקע במצב הקודם: 2,500 ₪ למ"ר * 3,000 מ"ר = 7,500,000 ₪.
שווי קרקע במצב החדש: 4,800 ₪ למ"ר * 3,000 מ"ר = 14,400,000 ₪.
על פי נהלי רמ"י, שווי במצב קודם יש להכפיל ב – 91%.
להלן התחשיב:
7,500,000 ₪ * 91% – 14,400,000 ₪ = 7,575,000 ₪.
התשלום עם הנחת האזור יעמוד על 10.56% מהפרשי השווי של הקרקע בין המצה הקודם למצב החדש.
10.56% * 7,575,000 ₪ = 799,920 ₪.
חישוב תשלום לרמ"י עבור דמי היוון (יובל חכירה) וניצול באזור עדיפות לאומית ב'
כעת, נניח כי חוזה החכירה הסתיים והמגרש ממוקם באזור עדיפות לאומית ב'.
מה התשלום שעל החוכר יהיה לשלם עבור חידוש חוזה החכירה לייעוד תעשייה?
ראשית יש לבחון מה הוא הדח"ר ששילם החוכר.
דח"ר: דמי חכירה ראשוניים.
היות ולחוכר חוזה חכירה מהוון, נחשב את הנחת האזור בחלופה ששולם על ידי החוכר דח"ר גבוה (מעל 40%).
החוכר מבקש לחדש חוזה חכירה על פי הייעוד לתעשייה. לפיכך שווי הקרקע שבו נעשה שימוש בתחשיב הינו 7,500,000 ₪.
חידוש החכירה ייעשה במסלול יובל חכירה. יובל חכירה זה מסלול מוטב אשר יחסוך לחוכר כסף רב בביצוע חידוש חריכה.
על פי נהלי רמ"י וכפי שציינו קודם, התשלום בגין חידוש יובל חכירה באזור עדיפות לאומית ב' הינו 7.65% משווי הקרקע.
להלן התחשיב:
7,500,000 ₪ * 7.65% = 573,750 ₪.
לסיכום:
במקרים של חידוש חכירה, תוספת בנייה או שינוי ייעוד, יש להכיר היטב את הכללים ואת המדרגות השונות של הנחות האזור.
ההבדלים עשויים להיות דרמטיים ולהשפיע באופן ישיר על כדאיות כלכלית של פרויקטים ועל היכולת לממש זכויות בניה.
לשמאי מקרקעין יש תפקיד קריטי – לאתר את ההנחות הרלוונטיות, ליישם את נהלי רמ"י בצורה נכונה, ולבצע שומות מדויקות שמבטיחות שהחוכר ישלם את הסכומים הנכונים בהתאם לחוק.
ניהול נכון של התהליך עשוי לחסוך מאות אלפי שקלים ולשנות לחלוטין את תמונת הרווחיות של העסקה.
לנוחיותכם, על נהלי רמ"י ייחודיים לתחומים שונים כמו: משקי עזר, קרקעות חקלאיות, ונחלות.
קישור לקובץ החלטות רשות מקרקעי ישראל.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.
- מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין באור יהודה - 03/09/2025
- איתור ליקויים בדירה או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין - 02/09/2025
- איך נדע כמה לשלם על רכישת קרקע בחכירה מרמ"י - 02/09/2025
