מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין באור יהודה

אור יהודה עוברת מהפך תכנוני חסר תקדים. העיר, שהוקמה בשנת 1949 על ידי יוצאי לוב וטורקיה, מתפתחת בקצב מסחרר בזכות מיקומה האסטרטגי בין נתב"ג לבין קרית אונו ורמת גן.

בין השנים 2020-2022 בלבד, מחירי הדירות זינקו בכ-15%, והמגמה נמשכת.
אך עליית המחירים היא רק חלק מהסיפור. בשנים האחרונות אושרו באור יהודה תכניות מתאר משמעותיות: תכנית תל השומר (תמ"ל/1001) ל-9,500 יחידות דיור, פרדס בחסכון (תמ"ל/1005) ל-2,350 יחידות, שכונת פארק איילון (תמ"ל/1046) על שטח של 1,800 דונם, ופרויקטי פינוי-בינוי רבים כגון תכנית כלנית ומתחם סביון.

התכניות הללו יוצרות מציאות מורכבת: זכויות בנייה משתנות, היטלי השבחה משמעותיים, דירות מהוונות בפרויקטי התחדשות, וסוגיות מיסוי מקרקעין שעלולות לעלות למאות אלפי שקלים.

בנוסף, העיר מאופיינת בתכניות בניין עיר ותיקות מאז שנות ה-60, המחייבות בחינה קפדנית של החבות במס בכל עסקה.

האם אתם עומדים לרכוש דירה באור יהודה? מתלבטים האם להצטרף לפרויקט פינוי-בינוי? מתמודדים עם דרישת היטל השבחה? חולקים נכס בירושה או בגירושין? במאמר זה נסקור את הנושאים הקריטיים שכל שמאי מקרקעין באור יהודה חייב להכיר לעומק, ונסביר מדוע בחירת שמאי מנוסה היא ההכרח בעיר המצויה בעיצומו של מהפך עירוני.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין באור יהודה על תכנית תל השומר

בשנת 2015 אושרה תכנית מספר תמ"ל/1001 לתל השומר.

גבולות התכנית נושקים בחלקה הצפוני של אור יהודה, מעבר לכביש 461. לתכנית צפויה להיות השפעה רבה על העיר.

שמאי מקרקעין באור יהודה אשר מבצע הערכת שווי לבית פרטי, דירה, חנות או משרד, צריך לבחון את הוראות התכנית ולבדוק שהתכנית לא פוגעת במקרקעין גובלים.

בין מטרות התכנית, יצירת מסגרת תכנונית להקמת אזור מכורים חדש הכולל 9,500 יחידות דיור. כ – 440 אלף מ"ר שטחי תעסוקה, מסחר וכן מוסדות ציבור.

התכנית מחלקת את העיר לכמה ייעודים שימוש.

חלק מתרשים ייעודי הקרקע מתוך מסמכי התכנית:

על פי הוראות התכנית, תא שטח המסומן במספר 118, בייעוד מגורים ג', יקבל 11,379 מ"ר שטח עיקרי ו – 3,587 מ"ר שטחי שירות.

אחוזי הבניה הכוללים הינם 258% אשר מתחלקים בין 109 יח"ד.

התכנית משנה את צפיפות הבנייה וקובעת צפיפות בניה של 17.7 יח"ד לדונם. יש לציין כי במגרשים אחרים הצפיפות מגיע גם ל – 38 יח"ד לדונם.

תכנית פרדס בחסכון

בשנת 2015 אושרה תכנית נוספת שמספרה תמ"ל/1005, "פרדס בחסכון".

מיקומה של התכנית הינו צפונית לכביש 461 בשכונת בית הפארק, צפונית לשכונת נווה סביון. התכנית מוגדר כתכנית מועדפת לדיור.

בין מטרות התכנית, פיתוח עירוני חדש לאורך כביש 461, בשימוש עיקרי למגורים בהיקף של 2,350 יח"ד במסגרת תכנית מפורטת.

הקצאת שטחים לצורכי ציבור בהיקף הנדרש לשכונה וסביבתה על פי צרכי עיריית אור יהודה.

שמירת ערכי הטבע ועצים בוגרים הקיימים בשטח ושילובם בשטחים הציבוריים הפתוחים של השכונה.

תכנון המרחב הציבורי, רחובות, ככרות ושטחים ציבוריים פתוחים, השימוש בהם ועיצובם העירוני.

פיתוח מערך התנועה והתחבורה לרבות תחבורה ציבורית, חניה לכלי רכב, צירים ושבילים להולכי רגל ושבילי אופניים.

חלק מתרשים התכנית:

התכנית מחלקת את המתחם למספר תאי שטח. שמאי מקרקעין באור יהודה נדרש לנתח כל תא שטח ולהסיק ממנו את זכויות הבנייה המותרות לבינוי.

חלק מתכנית הבינוי:

לדוגמה, בתא שטח 110 המוגדר בייעוד מגורים ד', הותר:

בינוי עיקרי יעמוד על 9,540 מ"ר על מגרש של 2,945 מ"ר. התכסית המותרת הינה 50% וזכויות הבנייה יעמדו על 586%. הצפיפות נותרת גבוה ועומדת על 29 יח"ד לדונם.

התכנית חלה על קרקע חקלאית אשר שינתה את ייעודה. במידה ויש לכם קרקע חקלאית אשר עתידה לשנות את ייעודה הנכם צפויים לשלם היטל השבחה.

תכנית שכונת פארק איילון

תכנית מספר תמ"ל/1046 אושרה בשנת 2018, "שכונת פארק איילון".

מטרות התכנית הן: קביעת מסגרת תכנונית לתוספת שימושים עירוניים בדרום ובמערב העיר אור יהודה, בשטח של כ- 1800 דונם, בהם דירות מגורים, שטחי מסחר ותעסוקה ופיתוח פארק עירוני לפנאי ונופש לאורך נחל איילון המשמש בחלקו מתקן ויסות א/2 למי הנחל, והכל – תוך חיזוק קשרים תפקודיים בין חלקי העיר הבנויים, והשלמת שימושים ציבוריים חסרים.

התכנית מגדירה שימושים בייעוד מגורים, מסחר, דרך, מבני ציבור ועוד.

חלק מתרשים התכנית מתוך מסמכי התכנית:

לדברי שמאי דירות, בין מטרות התכנית, להגדיר שימושי קרקע בייעודים מסחר שטחי ציבור ומגורים.

התכנית מתירה הקמה של כ – 100,000 מ"ר בייעודי מגורים (ג' ו – ד'). בנוסף, התכנית מקנה כ – 280,000 מ"ר בייעוד תעסוקה ומסחר. שימושי מסחר ותעסוקה מגלמים גם חנויות ומשרדים.

בהערכת שווי נכסים מסחריים, שמאי מקרקעין משרדים וחנויות צריכים להשתמש בגישת היוון ההכנסות. גישת היוון ההכנסות הינה הגישה המתאימה היותר להערכת שווי משרד או הערכת שווי חנות.

בייעוד בינוי למגורים ג' נקבע כי 20% מיח"ד יהיו דירות קטנות.

בתקופה האחרונה, ניתן לזהות בתכניות בניין עיר רבות דרישה לבניית דירות קטנות. קביעת שיעור דירות קטנות מאפשר גם לזוגות צעירים לרכוש דירה המתאימה לצרכיהם.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין באור יהודה על תכנית פינוי בינוי – כלנית

תכנית תמ"ל/2005 הינה תכנית מועדפת לדיור.

תכנית הכלנית אור יהודה, הינה תכנית להתחדשות עירונית באמצעות פינוי בינוי.

התכנית ממוקמת בגבולה הצפוני של אור יהודה בין הרחובות שדרת העצמאות ממערב, רח' האיריס מצפון וממזרח ורח' הכלנית מדרום, שטח התכנית כ-5.15 דונם.

התכנית, מציעה פינוי והריסת 9 מבני מגורים טוריים שנבנו כשיכונים בשנות ה- 60 הכוללים 114 יחידות דיור קיימות במצב פיזי ירוד.

זאת, לטובת בניית 656 יחידות דיור ב- 8 מבני מגורים חדשים בגובה של ק + 16 + קומת גג.

חלק מתרשים התכנית:

אור יהודה נמצאת בעיצומו של שינוי תכנוני מהותי. התכניות המפורטות במאמר זה – תל השומר, פרדס בחסכון, פארק איילון, כלנית, ומתחם סביון – משקפות רק חלק מהמורכבות התכנונית והמיסויית בעיר.

כל תכנית נושאת עמה השלכות ישירות על שווי הנכסים, על היטלי ההשבחה, ועל הזכויות הקניניות של בעלי הנכסים.
המורכבות מתעצמת כאשר מדובר במצבים מיוחדים: פרויקטי התחדשות עירונית המחייבים הערכת דירה מהוונת, גירושין או פירוק שיתוף בנכסים עם זכויות בנייה נוספות, חלוקת ירושה במקרקעין הכוללים דייר מוגן, או קרקעות חקלאיות העוברות שינוי ייעוד. בכל אחד מהמקרים הללו, טעות בהערכת השווי או באומדן המס עלולה לעלות מאות אלפי שקלים.

למה חשוב לבחור שמאי מקרקעין באור יהודה בעל מומחיות מקומית

הכרת התכניות המקומיות לעומק – שמאי מקצועי מכיר את תכניות הבניין עיר באור יהודה, לרבות ההוראות הייחודיות של מתחמי התכנון, צפיפות הבנייה, והמגבלות התכנוניות.

ניסיון במיסוי מקרקעין – הבנה מעמיקה של חוק מיסוי מקרקעין, כולל סעיף 49ז לפטור ממס שבח על זכויות בנייה, חישוב היטל השבחה לפי סעיף 197, והגשת עררים לרשויות המס.

מומחיות בהערכות מורכבות – יכולת לבצע הערכות דירה מהוונת בפרויקטי פינוי-בינוי, אומדני כדאיות כלכלית, הערכות שווי בנוכחות דייר מוגן, וחלוקת נכסים בירושה וגירושין.

ניסיון משפטי – שמאי מקרקעין בית משפט בעל ניסיון בהגשת חוות דעת לערכאות משפטיות ובייצוג מקצועי בהליכים משפטיים.

עסקה במקרקעין באור יהודה אינה עסקה פשוטה. השוק המקומי, התכניות המורכבות, והשינויים התכופים במדיניות התכנון והמיסוי מחייבים ליווי מקצועי ומדויק.

טעות בהערכת שווי, אי-זיהוי של זכויות בנייה נוספות, או אי-הגשת ערר נכון על היטל השבחה – כל אלה עלולים לגרום לכם להפסד כלכלי משמעותי.

ודאו שהשמאי בעל הסמכה מקצועית, ניסיון מוכח בשוק המקומי, והבנה מעמיקה במיסוי מקרקעין.

לנוחיותכם, להלן קישור לאתר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה – אור יהודה.

במשרדנו, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

נשמח לתת ייעוץ בכל סוגיה.

טלפון: 2698*

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.