מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין באור יהודה

בחירת שמאי מקרקעין באור יהודה היא צעד קריטי וחשוב, במיוחד בעידן בו ערכי הנכסים בעיר נמצאים בעלייה משמעותית.

מיקומה של אור יהודה, צפונית לנתב"ג ודרומית לקרית אונו ורמת גן משפיע רבות על הביקוש לדיור ומסחר בעיר.

לאור מחירי הדירות והמקרקעין, כל טעות בהערכת שווי נכס יכולה להוביל להפסדים כלכליים גדולים.

במאמר זה נדבר על ההתפתחות אור יהודה, השפעתה על ערכי המקרקעין, ועל הצעדים שצריך לנקוט כאשר בוחרים שמאי מקרקעין בעיר.

בשנים האחרונות באור יהודה אושרו פרויקטים רבים. שמאי מקרקעין באור יהודה נדרש להכיר את העיר ואת הפרוייקטים המובילים.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין באור יהודה על תכנית "תל השומר"

בשנת 2015 אושרה תכנית מספר תמ"ל/1001 לתל השומר.

גבולות התכנית נושקים בחלקה הצפוני של אור יהודה, מעבר לכביש 461.

קיימות תכניות אשר יכולות לאשר בניה ליד הנכס שלכם, לפגוע בנכס שלכם ולגרום לירידת ערך.

לדוגמה: הקמת בית ספר, הקמת מרכז מסחרי, שינוי בייעודי קרקע ועוד. כל אלה, יכולים לגרום לירידת ערך שווי הנכס.

שמאי מקרקעין באור יהודה אשר מבצע הערכת שווי לבית פרטי, דירה, חנות או משרד, צריך לבחון את הוראות התכנית ולבדוק שהתכנית לא פוגעת במקרקעין גובלים.

במקרים אלו, מומלץ לבחון אפשרות לקבלת פיצויים על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

מטרות התכנית:

בין מטרות התכנית, יצירת מסגרת תכנונית להקמת אזור מכורים חדש הכולל 9,500 יחידות דיור. כ – 440 אלף מ"ר שטחי תעסוקה, מסחר וכן מוסדות ציבור.

התכנית מחלקת את העיר לכמה ייעודים שימוש.

להלן חלק מתרשים ייעודי הקרקע מתוך מסמכי התכנית:

על פי הוראות התכנית, תא שטח המסומן במספר 118, בייעוד מגורים ג', יקבל 11,379 מ"ר שטח עיקרי ו – 3,587 מ"ר שטחי שירות.

אחוזי הבניה הכוללים הינם 258% אשר מתחלקים בין 109 יח"ד.

התכנית משנה את צפיפות הבניה וקובעת צפיפות בניה של 17.7 יח"ד לדונם. יש לציין כי במגרשים אחרים הצפיפות מגיע גם ל – 38 יח"ד לדונם.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין באור יהודה על תכנית "פרדס בחסכון"

בשנת 2015 אושרה תכנית מספר תמ"ל/1005, "פרדס בחסכון".

מיקומה של התכנית הינו צפונית לכביש 461 בשכונת בית הפארק, צפונית לשכונת נווה סביון. התכנית מוגדר כתכנית מועדפת לדיור.

בין מטרות התכנית, פיתוח עירוני חדש לאורך כביש 461, בשימוש עיקרי למגורים בהיקף של 2,350 יח"ד במסגרת תכנית מפורטת.

הקצאת שטחים לצורכי ציבור בהיקף הנדרש לשכונה וסביבתה על פי צרכי עיריית אור יהודה.

שמירת ערכי הטבע ועצים בוגרים הקיימים בשטח ושילובם בשטחים הציבוריים הפתוחים של השכונה.

תכנון המרחב הציבורי, רחובות, ככרות ושטחים ציבוריים פתוחים, השימוש בהם ועיצובם העירוני.

פיתוח מערך התנועה והתחבורה לרבות תחבורה ציבורית, חניה לכלי רכב, צירים ושבילים להולכי רגל ושבילי אופניים.

להלן חלק מתרשים התכנית:

התכנית מחלקת את המתחם למספר תאי שטח. שמאי מקרקעין באור יהודה נדרש לנתח כל תא שטח ולהסיק ממנו את זכויות הבניה המותרות לבינוי.

על פי תכנית הבינוי, יקומו בנייני מגורים בני 10 קומות עם 3 מפלסים תת קרקעיים.

להלן חלק מתכנית הבינוי:

לדוגמה, בתא שטח 110 המוגדר בייעוד מגורים ד', הותר:

בינוי עיקרי יעמוד על 9,540 מ"ר על מגרש של 2,945 מ"ר. התכסית המותרת הינה 50% וזכויות הבניה יעמדו על 586%. הצפיפות נותרת גבוה ועומדת על 29 יח"ד לדונם.

התכנית חלה על קרקע חקלאית אשר שינתה את ייעודה. במידה ויש לכם קרקע חקלאית אשר עתידה לשנות את ייעודה הנכם צפויים לשלם היטל השבחה.

שמאי היטל השבחה באור יהודה צריך לבחון את דרישת התשלום ולאתר טענות להקטנת התשלום או ביטולו.

היטל השבחה הינו מס אשר משולם עבור שיפור תכנוני כמו שינוי ייעוד מקרקע חקלאית למגורים.

דוגמה:

בשנת 2009 רכשתם מגרש עם בית פרטי של 150 מ"ר אשר ניצל את כל זכויות הבניה.

בשנת 2015 אושרה תכנית אשר מתירה תוספת של 50 מ"ר נוספים. לא בניתם והחלטתם למכור את הבית עם זכויות הבניה.

בהנחה כי מ"ר מבונה עלה בשנת 2015 10,000 ₪, במכירה תשלמו עבור זכויות בניה אלה כ – 250,000 ₪ היטל השבחה (50% מההשבחה).

מה צריך לדעת שמאי דירות באור יהודה על תכנית "שכונת פארק איילון"

תכנית מספר תמ"ל/1046 אושרה בשנת 2018, "שכונת פארק איילון".

מטרות התכנית הן: קביעת מסגרת תכנונית לתוספת שימושים עירוניים בדרום ובמערב העיר אור יהודה, בשטח של כ- 1800 דונם, בהם דירות מגורים, שטחי מסחר ותעסוקה ופיתוח פארק עירוני לפנאי ונופש לאורך נחל איילון המשמש בחלקו מתקן ויסות א/2 למי הנחל, והכל – תוך חיזוק קשרים תפקודיים בין חלקי העיר הבנויים, והשלמת שימושים ציבוריים חסרים.

התכנית מגדירה שימושים בייעוד מגורים, מסחר, דרך, מבני ציבור ועוד.

להלן חלק מתרשים התכנית מתוך מסמכי התכנית:

לדברי שמאי דירות, בין מטרות התכנית, להגדיר שימושי קרקע בייעודים מסחר, שטחי ציבור ומגורים.

התכנית מתירה הקמה של כ – 100,000 מ"ר בייעודי מגורים (ג' ו – ד'). בנוסף, התכנית מקנה כ – 280,000 מ"ר בייעוד תעסוקה ומסחר. שימושי מסחר ותעסוקה מגלמים גם חנויות ומשרדים.

בהערכת שווי נכסים מסחריים, שמאי מקרקעין משרדים וחנויות צריכים להשתמש בגישת היוון ההכנסות. גישת היוון ההכנסות הינה הגישה המתאימה היותר להערכת שווי משרד או הערכת שווי חנות.

בייעוד בינוי למגורים ג' נקבע כי 20% מיח"ד יהיו דירות קטנות.

בתקופה האחרונה, ניתן לזהות בתכניות בניין עיר רבות דרישה לבניית דירות קטנות. קביעת שיעור דירות קטנות מאפשר גם לזוגות צעירים לרכוש דירה המתאימה לצרכיהם.

אחת ממטרות מוסדות התכנון הינה להנגיש דירות מגורים לזוגות צעירים. היות וקבלנים רבים מעדים לבנות דירות ארבעה וחמישה חדרים, הוכנסה הדרישה לדירות קטנות כבר במסמכי התכנית.

להלן חלק מטבלת זכויות הבניה מתוך מסמכי התכנית:

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין באור יהודה על תכנית "פינוי בינוי – כלנית"

תכנית תמ"ל/2005 הינה תכנית מועדפת לדיור.

מטרות התכנית הן:

תכנית הכלנית אור יהודה, הינה תכנית להתחדשות עירונית באמצעות פינוי בינוי.

התכנית ממוקמת בגבולה הצפוני של אור יהודה בין הרחובות שדרת העצמאות ממערב, רח' האיריס מצפון וממזרח ורח' הכלנית מדרום, שטח התכנית כ-5.15 דונם.

התכנית, מציעה פינוי והריסת 9 מבני מגורים טוריים שנבנו כשיכונים בשנות ה- 60 הכוללים 114 יחידות דיור קיימות במצב פיזי ירוד.

זאת, לטובת בניית 656 יחידות דיור ב- 8 מבני מגורים חדשים בגובה של ק+16 +גג.

כמו כן מציעה התכנית הקצאת שטחים למבני ציבור, הרחבת דרכים וארגון השטחים הפתוחים במרחב.

התכנית מקודמת במסלול מיסוי.

להלן חלק מתרשים התכנית:

התכנית מבוססת על העקרונות התכנוניים הבאים:  יצירת רצף שטחים ירוקים פנימיים המחזקים את נגישות ומעבר הולכי הרגל וזיקות הנאה בצירי האורך. הקצאת מגרש ייעודי לשב"צ בשטח של כ- 1 דונם.

יצירת חזית מסחרית עם כיכר עירונית לכיוון רחוב העצמאות.

התכנית מתחלק את תחום התכנית למתחמי תכנון. בין היתר, מתחם תכנון "מגורים ד'".

להלן הוראות בניה למתחם תכנון "מגורים ד'":

• גובה קומת הקרקע לא יפחת מ – 50.3 מ'.
• יובטח כי היה ויינתן אישור רת"א לתוספת גובה העולה על 92 מ' מעל פני הים, תנוצל תוספת הגובה לטובת שיפור הבינוי.
• מרווחים בין הבניינים יהיו כמפורט בנספח הבינוי של תכנית זו.
• תותר הבלטת מרפסות עד 6.1 מ' מעבר לקווי הבניין.
• מס' המבנים לא יפחת מהמוצג בנספח הבינוי.
• קו בניין למרתפים תת קרקעיים יהיה קו בניין 0.
• הגגות יהיו שטוחים, לא יותר שימוש בגגות רעפים או משופעים.
• פיתוח השטחים הפתוחים בין המבנים יבוצע בהתאם לעקרונות הנספח הנופי ויכלול ריהוט רחוב ומתקנים היוצרים מקומות מפגש ושהייה ויאפשר הקמת סוכות.
• לפחות 20% מכלל יח"ד כלולות בבקשה להיתר יהיו יחידות דיור קטנות.

להלן חלק מטבלת זכויות הבניה מתוך מסמכי התכנית:

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין באור יהודה על תכנית "מתחם סביון"

תכנית תמ"ל/2009 הינה תכנית מועדפת לדיור המגדירה הוראות פינוי בינוי למתחם סביון.

כאשר שמאי פינוי בינוי מתבקש לבצע אומדן כדאיות כלכלית, עליו לנתח את כל זכויות הבניה מכח כל מכלול תכניות הבניין עיר.

לאחר ניתוחה של כל תכנית ותכנית, השמאי יצור "סל זכויות בניה" שאותו יכפיל בשווי מ"ר מבונה.

מטרות התכנית הן:

מתחם סביון הינו מתחם להתחדשות עירונית הממוקם בצפון אור יהודה. המתחם ממוקם בסמוך לציר 461, גובל ברחוב העצמאות ממזרח, רחוב יקותיאל אדם מדרום ומתחם ביה"ס פארקוב ממערב.

התכנית מציעה פינוי בניינים קיימים הכוללים 184 יח"ד. במקומם ייבנו 808 יח"ד ב- 8 מבני מגורים בני 18-17 קומות, בשילוב מבנים ומוסדות ציבור, שטח ציבורי פתוח ומסחר.

התכנית מציעה דופן בינוי לאורך רחוב העצמאות הכוללת חזית מסחרית וקומת הקרקע, וחזית לרחוב אדם יקותיאל.

התכנית מאשרת הרחבת זכות הדרך ברחוב זה והוספת שביל אופניים. כמו כן, התכנית יוצרת מגרש למבנה ציבור בסמיכות למתחם שטחי הציבור הקיים. התכנית מציעה שטח ציבורי פתוח בסמוך למבנה הציבור המוצע, שמצטרף לשטח הרצועה הקיימת מצפון ומאפשר מקום שהייה נרחב.

התכנית מייצרת מעבר רציף ונוח מכיוון תחנת הרכבת המתוכננת על ציר 461 מצפון למתחם, דרך השצ"פ ורחוב הסביון המורחב אל המתחם ולתוך העיר. על פי התכנית, יתווספו שטחים למתחם הקיים למבני ציבור לטובת צרכים עירוניים עתידיים.

להלן חלק מתרשים התכנית מתוך מסמכי התכנית:

שמאי מקרקעין באור יהודה אשר מתבקש לבצע הערכת שווי של בניין בתכנית פינוי בינוי העומד להריסה, נדרש במקרים מסויימים לבצע הערכת שווי לפי דירת התמורה העתידית.

דוגמה לביצוע הערכת שווי דירה מהוונת

נתון בניין המצוי בפרוייקט התחדשות עירונית. בבניין 24 יח"ד. פניתם לשמאי נדל"ן באור יהודה על מנת להעריך שווי דירה בבניין.

הדירה הוותיקה הינה בשטח של 55 מ"ר ובה 2.5 חדרים. שווי של דירה כזאת בסביבה בהנתק הפוטנציאל התכנוני הינו 1,200,000 ₪.

תכנית היזם:

• כל דייר בדירה קיימת יקבל דירה חדשה של 3 חדרים בתוספת מרפסת שמש ומחסן.
• משך בניה 30 חודשים.
• ריבית אלטרנטיבית במשק 6%.
• שווי דירה בנויה חדשה הינו 2,600,000 ₪.

חישוב שווי דירת תמורה עתידית על ידי שמאי נדל"ן

קיימות כמה שיטות כלכליות לגשת לעניין השווי של הדירה הוותיקה. שיטת ההיוון הינה שיטה אשר בעצם מגלמת את תקופת ההמתנה עד לקבלת הדירה החדשה.

תחשיב לדוגמה:

שווי דירה עתידית חדשה : 2,600,000 ₪.

מקדם דחייה לסיום בניה : 0.86

מקדם לבלתי מתוכנן : 0.95

שווי הדירה הוותיקה : 2,120,000 ₪.

יוצא, שהדחייה וגורם הסיכון התפעולי של היזם, טרם סיום הבניה הינו 480,000 ₪.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין גירושין / פירוק שיתוף על חלוקת נכס עם זכויות בניה נוספות

אחוז משקי הבית המתגרשים בישראל עומד על כ – 28% מסך הנשואים.

לעיתים, ההחלטה להתגרש הינה סופית, וזאת לאחר שכבר בוצע ניסיון טיפול זוגי, ניתנו הזדמנויות ועוד.

במידה ומדובר בדירה יחידה שתמורתה אינה מושפעת מזכויות בניה נוספות, יש לבצע הערכת שווי על ידי שמאי מקרקעין גירושין / פירוק שיתוף מוסמך, למכור את הדירה ולחלק את הכסף.

אבל, מה קורה כאשר נכנס לתמונה עניין מיסוי המקרקעין כי בדירה או בבית יש זכויות בניה נוספות.

כאשר נכנסת המדינה לעסקה (מיסוי מקרקעין), יש לנהל את העסקה נכון על מנת שאף צד לא ייפגע.

דוגמה:

על מגרש של 400 מ"ר קיים בית בשטח בנוי של 200 מ"ר. לבית יש זכויות בניה לבניית קומה נוספת בשטח של 100 מ"ר.

הגבר מעוניין להציע לרכוש את הבית מהאשה.

שוויו של מ"ר מבונה הינו 10,000 ₪. לפיכך, שווין של זכויות הבניה הינו 1,000,000 ₪. סכום לא מבוטל שרשות המסים לא תמהר לוותר עליו.

רשות המסים תטען כי שווי הבית הינו הרכיב הסוציאלי ויקבל את כל הפטורים על פי חוק (חישוב ליניארי או פטור ממס שבח).

בנוסף, רשות המסים תטען כי שווי זכויות הבניה הינו רכיב עסקי ובגינו יש לשלם מס שבח מלא.

למה זה חשוב לנו בשמאות גירושין או בפירוק שיתוף מקרקעין

שמאי מקרקעין באור יהודה מספקים בין היתר אומדני מס. נניח שבמסגרת חלוקת הבית ביצע השמאי אמדן מס והגיע לתשלום של 500,000 ₪. 250,000 ₪ כל צד.

נניח והאישה הסכימה לתשלום זה וקיזזה את תמורתה. במועד בו הגבר ימכור את הבית לצד ג' יקבל דרישת תשלום למס שבח.

לאחר עררים, שילם הגבר 400,000 ₪ בלבד לרשות המסים במקום 500,000 ₪.

זאת אומרת, שאם האישה הייתה פונה מטעמה לשמאי מקרקעין שייצג אותה בלבד, אולי הייתה מקבלת חוות דעת נוספת.

יש לוודא מול השמאי שאת שירותיו תרצו לשכור כי השמאי הינו שמאי מקרקעין בית משפט וכי לו נסיון רב.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על הערכת שווי כאשר קיים דייר מוגן

קיימות שתי שיטות לפנות את הדייר המוגן. תשלום מלוא דמי המפתח – פינוי על ידי הבעלים. העברת השכירות המוגנת לדייר נכנס וחלוקת דמי המפתח.

שמאי מקרקעין דייר מוגן צריך לבחון את גילו משל הדייר. שכן, זכותו של הדייר תקפה כל עוד הדייר המוגן בחיים. במידה וגר עמו בדירה המוגנת קרוב משפחה או בן/בת זוג במשך 6 חודשים, יהיו זכאים לזכויות הדייר המוגן.

על פי התקינה השמאית, פרק ט' לקווים המנחים, ניתן שלקול גם תקופת שימוש במקרקעין במשך 15 שנה.

למה 15 שנה? זה ההנחה הרווחת לביטול חוק דיירות מוגנת.

להלן טבלת חלקו של הדייר המוגן בדמי מפתח:

לדוגמה לחישוב חלוקת ירושה של נכס מקרקעין על ידי שמאי ירושה

גבי ומריה קבלו בירושה בית חד משפחתי וותיק. היורשים פנו לשמאי ירושה לצורך חלוקת הירושה וקביעת זכויותיהם בבית פרטי וותיק.

נתוני הדוגמה:

שטח מגרש : 400 מ"ר.

שטח בנוי : 50 מ"ר.

זכויות בניה : 150 מ"ר.

שווי למ"ר בנוי : 20,000 ₪.

שווי מ"ר מבונה : 10,000 ₪.

דייר מוגן : בהחלטת בית משפט, נקבע שגבי הינו דייר מוגן. דמי הפינוי הינם 60%.

עלויות הריסה : 100,000 ₪.

על פי הדוגמה, אנחנו רואים שיש פה כמה מרכיבים.

• דייר מוגן
• ירושה
• זכויות בניה

בשלב הראשון נחשב את שווי הזכויות בקרקע.

שווי הזכויות במגרש בשוק החופשי הינו:

200 מ"ר לבינוי שטח עיקרי +  200 מ"ר חצר (0.2) * 10,000 ₪ = 2,400,000 ₪. בניכוי עלויות הריסה, 100,000 ₪ = 2,300,000 ₪.

קיימת יתרת זכויות בניה. שווי זכויות הבניה הינו 10,000 * 150 מ"ר = 1,500,000 ₪. על סכום זה יחול מס שבח רגיל. נניח לצורך הדוגמה שמס השבח הינו 35%. לפיכך, קיימת הוצאה נוספת לרשויות המס בסך של 525,000 ₪. קישור למאמר  – פטור בגין חיוב במס שבח על זכויות בניה מכח סעיף 49ז.

לפיכך, שווי הזכויות הינו 1,775,000 ₪, בניכוי החלק המוגן של גבי (1,020,000 ₪) = 755,000 ₪.

שווי הזכויות המוגנות של גבי:

50 מ"ר + 350 מ"ר חצר (0.1) * 20,000 = 1,700,000 ₪. דמי הפינוי הינם 1,020,000 ₪.

 חלוקת הירושה והזכויות בבית בין היורשים:

החלק של גבי:

דמי המפתח : 1,020,000 ₪.

יוצא, כי חלקו ביתרת המגרש : 755,000 = 1,020,000 ₪ – 525,000 ₪ – 100,000 ₪ – 2,400,000 ₪. חצי מהיתרה עומדת על 377,500 ₪.

סה"כ גבי יקבל סך של 1,397,500 ₪.

גבי יקבל אז זכויותיו הדייר מוגן ואת חלקו בבית בניכוי המיסוי ועלויות הריסה.

החלק של מריה:

חלקה ביתרת המגרש : 755,000 = 1,020,000 ₪ – 525,000 ₪ – 100,000 ₪ – 2,400,000 ₪. חצי מהיתרה עומדת על 377,500 ₪.

סה"כ מריה תקבל סך של 377,500 ₪.

מריה תקבל את שווי הזכויות בניכוי המיסוי הצפוי, עלויות הריסה ואת זכויות הדיירות המוגנת של גבי.

לסיכום

אור יהודה נמצאת בעיצומו של מהלך פיתוח מואץ, הכולל תכניות בנייה ותשתיות רחבות היקף כגון תל השומר, פרדס בחסכון, פארק איילון, כלנית ומתחם סביון.

תכניות אלו מביאות לעלייה מתמדת בערכי הנכסים בעיר, אך גם יוצרות מורכבויות תכנוניות ומיסויות המחייבות בחינה מקצועית מדוקדקת.

שמאי מקרקעין באור יהודה נדרש להכיר לעומק את השפעת כל תכנית על נכסים קיימים – החל מהיטל השבחה, דרך ירידת ערך עקב שימושים ציבוריים סמוכים, ועד זכויות בנייה נוספות שניתן לנצל.

מעבר לכך, במצבים של גירושין, ירושה, פירוק שיתוף או התמודדות עם דיירים מוגנים, לשמאי תפקיד מרכזי בקביעת שווי הנכס והשלכות המס.

הערכה לא נכונה עלולה להוביל להפסדים כספיים משמעותיים. לכן, פניה לשמאי מקרקעין מנוסה ובעל היכרות עם אור יהודה היא שלב קריטי בכל עסקה או תהליך משפטי.

שילוב ידע מקצועי עם הבנת ההיבטים התכנוניים המקומיים מבטיח קבלת החלטות נדל"ן נכונות וחסכוניות.

לנוחיותכם, להלן קישור לאתר הוועדה המקומית לתכנון ובניה – אור יהודה.

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א. פז שמאות מקרקעין

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.