בחירת שמאי מקרקעין בתל אביב צריכה להיעשות בזהירות רבה.
בביצוע עסקה במקרקעין בתל אביב הנכם עלולים לשלם תשלומי מס בלתי צפויים. המסים הנפוצים הם מס שבח והיטל השבחה.
לאחרונה, התקבלה החלטה כי יש לחייב בהיטל השבחה (בתנאים) בגין פוטנציאל תמ"א 38 ברובע 3 על פי תכנית הרבעים.
בנוסף, קיימים נכסים רבים הנראים לכאורה תמימים, אבל, בפועל טומנים מוקשים רבים.
במאמר זה, נדבר על כמה מהתכניות הרלוונטיות לתל אביב וסוגיות ששמאי מקרקעין בתל אביב צריך לדעת.
Table of contents [Close]
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בתל אביב על תכניות השימור:
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בתל אביב על תכנית הרבעים?
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בתל אביב על מיסוי מקרקעין:
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על היטל השבחה:
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על דייר מוגן?
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על מיסוי לרשות מקרקעי ישראל:
- השפעת מערכת הסעת ההמונים על שווי המקרקעין בתל אביב:
- למה שמאי מקרקעין בתל אביב מזהירים מביצוע עסקאות בחדרי כביסה בגג?
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בתל אביב על תכניות השימור:
בחלקיה המסוימים, העיר תל אביב נקראת "העיר הלבנה". השם "העיר הלבנה" הינו מקור לתכנון האדריכלי של העיר המשלב סגנון אדריכלי בינלאומי.
חלק מהעיר תל אביב תוכנן על ידי האדריכל פטריק גדס ("תכנית גדס").
שמאי מקרקעין בתל אביב נדרש להיות מודע לכל תכניות השימור של העיר תל אביב. תכניות שימור יכולות להגביל את ניצול זכויות הבנייה בבניין המוגדר לשימור.
עיריית תל אביב הגדירה כמה פרמטרים המשפיעים על האפשרות לתוספות בנייה בבתים לשימור, הריסתם ואף ביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38).
שמאי מקרקעין בתל אביב המבצע הערכות באזורים אלה, נדרש להיות בקיא בתכנית 2650/ב' מיום 4.6.2008 שפורסמה בילקוט הפרסומים מספר 5846.
תכנית 2650/ב' היא תכנית לשימור המורשת האדריכלית בעיר תל אביב.
התכנית מגדירה לשמאי המקרקעין בתל אביב את כל המגבלות החלות על נכסי המקרקעין עקב תכנית השימור.
שמאי מקרקעין בתל אביב שמבצע הערכת שווי דירה בתל אביב צריך לשים לב למגבלות שהתכנית מגדירה בקשר לתוספות בנייה, שינוי חזיתות, ניוד זכויות בנייה, השלבים הפרוצדורליים בהוצאת היתר בנייה ועוד.
להלן חלק מתרשים התכנית (קרדיט לאתר מנהל התכנון):
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בתל אביב על תכנית הרבעים?
בנוסף, לתכנית השימור, שמאי נדל"ן בתל אביב נדרש לשליטה מוחלטת ב"תכנית הרובעים".
תכנית הרובעים מחלקת את תל אביב למתחמי תכנון (רובעים). בכל רובע הוגדרו זכויות בנייה שונות.
תכנית הרבעים רלוונטית ביותר בכל הקשור לפרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38) המתבצעים בתל אביב.
כיום, כל החלטה לעניין התחדשות עירונית (תמ"א 38) בתל אביב צריכה להיבדק בקפידה מול הוראות תכנית הרובעים.
שמאי דירות בתל אביב נדרש להכרות על בוריה עם החלוקה החדשה.
בהוראות תמ"א 38 קיים סעיף 23 אשר מתיר לוועדה המקומית לקבוע הוראות בינוי אשר יתאימו לאופי הסביבה ולחזון התכנוני של העיר.
תכנית הרובעים, מטרתה, לשמור ולווסת את הבינוי בעיר תל אביב, כך, שתוספות הבנייה מכח תמ"א 38 לא יעמיסו על התשתיות והעיצוב האדריכלי באזורים השונים.
להלן תשריט תכנית הרבעים (קרדיט לאתר מנהל התכנון):
כמובן, שקיימות תכניות רבות אחרות כגון ת"א/5000 ותכנית תא/5500 אשר מגדירות בצורה ספציפית יותר את המדיניות התכנונית.
קיימת חשיבות רבה בבחירת משרד שמאי מקרקעין בתל אביב אשר מודע למכלול התכניות המשביחות והתכניות המגבילות ניצול זכויות בנייה.
שווי נכסי המקרקעין בתל אביב גבוה באופן יחסי לשאר ערי ישראל וכל סטייה או טעות בהערכה, יש בה בכדי לגרום להפסדים גבוהים.
בגלל ריבוי תכניות הבניין עיר (תב"ע) ומכלול זכויות הבנייה המוקנה מכוחן, הערכת מקרקעין על ידי שמאי בעיר תל אביב צריכה להיעשות בזהירות רבה.
משרדנו, בביצוע הערכת שווי דירה, בית או חנות בתל אביב נוהג לבצע חקירה מעמיקה בכל הקשור להקניית זכויות הבנייה מתוקף מכלול התוכניות העירוניות.
מקרה לדוגמה שבו שמאי מקרקעין בתל אביב מנע עסקה גרועה:
לקונה הוצעה דירת חדר בקומה מפולשת בבניין משותף בשכונת "הצפון הישן".
הבעלים של הדירה הינו עורך דין והעסקה הוצעה ללקוח על ידי מתווך מקרקעין ש"לחץ" לסגור עסקה.
הלקוח רצה לדעת כמה יעלה לו "להסדיר" את החדר, היות ואינו בנוי כחוק.
מניתוח המכלול התכנוני עלה, כי לא קיימת יתרת "צפיפות" (אפשרות להוסיף עוד יחידת דיור) וגם אם תתקבל הקלה, החיוב בהוטל ההשבחה יהיה גבוה ביותר. בנוסף, יש להשיג את חתימות כל הדיירים.
המלצנו ללקוחה להימנע מהעסקה הטומנת בצידה סיכון רב, ובפועל, מדובר על נכס שהמחזיק בו עובר עבירה פלילית.
מבחינת החוק, גם אם רכשת נכס הבנוי ללא היתר מאחר – לך האחריות (פלילית) וחובה להרסו או להתאימו להיתר קיים ומאושר.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בתל אביב על מיסוי מקרקעין:
בביצוע פעולה במקרקעין קיימים כמה סוגי מסים נפוצים. מס שבח, היטל השבחה, מס רכישה ותשלומים לרשות מקרקעי ישראל.
מס שבח:
המס משולם על השבח (הרווח) שנוצר בין מחיר הרכישה הממודד לבין מחיר המכירה.
על פי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין, ממס השבח ניתן לנכות הוצאות ששימשו למכירת הנכס. בין המותרים לניכוי: שכ"ט עו"ד, שמאי, שיפוצים, היטל השבחה ועוד.
רשות המסים מבדילה בין נכסים המשמשים למגורים לנכסים מסחריים. בנכסים בייעוד מגורים, רשות המסים מאפשרת לבצע חישוב מס שבח סוציאלי מוטב.
דוגמה לחישוב מס שבח בנכסים מסחריים:
ירשתם חנות ופניתם לשמאי מקרקעין בתל אביב לקבל אמדן מיסוי מקרקעין. האומדן יעזור לך לדעת כמה כסף ישאר לך בסוף.
מחיר רכישה ממודד: 150,000 ש"ח. מחיר מכירה: 1,500,000 ש"ח. שנת רכישה 1970, שנת מכירה 2022.
היות ומדובר בנכס מסחרי, לא יחולו על הנכס ההטבות שניתנות בדירות מגורים. נכס מסחרי לא נהנה מפטורים ולא ממסוי ליניארי מוטב.
.חישוב מס שבח בנכס מסחרי כמו חנות, מחסן או משרד מחושב בהתאם לשיעורי המס בין שלוש תקופות
משנת 1961 עד סוף שנת 2001 מס השבח הינו 47%, משנת 2001 עד שנת 2012 המס הינו 20% ומשנת 2012 עד היום המס הינו 25%.
בשלב הראשון, שמאי מקרקעין בתל אביב ימצא את המס המשוקלל היחסי בין כל תקופות החזקה בנכס.
אם סך תקופת החזקה בנכס הינה משנת 1970 עד היום (שנת 2023) הינה 53 שנים, נמצא את היחס של כל תקופת מס.
משנת 1970 עד שנת 2001 (במעוגל) תקופת החזקה הינה 32 שנה ומהווה 31/53 = כ – 60%.
משנת 2001 עד שנת 2012 (במעוגל) תקופת החזקה הינה 11 שנה ומהווה 11/53 = כ – 20%.
והתקופה האחרונה היא משנת 2012 עד ליום המכירה 2023 הינה 11 שנים ומהווה כ – 20%.
בשלב השני שמאי מקרקעין בתל אביב יכפיל את היחס שקיבלנו בשיעור המס של כל תקופה:
60% * 47% מס שבח = 28%.
20% * 20% מס שבח = 4%.
20% * 25% מס שבח = 5%.
סך המס לתשלום יעמוד על 37%. אם השבח הריאלי הינו 150,000 – 1,500,000 = 1,350,000 ש"ח * 37% = 500,000 ש"ח מס שבח לתשלום.
דוגמאות לחישוב מס שבח בנכסי מגורים:
בנכסי מגורים קיימות הטבות במס שבח. שמאי מקרקעין בתל אביב נדרש להבנה מעמיקה ביותר במס שבח.
שימוש נכון בפטורים ממס שבח יכול לחסוך ללקוח הרבה כסף.
הפטור הנפוץ ביותר ממס שבח הינו פטור מכח סעיף 49ב' "דירה יחידה מזכה". הסעיף מעניק פטור ממס שבח עד לתקרה של כ – 4,500,000 ש"ח.
במקרה בו נמכרת דירה אשר אינה דירתו היחידה של הנישום,ישולם מס שבח ליניארי מוטב.
בהתאם לתיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין, במכר דירה שאינה יחידה תינתן לנישום הטבה.
ההטבה היא, שעל כל השבח שנצבר עד שנת 2014 – מקבלים פטור.
משנת 2014 מתחילים לשלם 25% מס שבח.
דוגמה לחישוב מס שבח ליניארי על ידי שמאי מקרקעין בתל אביב:
רכשתי דירה בשנת 1990. היום בשנת 2023 אני מוכר את הדירה. קניתי במיליון ואני מוכר בשני מיליון.
השבח (הרווח): 1,000,000 ש"ח.
סה"כ שנות חזקה: 1990 – 2023 = 33 שנים.
התקופה החייבת בשבח: 2014 – 2023 = 9 שנים.
9/32 = 0.28 * 25% * (מס שבח) * 1,000,000 ש"ח = 70,300 ש"ח.
אני אשלם סך של 70,300 ש"ח בלבד בחישוב הליניארי.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בתל אביב על מס שבח סעיף 49ז:
קיימים מקרים שבהם נמכרת דירת מגורים יחידה מזכה תמורת 4,000,000 ש"ח. לכאורה, זה מתחת לתקרת הפטור ולא יחול חיוב במס שבח.
פניה לשמאי מקרקעין בתל אביב יכולה לגלות לך שלא כך הדבר.
במידה והתמורה הושפעה מזכויות בנייה נוספות, רשות המסים תראה בזכויות בנייה אלה נכס נפרד.
דוגמה:
נמכר בית וותיק בשטח בנוי של 50 מ"ר. על המגרש בשטח של 400 מ"ר, ניתן להקים בית פרטי בשטח של 200 מ"ר.
במקרה זה, הרי ברור כי מי שרוכש את הבית הוותיק מתכוון להרסו ולבנות בניין מודרני על פי כל זכויות הבנייה שבמגרש.
לפיכך, ברור שמה שהשפיע על מחיר המכירה זה זכויות הבנייה במגרש.
הבית נמכר תמורת 4,000,000 ש"ח.
השווי של הבית ללא זכויות הבנייה: 1,500,000 ש"ח.
שווי זכויות הבנייה: 2,500,000 ש"ח.
על החלק של הבית יקבל המוכר פטור לפי מה שמגיע לו ועל רכיב זכויות הבנייה ישלם מס שבח מלא.
הסעיף מתיר "להעמיס על שווי הבית את זכויות הבנייה על לתקרת הפטור שהיא כ – 1,800,000 ש"ח.
שימוש או אי שימוש בסעיף זה, הינה קריטית לסך המס שהמוכר עתיד לשלם.
פניה לשמאי מקרקעין בתל אביב המתמחה בסעיף 49ז' יכולה לחסוך לך כסף רב על ידי תכנון מס נכון.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על היטל השבחה:
היטל השבחה הינו מס אשר משולם עבור שיפור תכנוני במקרקעין. לדוגמה, אישור תכנית אשר מוסיפה זכויות בנייה.
היטל השבחה משולם על זכויות בנייה שעוד לא ניצלנו במכירה או בבקשה להיתר בניה כאשר אנחנו רוצים לבנות.
לדוגמה:
נמכר בית פרטי בשטח בנוי של 150 מ"ר עם זכויות בנייה של 80 מ"ר שהבעלים טרם ניצלו.
מי שמוכר את הבית מוכר גם את זכויות הבנייה, מתקבול זה העירייה רוצה 50% עבור זכויות הבנייה.
העירייה רוצה חצי מהרווחים שנוצרו לך עקב אישור תכנית משביחה.
בהנחה כי שווי מ"ר מבונה הינו 20,000, עבור 80 מ"ר ישלם המוכר 800,000 ש"ח היטל השבחה.
קיימים כמה פטורים נפוצים מתשלום היטל השבחה. הפטור הנפוץ הינו פטור ה – 140 מ"ר.
הרחבה של דירה למגורי בעליה או קרובו פטורה מהיטל השבחה (בתנאים).
איך שמאי מקרקעין בתל אביב יכול לחסוך לך היטל השבחה?
שמאי מקרקעין בתל אביב יכול לחסוך היטל השבחה בדרכים יצירתיות.
הרעיון בהשגה על דרישה להיטל השבחה, הינו, טענה כי אין כל השבחה כלכלית.
לדוגמה:
אישרו תכנית להקמת מחסנים בשטח של 50 מ"ר בתחומי בתים פרטיים. אף אחד לא צריך מחסן כזה, ההשבחה השולית קטנה.
אישרו הקמת חדרים בעליות גג בשכונה שאף אחד לא מעוניין בתוספת הזאת אשר עלויות הקמתה אינן כלכליות.
אושרה תכנית להקמת מרתף. אבל רק בנינו את הבית ואין כדאיות כלכלית בהקמת מרתף. שמאי מקרקעין בתל אביב אשר בקיא בתכנית המרתפים ידע כי היטל השבחה בגין מרתף – ניתן "לדחות".
הדחייה הינה דחייה כלכלית.
נניח שחייו הכלכליים של בית מגורים סטנדרטי – 60 שנה.
לפני 15 שנה בנינו בית בן שתי קומות ללא מרתף.
כיום, מכרנו את הבית והעירייה רוצה לגבות היטל השבחה בגין זכויות הבנייה במרתף.
תכנית המרתפים אושרה לא מזמן ומתירה הקמת מרתף של 100 מ"ר.
שווי מ"ר מבונה שטח עיקרי: 20,000 ש"ח. מקדם מרתף: 50%. שווי מ"ר מבונה מרתף: 10,000 ש"ח.
נשאלת השאלה, האם שווה לנו להרוס את כל הבית היפה שבנינו לא מזמן בשביל מרתף?
כנראה שלא. אדם סביר כן יהרוס את הבית הבנוי כאשר לבית ייווצר בלאי מתקדם.
אם יתרת חייו הכלכליים של הבית הינה 45 שנים, יש לדחות בתחשיב כלכלי את היטל ההשבחה בגין המרתף.
על פי תחשיב הדחייה, התועלת הכלכלית מהמרתף הינה במקדם של כ – 11% בלבד.
כך, רק בעזרת תחשיב הדחייה, שמאי מקרקעין בתל אביב יכול לחסוך 90% מהיטל ההשבחה.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על דייר מוגן?
דיירות מוגנת הינה זכות חוזית. יחד עם זאת, זכות זו לא נחשבת זכות במקרקעין.
דייר מוגן יכול להיות זכאי להגנה מפני פינוי ו/או הגנה מפני עלייה בדמי השכירות.
על פי חוק הדייר המוגן 1972 נוסח משולב נקבעו תנאים לעניין דמי פינוי. מאומדן דמי פינוי, שמאי דייר מוגן צריך להתבסס על הטבלה הבאה:
להלן טבלת חלוקת דמי פינוי:
שמאי מקרקעין בתל אביב בבואו להעריך שווי זכויות דייר מוגן, צריך לשים לב לגילו של הדייר והאפשרות כי זכותו תעבור בירושה.
במקרה שקרוב משפחתו של הדייר או בן זוגו גר עם הדייר חצי שנה טרם פטירתו, יהיה זכאי להמשיך את הדיירות המוגנת.
תוחלת החיים בישראל הינה כ – 83 שנים .שמאי דייר מוגן צריך להתייחס לגילו של הדייר המוגן ולקיומם של יורשים.
בשנים האחרונות, בתחשיבים שמאיים, זכויותיו של הדייר המוגן הוגבלו ל – 15 שנה.
קיומו של אדם אשר ימשיך את הדייר המוגן יכול להשפיע קריטית על זכויותיו של בעל הדירה.
שמאי מקרקעין בתל אביב צריך לדעת כי לדייר המוגן אין חלק בזכויות הבנייה.
הדייר המוגן לא יכול לדרוש גם פיצוי על זכויות בנייה שיש בנכס. יחד עם זאת, בפועל, דיירים מוגנים יכולים "לסחוט" בעלי נכסים.
בדרך כלל, דמי המפתח עומדים על כ- 50%. יחד עם זאת, כאשר בעלים מפנה דייר מוגן, ישלם לדייר דמי מפתח מלאים.
מה צריך לדעת שמאי דייר מוגן על דיירות מוגנת בנכסים מסחריים:
דייר מוגן בחנות או משרד בתל אביב זכאי להגנה מפני העלאת דמי שיכרות. אבל, קיימת רשימה של סוגי עסקים אשר למרות שבחוזה נקבע כי יהיו מוגנים בפני העלאת דמי השכירות, עסקים אלה ייהנו רק מאי פינוי.
אם מתרגמים יתרון זה למשקל משווי הנכס, ניתן להעריכו ב – 10% משווי הנכס.
זאת אומרת, שלדייר המוגן יש 10% משווי הנכס כנגזרת מאי פינויו (גורם ההפרעה).
כמו כן, בפינוי דייר מוגן מעסק פעיל יש צורך במתן פיצוי גם על אבדן המוניטין. על פי הפסיקה, נקבע שלדייר מוגן שמפונה מעסק יש לשלם 4/3 דמי מפתח.
אם דמי המפתח היו עומדים על 50%, 500,000 ש"ח. ישולמו לדייר המפונה סה"כ 666,000 ש"ח.
דוגמה לחישוב חלקו של הדייר המוגן על ידי שמאי ירושה בתל אביב כאשר הדייר המוגן מהווה גם יורש:
שמאי ירושה אשר מתמחה בזכויות דייר מוגן יכול לסייע לך רבות בחלוקת זכויות במקרקעין.
משה ואסתר ירשו בית פרטי וותיק בשטח בנוי של 70 מ"ר על מגרש של 500 מ"ר. על המגרש ניתן להקים בית תלת קומתי עם מרתף.
האחים ירשו את הנכס חצי – חצי.
על פי החלטת בית משפט נקבע כי אסתר הינה דיירת מוגנת.
שווי למ"ר בנוי וותיק: 15,000 ש"ח למ"ר.
מקדם חצר: 20%.
שווי המגרש כפנוי (זכויות הבנייה): 3,500,000 ש"ח.
עלויות פינוי והריסה של הבית הוותיק: 100,000 ש"ח.
תחשיב החלק של משה על ידי שמאי ירושה בתל אביב:
3,500,000 ש"ח (שווי המגרש) – 100,000 ש"ח (עלות פינוי והריסה) = 3,400,000 ש"ח.
בניכוי החלק של אסתר 15,000 ש"ח * 70 מ"ר + 15,000 * 20% (מקדם חצר) * 330 = 2,040,000 ש"ח.
היות ומשה מעוניין לפנות את שרה, ישלם לה דמי מפתח מלאים.
יתרת חלקו של משה הינה 3,500,000 – 2,040,000 – 100,000 = 1,360,000 ש"ח. מתוך היתרה, משה יהיה זכאי ל – 50%.
שימוש בשמאי ירושה נחוץ ביותר כאשר מי מבני המשפחה רוצה לקנות את הנכס משאר היורשים.
כמו כן, שמאי ירושה ידע לקבוע תשלומי איזון בכל הקשור למיסוי מקרקעין.
לדוגמה:
שמאי מקרקעין בתל אביב התבקש לקבוע תשלומי איזון בין שני אחים.
שני האחים ירשו שני נכסים. חנות ודירה. שווי של כל נכס הינו 1,000,000 ש"ח.
שמאי חנויות בתל אביב נדרש לבצע אמדן מיסוי צפוי. שמאי ירושה מצא כי מס השבח בגין החנות הינו 400,000 ש"ח ומס השבח בגין הדירה הינו 100,000 ש"ח.
יוצא, שבנטו, החנות תשאיר 600,000 ש"ח והדירה 900,000 ש"ח.
לפיכך, שמאי מקרקעין בתל אביב יקבע כי האח שלוקח את החנות יקבל תשלום איזון של 150,000 ש"ח.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על מיסוי לרשות מקרקעי ישראל:
מעל ל – 90% מקרקעות המדינה שייכות לרמ"י (רשות מקרקעי ישראל).
רמ"י מחכירה את הקרקעיות לפרטיים ולתאגידים.
קיימים כמה סוגי חוזים. הנפוצים: מגורים, מסחר, תעשייה, מלאכה וחקלאי.
בפרק זה, נדבר על חכירה למגורים.
תחום המגורים מתחלק לשני רבדים. שמאי מקרקעין בתל אביב נוהגים להבדיל בין בנייה רוויה לבין בניה צמודת קרקע.
הסיבה לפיצול הינה במיסוי השונה שגובה רמ"י במגרשים העולים על 280 מ"ר.
מה הכוונה?
במידה וחוכר ירצה לקבל בעלות מלאה בדירת מגורים בבניה רוויה – יכול לבצע פעולה זו ללא תשלום לרמ"י.
כמו כן, במגרשים אשר אינם עולים על 280 מ"ר – ניתן לקבל בעלות ללא תשלום.
במגרשים אשר שטחם עולה על 280 מ"ר הבעלות במגרש תנתן תמורת תשלום לרמ"י והיוון הסכם החכירה.
במידה ואתם רוצים לבצע עסקה במגרש אשר שטחו עולה על 280 מ"ר מומלץ כי תתיעצו עם שמאי מקרקעין בתל אביב.
ביצוע הקניית בעלות במגרשים העולים על 280 מ"ר ועד 540 מ"ר ישלמו 4.5% בגין הקניית בעלות.
ביצוע הקניית בעלות במגרשים העולים על 540 מ"ר ועד 1,000 מ"ר ישלמו 9% בגין הקניית בעלות.
הקניית בעלות במגרשים העולים על 1,000 מ"ר ועד 16,000 מ"ר ישלמו 31% מהפרש זכויות הבנייה על פי החוזה לבין שווי המגרש על פי תב"ע.
דוגמה לחישוב תשלום לרמי בגין מגרש העולה על 1,000 על ידי שמאי מקרקעין בתל אביב:
קיים מגרש בשטח של 1,200 מ"ר לא מהוון. על המגרש בנוי בית פרטי בשטח של 120 מ"ר. קיבולת הבנייה בחוזה החכירה הינה 120 מ"ר.
על המגרש, על פי תב"ע, ניתן לבנות בית פרטי בשטח של 250 מ"ר מעל מרתף. החוכר מעוניין לקבל בעלות על הנכס.
ראשית, נצטרך להוון את חוזה החכירה בשלב הראשון ואז לשלם על הקניית בעלות.
נתונים לדוגמה:
שווי מ"ר בנוי: 20,000 ש"ח. שווי מ"ר מבונה: 10,000 ש"ח. יזמות 18%. עלויות בניה 8,000 ש"ח למ"ר. מקדם חצר: 20%.
תחשיב לצורך תשלום דמי היוון (5.5%):
120 מ"ר בנוי * 10,000 ש"ח למ"ר מבונה + 10,000 ש"ח * (120 – 1,200) * 20% = 3,360,000 ש"ח.
3,320,000 ש"ח * 5.5% = 184,800 ש"ח עבור דמי היוון.
שווי הקרקע עם מלוא הפוטנציאל: 250 מ"ר זכויות בנייה * 10,000 ש"ח למ"ר מבונה + 10,000 ש"ח * (125 – 1,200) * 20% = 4,650,000 ש"ח.
פער השווי בין המצב הקודם למצב החדש יחושב אילו לחוכר יש 160 מ"ר (מינימום), למרות שבפועל יש לו רק 120 מ"ר בהסכם החכירה.
שווי מצב קודם שיחושב על ידי שמאי מקרקעין בתל אביב:
160 + 1040 * 20% (חצר) * 10,000 ש"ח = 3,680,000 ש"ח.
שווי מצב חדש שיחושב על ידי שמאי מקרקעין בתל אביב:
250+ 1075 * 20% (חצר) * 10,000 ש"ח = 4,650,000 ש"ח.
את המצב הקודם לוקחים במקדם של 91%.
מתקבל התשלום לרמ"י:
3,680,000 ש"ח * 0.91 = 3,348,000 ש"ח – 4,650,000 ש"ח = 1,301,200 ש"ח * 31 % = 403,370 ש"ח.
יש לזכור כי על התשלומים לרמ"י מתווסף מע"מ ומס רכישה.
השפעת מערכת הסעת ההמונים על שווי המקרקעין בתל אביב:
כידוע, חלקים מתל אביב סגורים לטובת בניית התחנות ומנהרות הרכבת הקלה העתידית.
הרכבת הקלה עתידה לשנות את את דרכי הגישה, ובכך, להשפיע מהותית על מחירי הדירות והנכסים המסחריים בתל אביב.
שמאי מקרקעין נדרש לבקיאות ושליטה מלאה בכל תוואי הרכבת הקלה.
השיפור התחבורתי, על כל יתרונותיו, יש בו גם לפגוע בחלק מהנכסים המסחריים בתוואי הקווים העתידיים.
לדעתנו, ועל פי מחקרים מהעולם, נראה כי קרבה לציר תחבורה המוני מעלה את שווי נכסי המגורים. השפעת הקרבה לציר מרכזי הינה משתנה מנכס לנכס.
רבים המעוניינים לבצע עסקה, ושנכס המקרקעין שברשותם עתיד להנות מקרבה לציר תחבורה, מזמנים שמאי מקרקעין מתל אביב בכדי שידע להעריך את עליית השווי הצפוייה.
להלן מפת הקו האדום (באדיבות נת"ע):
מפת הקו הירוק (באדיבות נת"ע):
להלן מפת הקו הסגול (באדיבות נת"ע):
בנוסף לקווי הרכבת הקלה, התכנון העתידי לרשת את גוש דן בקווי המטרו. קווי המטרו יופעלו ויקושרו עם קווי הרכבת הקלה, וכך, יווצר רצף תחבורתי מתקדם ויעיל.
מפת קווי המטרו שבתכנון ותרומתם לשווי המקרקעין (באדיבות נת"ע):
למה שמאי מקרקעין בתל אביב מזהירים מביצוע עסקאות בחדרי כביסה בגג?
שמאי המקרקעין בתל אביב, המומחים שבהם, יודעים להיזהר מחדרי כביסה. במקרים רבים מנסים בעלים של חדרי כביסה למכור את חדרי הכביסה כאשר חדר הכביסה הוסב ללא היתר לדירה ואף נהנה ממרפסת גדולה (גג המבנה).
בפועל, בדרך כלל, הנכס בנוי ללא היתר. בכל רגע מחלקת הפיקוח יכולה לדרוש להרוס את הבנייה הלא חוקית, לפתוח בחקירה פלילית ועוד.
כמובן שלא ניתן לקבל מימון מבנק מסחרי לביצוע הרכישה.
רק שמאי מקרקעין בתל אביב, אשר מתמחה באזור, ידע לתת ללקוח את התמורה הטובה ביותר לכסף ובכך, להגן עליך מהפסדים כבדים.
טרם ביצוע עסקה בתל אביב, תתקשרו, תדברו אתנו, קבלו ייעוץ חינם שייתן לכם את כל הביטחון בביצוע העסקה.
קישור לאתר ההנדסה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.
- מחיר הערכת שווי דירה, קרקע או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין? - 11/11/2024
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על ניצול זכויות בנייה - 27/10/2024
- ניכוי היטל השבחה ממס שבח על פי סעיף 49ז - 13/10/2024
