מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין גירושין?

במאמר זה נדבר על בחירת שמאי מקרקעין גירושין – פירוק שיתוף לצורך חלוקה נכונה של הדירה המשותפת או מכלול הנכסים הנצבר.

לא פעם בני זוג מחליטים שחייהם עדיפים בנפרד. גירושין אינו הליך קל וכולל התמודדויות עם המשמורת על הילדים וחלוקת הדירה.

Table of contents [Close]

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין גירושין - פירוק שיתוף על חלוקה נכונה של דירה בין בני הזוג:
- הסבר על המסים הנפוצים שמריך לדעת בביצוע חלוקת דירה במסגרת גירושין - פירוק שיתוף:
  - היטל השבחה: מס היטל השבחה משולם עבור זכויות בנייה שהתווספו מיום רכישת הדירה ולא נוצלו עד למועד המכירה. היטל ההשבחה משולם בגין כל מ"ר של זכויות בנייה שלא נוצל.
  - מס שבח: מס השבח משולם על עליית שווי המקרקעין עקב פעילותה הכלכלית של המדינה. היות והמדינה בשל התנהלותה הכלכלית העלתה את שווי הנכס, המס משולם לקופת המדינה.
  - מיסוי לרשות מקרקעי ישראל: על נכסים אשר מצויים בחוזה חכירה, בביצוע עסקה בהם, בחלק מהמקרים, חלה חובת תשלום לרשות מקרקעי ישראל.
- להלן דוגמה של תחשיב נכון ותחשיב לא נכון שמבצע שמאי מקרקעין גירושין - פירוק שיתוף בבואו לאמוד את שווי הנכסים במסגרת הגירושין:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין פירוק שיתוף - גירושין על דירה המוחרגת מהתא המשפחתי - "נכס חיצוני":
- להלן תמצית הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 5/2011:
מה צריך לדעת שמאי גירושין - פירוק שיתוף על החרגת דירת מגורים כאשר אין הסכם ממון:
פירוק שיתוף במגרש עם בעלים אשר אינם ניתנים לאיתור:

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין גירושין – פירוק שיתוף על חלוקה נכונה של דירה בין בני הזוג:

בשמאות מקרקעין ובנכסי מקרקעין קיימים שני מושגים. שווי שוק ושווי זכויות.

שווי שוק – שווי הדירה לצורך גביית התשלום מקונה מרצון על ידי מוכר מרצון.

המושג שווי זכויות – הסכום שנותר נטו למוכר לאחר תשלומי החובה והמסים.

דוגמה:

לבני הזוג דירת מגורים, בית פרטי וסך של 100,000 ₪ בחשבון המשותף. ברצונם של בני הזוג להתגרש ולחלק את רכושם.

הזוג פנה לשמאי מקרקעין גירושין – פירוק שיתוף להערכת שווי שוק נכסיהם לצורך ביצוע חלוקה במסגרת הגירושין, פירוק שיתוף.

שמאי מקרקעין גירושין – פירוק שיתוף אשר לא בקיא ברזי המס, יכול לגרום לבני הזוג עוגמת נפש רבה, שכן, שווי השוק אינו מבטא את התמורה "נטו".

מה הכוונה? נכסים מסויימים "סוחבים" חבות מיסוי מקרקעין. לדוגמה, מס שבח, היטל השבחה, מיסוי לרשות מקרקעי ישראל (דמי היוון) ועוד.

במאמר זה, נפרט על כל מס בשפה פשוטה על מנת להבינו.

הסבר על המסים הנפוצים שמריך לדעת בביצוע חלוקת דירה במסגרת גירושין – פירוק שיתוף:

עדכון חשוב: ביום 7.11.2023 אושר תיקון מספר 146 לחוק התכנון והבנייה אשר קובע כי גירושין אינו מהווה אירוע מס המחייב בתשלום היטל השבחה. נקבע כי גירושין או פרידה ממונית דינם כדין ירושה. בעצם מדובר על דחייה של גביית המס עד שבן הזוג ימכור את הנכס לצד ג'. מצב זה יוצר חבות נגררת לאחד מבני הזוג הרובצת על הבית או הנכס המסחרי.

נוצרת השאלה: אם הבית שווה 4,000,000 ש"ח והיטל ההשבחה הצפוי הינו 500,000, האם יש לגלמו במסגרת תשלומי האיזון במועד החלוקה?

הרי אם בן זוג אחד ישלם לשני 2,000,000 ש"ח בצורה הוגנת הרי הוא מקבל גם את מחצית החבות בהיטל ההשבחה. יוצא שבנטו, שווי הזכויות בבית הם 3,500,000 ש"ח ומחצית הבית שווה רק 1,750,000 ש"ח.

התיקון החדש יוצר מציאות שבביצוע חלוקה של נכס מקרקעין על בני הזוג לקבל אומדן היטל השבחה משמאי מקרקעין גירושין המתמחה במיסוי מקרקעין.

היטל השבחה: מס היטל השבחה משולם עבור זכויות בנייה שהתווספו מיום רכישת הדירה ולא נוצלו עד למועד המכירה. היטל ההשבחה משולם בגין כל מ"ר של זכויות בנייה שלא נוצל.

התשלום הינו לפי שוויו ביום אישור התכנית המשביחה. המס משולם לקופת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

דוגמה: רכשתם בית פרטי בגודל של 150 מ"ר בשנת 2008. בשנת 2010 אושרה תכנית לתוספת של 50 מ"ר בקומה א'. שווי מ"ר זכויות בנייה לשנת 2010 הינו 5,000 ₪.

כיום אתם מעוניינים למכור את הבית. היטל ההשבחה שתשלמו הינו 5,000 ₪ * 50 מ"ר * 50% (היטל) = 125,000 ₪.

מס שבח: מס השבח משולם על עליית שווי המקרקעין עקב פעילותה הכלכלית של המדינה. היות והמדינה בשל התנהלותה הכלכלית העלתה את שווי הנכס, המס משולם לקופת המדינה.

מס השבח, לרוב, אינו מתייחס לזכויות הבנייה.

מס השבח מחושב בגין עליית השווי בין מחיר הרכישה לבין מחיר המכירה במסגרת הגירושין.

במקרים מסוימים, כאשר רשויות המס סבורות כי התמורה (שקיבל בן הזוג ממכירת הדירה) מושפעת מזכויות בנייה נוספות, שמאי מקרקעין גירושין – פירוק שיתוף נדרש לפעול על פי סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין.

מיסוי לרשות מקרקעי ישראל: על נכסים אשר מצויים בחוזה חכירה, בביצוע עסקה בהם, בחלק מהמקרים, חלה חובת תשלום לרשות מקרקעי ישראל.

המקרה הנפוץ ביותר בו קיימת חבות במיסוי לרשות מקרקעי ישראל הינו במגרשים אשר גודלם עולה על 280 מ"ר.

במגרשים אשר עולים על 280 מ"ר, במידה וקיימות זכויות בנייה נוספות (מעבר לקיבולת הבנייה בחוזה החכירה) קיימת דרישה להיוון יתרת זכויות הבנייה עד מלוא הפוטנציאל התכנוני שחל על המקרקעין.

להלן דוגמה של תחשיב נכון ותחשיב לא נכון שמבצע שמאי מקרקעין גירושין – פירוק שיתוף בבואו לאמוד את שווי הנכסים במסגרת הגירושין:

הנחות: הוחלט כי האישה תיקח את הבית הפרטי בשווי 1,800,000 ₪. הבעל ייקח את הדירה ואת המזומנים בשווי 1,600,000 ש"ח.

תחשיב שגוי:

בתחשיב זה, מתעלם שמאי מקרקעין גירושין – פירוק שיתוף מחבות המס שחלה על הבית הפרטי בגובה 400,000 ₪. כאשר תמכור האישה את הבית הפרטי, יישאר בידיה רק 1,400,000 ₪ נטו. בנוסף, בצורה שגויה שילמה האישה לבעל תשלומי איזון של 200,000 ₪.

תחשיב נכון:

בתחשיב זה, שמאי מקרקעין גירושין – פירוק שיתוף לוקח בחשבון כי שווי הזכויות בבית הפרטי הינם אך ורק 1,400,000 ₪ בניכוי חבויות המס.

במצב זה, הבעל לוקח נכסים בשווי 1,600,000 ₪ ולאשה נותר נכס בשווי 1,400,000 ₪. על הבעל לשלם לאשה תשלומי איזון בגובה 200,000 ₪.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין פירוק שיתוף – גירושין על דירה המוחרגת מהתא המשפחתי – "נכס חיצוני":

החרגת דירה מהתא המשפחתי, נעשית מכמה סיבות ("נכס חיצוני").

הסיבה הראשונה, תכנון מס.

במצב שבו קיים תא משפחתי (נישואין, ידועים בציבור), רשות המסים רואה בדירה, כברירת מחדל, משותפת. הגם, אם הרישום הקנייני או החוזי הינו על שמו של אחד מבני הזוג בלבד.

"נכס חיצוני" – נכס אשר לא חלה עליו חזקת התא המשפחתי. במצב זה, רק לבן זוג אחד זכויות בנכס ולבן הזוג השני אין כל חזקה וקשר לנכס.

שמאי מקרקעין גירושין – פירוק שיתוף נדרש להכיר את "הלכת פלם" אשר נולדה בפסק דין 3185/03.

ב"הלכת פלם" נקבע: כי יש להבדיל בין מצב בו דירה שנרכשה על ידי אחד מבני הזוג טרם הנישואין לבין רכישת דירה על ידי אחד מבני הזוג לאחר הנישואין.

שמאי מקרקעין גירושין – פירוק שיתוף צריך להכיר את הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 5/2011.

הוראת הביצוע מפרטת הכיצד יש לחשב את מס הרכישה ואת מס השבח במקרה בו מבוצעת עסקה בדירה אשר נרכשה טרם התגבשות התא המשפחתי.

להלן תמצית הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 5/2011:

דירה אשר נרכשה על ידי אחד בני הזוג טרם הנישואין לא תחול לגביה חזקת השיתוף וכי קו הגבול לתחולת החזקה הוא יצירת התא המשפחתי.

רשויות המס רואות בדירה שנרכשה על ידי אחד בני הזוג "נכס חיצוני" הגם אם לא נעשה הסכם ממון המחריג את הדירה מחזקת השיתוף.

לעניין מס רכישה, יראו בדירה המהווה "נכס חיצוני", דירתו הבלעדית של בן הזוג, וזאת בתנאי כי אין בדירה שיתוף בדרך של התנהגות.

לדוגמה: לא יראו בדירה "נכס חיצוני" במקרים הבאים:

בני הזוג גרים במשותף בדירה. ממנים את הדירה יחד. משלמים משכנתא במשותף. תקבולי השכירות נכנסים לחשבון המשותף.

יש לציין, כי הבחינה כפי שהסברנו קודם הינה לצרכי מס בלבד (שבח ורכישה) ואינה באה לקבוע את זכויות בני הזוג בדירה בבואם לפרק את השיתוף, להתגרש, בבואם לחלק את הזכויות בדירותיהם.

שמאי מקרקעין גירושין – פירוק שיתוף צריך לדעת כי קיומו של הסכם ממון הינו מכריע בשאלת הזכויות בדירה המוחרגת מהתא המשפחתי.

במידה וקיים הסכם ממון המחריג את הדירה מהתא המשפחתי לטובתו של בן זוג מסוים, יוגדר הנכס כ"נכס חיצוני" הגם אם בני הזוג מתגוררים בדירה.

מה צריך לדעת שמאי גירושין – פירוק שיתוף על החרגת דירת מגורים כאשר אין הסכם ממון:

הגם אם לא נעשה הסכם ממון בין בני זוג שנישאו לאחר חוק יחסי ממון, עצם הנישואין אינו פוגע בזכויותיו של בן הזוג בדירה אשר מוחרגת מהתא המשפחתי ואינו מקנה זכויות בדירה לזוג השני.

אם לא נעשה הסכם ממון בין בני זוג אשר נישאו לפני חוק יחסי ממון, עצם הנישואין לא פוגע בזכויותיו של בן הזוג בדירה אשר מוחרגת מהתא המשפחתי.

יחד עם זאת, כל מקרה יבחן לגופו בהתחשב ביחסיהם של בני הזוג, משך הנישואין טיב הנכס, מועד רכישתו ועוד.

להלן תרשים מתוך הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2011:

דוגמה לתחשיב תשלום מס רכישה כאשר לבן זוג יש דירה המוחרגת מהתא המשפחתי:

פירוק שיתוף במגרש עם בעלים אשר אינם ניתנים לאיתור:

ביולי 2024 בית המשפט העליון נתן החלטה תקדימית כי במידה ומתקבל פסק דין המורה על ביצוע פירוק שיתוף במקרקעין, על רוכש הקרקע במסגרת ההתמחרות לא חלה יותר החובה לפעול לפי הוראות רשם המקרקעין לאיתור הבעלים ולהחתמתם.

בפועל, במקרים רבים לא ניתן לאתר את כל בעלי הקרקע וזה "תוקע" ביצוע פרוייקטים. כיום, פסק דין שניתן במסגרת פירוק שיתוף, במקרים מסויימים, יכול לפטור מחובה מסורבלת זאת ולשחרר קרקעות לבנייה.

לנוחיותכם, קישור לאתר משרד המשפטים – דרכי התנהלות במצבי גירושין ופירוד בתקופת הקורונה.