איך שמאי מקרקעין מחשב היטל השבחה בשלבים

היטל השבחה הינו מס המשולם בגין זכויות בניה שטרם מומשו במקרקעין.

במכר משולם היטל ההשבחה המלא או יתרת היטל ההשבחה בגין זכויות בנייה שטרם נוצלו.

בעלים של מגרש רשאי לנצל רק חלק מזכויות הבנייה ולשלם היטל השבחה חלקי.

אבל מה קורה כאשר בין התכניות שאושרו נמכרו חלק מהמקרקעין?

כאשר שמאי מקרקעין מבצע אמדן השבחה מיוחסת, עליו לחשב את זכויות הבניה הקיימות בנכס.

באמדן היטל השבחה כופל השמאי את השווי המבונה למ"ר בכמות המטרים הנוספים שאושרו לבניה.

איך יחושב היטל ההשבחה על החלק שנותר?

להלן דוגמה משולבת הכוללת גם בינוי חלקי וגם ביצוע מכר חלקי בין התכניות.

דוגמה:

בשנת 2015 נרכש מגרש בשטח של 600 מ"ר שעליו היה מבנה מסחרי בשטח של 300 מ"ר.

בשנת 2016 אושרה תכנית המתירה בניה של קומה נוספת. בעל המגרש ניצל רק חצי מזכויות הבנייה ובנה רק קומה אחת.

בשנת 2017 מכר בעל המגרש 25% מבעלותו במגרש לאדם אחר.

בשנת 2025 ביקש בעל המגרש לנצל את מלוא זכויות הבנייה שנותרו במקרקעין.

Table of contents [Close]

איך שמאי מקרקעין ברחובות מחשב היטל השבחה מיוחסת ששולם בגין בינוי חלקי ונמכר חלק מהמקרקעין
הלכת "פמיני" - שיטת המדרגות לחישוב היטל השבחה

איך שמאי מקרקעין ברחובות מחשב היטל השבחה מיוחסת ששולם בגין בינוי חלקי ונמכר חלק מהמקרקעין

נתוני שווי:

שווי מלא במצב קודם: 10,000,000 ₪.

שווי מלא מצב חדש: 20,000,000 ₪.

התחשיב:

השבחה מלאה: 10,000,000 ₪ (הפער בין מצב חדש למצב קודם).

השבחה מיוחסת לחלק שנותר (לאחר מכר של 25%): 75% * 10,000,000 ₪ = 7,500,000 ₪.

יתרת ההשבחה: 7,500,000 ₪ – 10,000,000 ש"ח = 2,500,000 ₪.

יתרת השבחה מיוחסת לחלק שנותר: 75% * 2,500,000 ₪ = 1,875,000 ₪.

היטל השבחה לתשלום: 1,8750,000 ₪ * 50% (שיעור המס) = 937,500 ₪.

הלכת "פמיני" – שיטת המדרגות לחישוב היטל השבחה

הלכת פמיני עוסקת באופן חישוב היטל השבחה כאשר קיימות מספר תוכניות שאושרו במועדים שונים. פסק הדין קבע כי היטל ההשבחה יחושב במדרגות, לפי שווי הקרקע במועד אישורה של כל תוכנית חדשה, ולא רק במועד המימוש הסופי.

המשמעות היא שכל תוכנית משביחה "ננעלת" בשוויה בזמן אישורה, וההשבחה הבאה מחושבת מעל הרף שנקבע קודם. כך נשמר עקרון ההוגנות – בעל הנכס משלם היטל השבחה רק על ההשבחה הנוספת שיצרה כל תוכנית, ולא על כל זכויות הבניי במצטבר.

פסק הדין יצר בהירות וודאות, ומנע מצב שבו בעל נכס נדרש לשלם פעמיים על אותה עליית ערך.