מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על זכויות במקרקעין?

בוחרים שמאי מקרקעין להערכת זכויות במקרקעין?

שמאי מקרקעין שמעריך זכויות זה שמאי מקרקעין אשר בקיא בהוראות חוק המקרקעין על תיקוניו. שמאי זכויות במקרקעין יכול לנתח את הזכויות שלכם ולהבדיל בין זכויות מכח חכירה, זכויות חוזיות, זכויות קנייניות וזכויות מותנות או מוקנות.

במאמר זה נדבר על סוגי הזכויות במקרקעין ומה ההבדל בין זכות הבעלות לבין זכות החכירה.

על פי ההגדרות בחוק המקרקעין, קיימים 5 סוגי חזקה במקרקעין.

בעלות, שכירות, משכנתא, זיקת הנאה וזכות קדימה.

Table of contents [Close]

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על זכות הבעלות:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על הפתרונות לביטול המושע או להגברת המסוימות של הזכויות:
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על זכות השכירות:
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על ההבדל בין שווי שוק לבין שווי זכויות:
  - מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על ההבדל בין נכסים מוחכרים לבין נכסים בבעלות:
  - מה התשלומים הנפוצים שתדרוש רשות מקרקעי ישראל:

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על זכות הבעלות:

זכות הבעלות הינה הזכות החזקה ביותר. במקרים רבים מדובר בזכות קניינית אשר מפורסמת בפנקסי המקרקעין של הרשם הרלוונטי.

לדוגמה, על שם ישראל ישראלי רשומה בעלות בדירה בקומה השנייה המסומנת כתת חלקה 8.

כל אדם, גם אם אינו תושב ישראל, רשאי להנפיק ממרשם הבתים המשותפים את נסח הטאבו, בו יופיע שם הבעלים.

מצד שני, זכות הבעלות יכולה להיות "לא מסוימת". הכוונה הינה בעלות במושע – במשותף עם אחרים.

לדוגמה, על שם ישראל ישראלי רשומה בעלות של 5% מתוך חלקה בגודל של 500 מ"ר.

כאשר רישום הבעלות מופיע באחוזים מתוך כלל השטח, הבעלים של החלק היחסי שותף בכל גרגיר וגרגיר מהקרקע עם אחרים.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על הפתרונות לביטול המושע או להגברת המסוימות של הזכויות:

על פי ההיגיון הכלכלי, ככל שנתוני הנכס מדויקים יותר, הבעלות חזקה יותר ושוויו של הנכס גבוה יותר.

לדוגמה, בנק מסחרי ישמח לשעבד קרקע שהיא לא במושע אשר שמתפרשת באחוזים בכל המגרש.

אחד הפתרונות בהקטנת מרכיב המושע הינו הסכם שיתוף.

הסכם שיתוף הינו תשריט הקרקע המחלק אותה לחלקים. בעלי הקרקע מסכימים ביניהם מי יקבל איזה חלק מהקרקע וחותמים על התשריט.

במקרה בו קיים הסכם שיתוף, ניתן "לצבוע" את חלק המגרש ובכך לקבוע כי חלקו הדרום מערבי בשטח של 25 מ"ר יהיה שייך לישראל ישראלי.

יחד עם זאת, קיימים 2 סוגי הסכם שיתוף.

הסכם שיתוף המופקד הטאבו והסכם שיתוף אשר אינו מופקד בטאבו.

המרשם הפומבי "טאבו" מהווה מסמך משפטי ייסודי עליו נדרש שמאי המקרקעין להסתמך.

אם בעלי המגרש חתמו על הסכם שיתוף ביניהם ולא הפקידו אותו בטאבו – כוחו של הסכם השיתוף יפה רק כלפיהם וביניהם.

אם בעלי המגרש חתמו על הסכם שיתוף ביניהם ו הפקידו אותו בטאבו – כוחו של הסכם השיתוף יפה כלפי כל העולם.

מה המשמעות? כל מי שרוצה לבצע עסקה במקרקעין נכנס לנעלי המוכר לעניין הסכם השיתוף.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על זכות השכירות:

זכות השכירות מתחלקת לכמה רבדים.

שכירות רגילה : שכירות עד 5 שנים (כולל כל תקופות האופציה).

חכירה : שכירות שתוקפה מ – 5 שנים עד ל – 25 שנים.

חכירה לדורות : תקופת שכירות שעולה על 25 שנים.

שימו לב!

במידה ומטרת העסקה לא לבצע פעולת מכר ולשלם מיסוי מקרקעין (מס שבח) אילו הנכס נמכר, יש להגביל את תקופת השכירות ל – 24 שנים ו – 11 חודשים.

במקרים רבים, כגון חוזי שכירות לתחנות דלק או בתי מלון, ניתן לראות כי תקופת השכירות קרובה ל – 25 שנים אבל לא עוברת אותה.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על זכות קדימה:

זכות קדימה הינה זכות להודעת סירוב ראשונה. הבעלים של המקרקעין שעל זכויותיו רשומה זכות קדימה לטובת פלוני, נדרש להציע את דירתו לפלוני לפני כולם.

הזכות יכולה לקום מכח הסכם, מכח היותם של הבעלים בני זוג מתגרשים או יורשים.

בכל המקרים הללו קיימת זכות קדימה לרכישת המקרקעין וזכות סירוב ראשונה.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על ההבדל בין שווי שוק לבין שווי זכויות:

שווי שוק של נכס מקרקעין הינו המחיר הראוי שישלם האדם הסביר בתנאי שוק רגילים.

כאשר שמאי מקרקעין מעריך זכויות במקרקעין, השמאי נדרש לחשב את הסכום "נטו" לאחר תשלומי המס.

לדוגמה, בית פרטי השווה 4,000,000 ₪ מוצע למכירה. את הבית ירשו שני אחים.

שווי הבית ללא זכויות הבנייה שווה 1,500,000 ₪ ושווי זכויות הבנייה הינו 2,500,000 ₪.

המקרה זה, ישלמו האחים במכירת הבית לצד ג' מס שבח, והיטל השבחה. במקרה שהבית מוחכר מרשות מקרקעי ישראל, שילמו האחים גם תשלומים לרמ"י.

שמאי נדל"ן מקצועי ומנוסה ידע לכוון את היורשים לסעיפי פטור ממס שבח כמו סעיף 49ז', 49ב' ועוד.

לאחר תשלומי המסים, יישאר בידי האחים סך של 3,000,000 ₪. הסכום הנותר בידיהם מהווה את שווי זכויותיהם במקרקעין.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על ההבדל בין נכסים מוחכרים לבין נכסים בבעלות:

כיום, בישראל נפוצות 2 זכויות חזקה במקרקעין המקנים זכויות בעלים. החכרה ובעלות.

החכרת מקרקעין מתבצעת לרוב על ידי הגופים הממלכתיים אשר מורשים להחכיר קרקע. בין הגופים:

רשות מקרקעי ישראל, קק"ל, רשות הפיתוח ועוד.

שמאי מקרקעין מומחה צריך להכיר את הרפורמה שפרסמה רשות מקרקעי ישראל. על פי הרפורמה, דירות בבנייה רווי יעברו על שם החוכרים ללא כל תשלום.

בנוסף, מגרשים מוחכרים אשר גודלם אינו עובר את ה – 280 מ"ר, ניתן יהיה, בתנאים מסויימים, להקנות בהם בעלות ללא רכישת כל זכויות הבנייה אשר לא נרכשו במועד החכרתם.

יחד עם זאת, בביצוע עסקה בנחלות, משקי עזר, נכסים עסקיים ומגרשי מגורים העולים על 280 מ"ר, ידרוש המנהל תשלום בגין העסקה.

מה התשלומים הנפוצים שתדרוש רשות מקרקעי ישראל:

דמי הסכמה – דמי הסכמה מהווים מעין "מס שבח" של המנהל. דמי ההסכמה משולמים, בין היתר, על הפער בין מחיר הרכישה לבין מחיר המכירה.

תשלום היוון – דמי היוון מהווה תשלום מראש על זכויות הבנייה מכח חוזה החכירה. ניתן להוון את החוזה הקיים או לרכוש זכויות בנייה נוספות (דמי היתר).

דמי היתר – מדובר על תשלום של זכויות בנייה נוספות. למשל ברשותכן חוזה חכירה מהוון לבינוי של 100 מ"ר.

התב"ע מתירה בינוי דו קומתי בהיקף של 200 מ"ר, ייתכן ותוכלו לרכוש מהמנהל 100 מ"ר נוספים למימוש הבנייה.

שמאי מקרקעין המתמחה בתשלומי רשות מקרקעי ישראל, ידע לייעץ ללקוח על התשלום המשתלם ביותר לצורך ביצוע העסקה.

החלטות רשות מקרקעי ישראל הינן מורכבות והשפעתן על הסכום שיישאר בידיכם גבוהה.

לפיכך, ההבדל בין זכות חכירה בדירה בבניין רווי לבין הזכות בבעלות לאותה דירה קטן ביותר בדרך כלל, אם בכלל.

יחד עם זאת, במגרש ששטחו עולה על 280 מ"ר או נכס מסחרי לרבות נחלה או משק עזר, התשלומים לרשות מקרקעי ישראל יהיו משמעותיים ויגדילו את הפער בין שווי הזכויות לבין השווי בבעלות.

לנוחיותכם, מדיניות ונהלים, אתר רשות מקרקעי ישראל.