איחוד וחלוקה הינו תהליך תכנוני מורכב, שבו מאחדים ומחלקים מחדש חלקות קרקע לצורך שינוי ייעוד וביצוע הקצאה מיטבית בין בעלי הזכויות.
מטרת התהליך היא ליצור חלוקה הוגנת ויעילה של הקרקע לאחר שינוי הייעוד, תוך שמירה על ערך כלכלי שווה לבעלים.
כאשר על הקרקע קיימים מבנים – חלקם מיועדים להריסה וחלקם לשימור – שמאי המקרקעין נדרש ליישם את תקן 15 ולחשב את השווי במצב נכנס ויוצא באופן מדויק.
הדוגמה הבאה ממחישה כיצד נקבעים שווי הקרקע, תרומת המבנים, וחלוקת היחידות בין בעלי הקרקע – ללא צורך בתשלומי איזון.
בשלב הראשון, שמאי מקרקעין יפחית את שווי המבנה המיועד להריסה משווי הקרקע העתידי.
80 יח"ד * 800,000 ₪ ליח"ד = 64,000,000 ₪. תרומת המבנה כאמור הינה 5,000,000 ₪.
5,000,000 ₪ – 64,000,000 ₪ = 59,000,000 ₪. סכום זה יהווה את שווי התכנית לחלוקה.
בשלב הבא יחושב משקלה של כל חלקה במצב הנכנס ובמצב היוצא.
על מנת לבצע חלוקה בין החלקות כך, שלא יהיו תשלומי איזון, יש לתת לכל חלקה מספר יח"ד על פי משקלה בקרקע במצב הנכנס.
שווי הקרקע במצב יוצא (בניכוי הבית המיועד להריסה) = 59,000,000 ₪.
לבעלים של חלקה 1 יינתנו 24 יח"ד ופיצוי של 5,000,000 ₪ על המבנה להריסה.
לבעלים של חלקה 2 יינתנו 32 יח"ד ולא יינתן פיצוי בגין המבנה היות והמבנה ימשיך לשמש אותו בייעוד החדש.
בעלים של חלקה 3 יקבל 24 יח"ד.
לסיכום
תהליך איחוד וחלוקה הוא כלי שמאי ותכנוני חיוני ליצירת הקצאה צודקת של זכויות בקרקע לאחר שינוי ייעוד.
במסגרת התהליך, השמאי בוחן את שווי החלקות במצב הקיים ובמצב החדש, תוך התייחסות למבנים קיימים – בין אם מיועדים להריסה ובין אם לשימור.
במקרים בהם קיים מבנה בעל ערך שנהרס, שוויו מנוכה מהקרקע החדשה ומוענק לבעליו כפיצוי נפרד. כך נשמר האיזון הכלכלי בין כל בעלי הזכויות.
החישוב מתבצע בהתאם לתקן 15 ולחוק התכנון והבנייה, במטרה להבטיח חלוקה הוגנת ושקופה של הזכויות, ללא תשלומי איזון וללא פגיעה בערך הכלכלי של מי מהצדדים.
במשרדנו, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
נשמח לתת ייעוץ בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.
- חישוב כדאיות כלכלית בהארכת חוזה חכירה - 23/10/2025
- היטל השבחה בגין שימוש חורג ממלאכה למסחר - 23/10/2025
- הערכת שווי חנות כאשר שולמו דמי שכירות מראש - 23/10/2025