תחשיב איחוד וחלוקה כאשר קיים מבנה בנוי

תכנית איחוד וחלוקה היא אחד הכלים המרכזיים בתכנון המקרקעין, המאפשרת שינוי ייעוד קרקע והקצאה מיטבית של זכויות בנייה. תהליך זה יכול להתבצע בהסכמת בעלי הקרקע או ללא הסכמתם, תלוי במקרה.

במסגרת התכנית, שמאי מקרקעין נדרש להפעיל מיומנויות טכניות ומקצועיות על מנת לבצע את החלוקה בצורה הוגנת, תוך שמירה על שווי יחסי של הקרקע והמבנים הקיימים.

המטרה העיקרית היא להבטיח פיצוי הוגן, במיוחד במקרה של מבנים המיועדים להריסה, ולהימנע מתשלומי איזון לא נדרשים.

תהליך זה מצריך שליטה מלאה בהוראות התקן השמאי וחקיקת התכנון והבנייה, תוך שמירה על עקרונות של איזון כלכלי ושווי זכויות בעלי הקרקע.

במאמר זה נסקור את השלבים השונים בתהליך איחוד וחלוקה, ונסביר כיצד השמאי מבצע את החישובים הנדרשים להקצאת זכויות הבנייה באופן המיטבי.

שמאי איחוד וחלוקה נדרש לשליטה מלאה בכל הקשור לתקן 15 לתקינה שמאית וחוק התכנון והבניה.

ביצוע איחוד וחלוקה, שמאי מקרקעין צריך לשמור ככל הניתן על העקרונות הבאים:

• מיקום קרוב ככל הניתן לקרקע שהופקעה
• שמירה על שווי יחסי בתכנית
• שמירה על שווי יחסי ביחס לבעלי המגרשים האחרים בתכנית
• במקרים רבים יש צורך לצמצם את תשלומי האיזון ככל הניתן
• יש לפצות על בית אשר עתיד להיהרס ואינו מיועד להריסה

דוגמה לחישוב תמורה על ידי שמאי מקרקעין איחוד וחלוקה

שמאי מקרקעין נתבקש לבצע טבלת חלוקה ללא תשלומי איזון.

נתונים כלכליים:

קיימות 3 חלקות על מגרש חקלאי בשטח של 10,000 דונם.

חלקה 1, שטחה 3,000 מ"ר. על חלקה זו קיים מבנה להריסה שתורם לשווי במצב נכנס.

חלקה 2, שטחה 4,000 מ"ר. המבנה הקיים בקרקע זו נשאר גם בחלוקה במצב יוצא.

וחלקה 3, שטחה 3,000 מ"ר. על חלקה זו אין מבנה.

ייעוד הקרקע הינו קרקע חקלאית.

מצב חדש: על המתחם יקומו 80 יח"ד. שווי של כל יח"ד הינו 800,000 ₪.

תרומת המבנה שייהרס בחלקה 1 הינו 5,000,000 ₪.

שלבי העבודה בביצוע חלוקה ללא תשלומי איזון

בשלב הראשון, שמאי מקרקעין יפחית את שווי המבנה המיועד להריסה משווי הקרקע העתידי.

80 יח"ד * 800,000 ₪ ליח"ד = 64,000,000 ₪. תרומת המבנה כאמור הינה 5,000,000 ₪.

5,000,000 ₪ – 64,000,000 ₪ = 59,000,000 ₪. סכום זה יהווה את שווי התכנית לחלוקה.

בשלב הבא נחשב את משקלה של כל חלקה במצב הנכנס ובמצב היוצא.

על מנת לבצע חלוקה בין החלקות כך, שלא יהיו תשלומי איזון, נדרש לתת לכל חלקה מספר יח"ד על פי משקלה בקרקע במצב הנכנס.

שווי הקרקע במצב יוצא (בניכוי הבית המיועד להריסה) = 59,000,000 ₪.

התוצאה:

לבעלים של חלקה 1 יינתנו 24 יח"ד ופיצוי של 5,000,000 ₪ על המבנה להריסה.

לבעלים של חלקה 2 יינתנו 32 יח"ד ולא יינתן פיצוי בגין המבנה היות והמבנה ימשיך לשמש אותו בייעוד החדש ובעלים של חלקה 3 יקבל 24 יח"ד.

לסיכום

תהליך איחוד וחלוקה הוא כלי חשוב במערך התכנון העירוני, שמאפשר שינוי ייעוד קרקע בצורה שתהיה הוגנת ומועילה לכל בעלי הקרקע.

השמאי הממונה בתהליך נדרש לביצוע חישובים מדויקים, תוך שמירה על איזון כלכלי בין הצדדים המעורבים.

יש לקחת בחשבון את תרומת המבנים הקיימים, במיוחד אם הם מיועדים להריסה, ולהבטיח פיצוי הולם לבעלי הקרקעות שהמבנים שלהם נהרסים.

תהליך זה מחייב הבנה מעמיקה של כל החוקים והתקנות הנוגעים לנושא, תוך שימוש בעקרונות שמאיים שמטרתן להבטיח חלוקה צודקת והוגנת של זכויות הבנייה.

כל שלב בתהליך, מהערכת שווי הקרקע ועד הקצאת היחידות, חייב להתבצע בזהירות ובדיוק, כדי להימנע מטעויות שיכולות להוביל לפיצויים לא נכונים או לא צודקים.

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א. פז שמאות מקרקעין

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.