מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי דירות בחיפה?

בבחירת שמאי דירות בחיפה להערכת שווי דירה או בית פרטי, על השמאי לבצע כמה בדיקות חשובות. כמו כן, על השמאי להבין את מטרת פנייתכם.

בשמאות מקרקעין קיימים שיקולי מס רבים, ולכן, צפוי כי השמאי ישאל אתכם שאלות רבות כמו: האם הדירה התקבלה בירושה, במידה וכן, כמה דירות היו למוריש, האם הבית הינו בבעלות פרטית או מוחכר מרשות מקרקעי ישראל, מה גודל המגרש בחוזה החכירה ועוד.

שמאי דירות ששאל את השאלות האלה או שאלות רלוונטיות אחרות – הוא שמאי מקרקעין מומחה שידע לתת לך מעטפת מקצועית מלאה.

השאלות שפורטו הן קריטיות לצורך חישוב ה"נטו" שיישאר בידכם ממכירת הבית או הדירה.

מענה על השאלות יסייע לכם לתכנן את עתידכם הכלכלי בצורה אחראית, ללא הפתעות וללא טעויות.

קיימים מקרים בהם מתברר כי שוויה של דירת מגורים אינו קשור בהכרח לשטחה הבנוי בגלל חריגות בניה או ליקויים משפטיים.

Table of contents [Close]

מה צריך לדעת שמאי דירות בחיפה על ניתוח זכויות בנייה:
- מקורות בהם שמאי דירות בחיפה בודק את התכניות החלות על המקרקעין ומקנות זכויות בנייה:
מה צריך לדעת שמאי דירות בחיפה על ניתוח והבנה של התכנון העירוני?
מה צריך לדעת שמאי דירות בחיפה על מיסוי מקרקעין?

מה צריך לדעת שמאי דירות בחיפה על ניתוח זכויות בנייה:

לצורך ניתוח מלא של זכויות הבנייה, שמאי דירות בחיפה נדרש לבצע חקירה מעמיקה של כל התכניות החלות על המקרקעין.

שמאי דירות בחיפה נדרש לאתר את כל התכניות העירוניות, הארציות והמחוזיות (תב"ע – תכנית בניין עיר) בשלוש אינסטנציות מרכזיות:

הוועדה המקומית בחיפה, מתוקף סמכותה, מגדירה את השימושים המותרים במקרקעין בהתאם להוראות הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.

וועדות התכנון מגדירות שימושים עסקיים, מסחריים ותעשייתיים על פי חלוקת העיר למתחמים ושכונות.

מפת השכונות בחיפה (קרדיט לפורטל הגיאוגרפי הלאומי):

מקורות בהם שמאי דירות בחיפה בודק את התכניות החלות על המקרקעין ומקנות זכויות בנייה:

בדיקה ראשונה – אתר רשות מקרקעי ישראל:

באתר רשות מקרקעי ישראל ניתן לאתר את רוב התכניות המקנות זכויות בנייה, על ידי הזנת מספר גוש וחלקה בשדות החיפוש.

צילום מסך של שדות החיפוש (קרדיט לאתר רשות מקרקעי ישראל):

בדיקה שניה – אתר משרד האוצר:

באתר משרד האוצר ניתן לאתר תכניות נוספות אשר אינן מפורסמות באתר רשות מקרקעי ישראל.

ייתכן כי תכנון מהותי אשר מקנה זכויות בנייה נרחבות יפורסם באתר משרד האוצר בלבד.

צילום מסך של שדות החיפוש (קרדיט לאתר משרד האוצר):

בדיקה שלישית – אתר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה:

באתר הוועדה המקומית ניתן לקבל סיכום של זכויות הבנייה לחלקה על ידי הזנת הגוש והחלקה או הכתובת העירונית.

סיכום זכויות הבנייה שמתקבל אינו בהכרח מדויק.

למדנו לא להסתמך על פלט המידע וכי יש לנתח כל תכנית ותכנית בצורה פרטנית ומעמיקה.

שמאי דירות בחיפה צריך לקרא בצורה מקצועית את כל התכניות ולאתר את המקרקעין בתרשים המצורף לכל תכנית.

התרשים יעזור לשמאי להבין את ייעוד המקרקעין בכפוף להגדרתו בתכנית.

צילום מסך של שדות החיפוש (קרדיט לאתר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה):

מה צריך לדעת שמאי דירות בחיפה על ניתוח והבנה של התכנון העירוני?

שמאי דירות בחיפה הבקיא בתכנון העירוני הכוללני ידע לנתח את מכלול התכניות בצורה הטובה ביותר.

הבנה שגויה של התב"ע וטעויות בניתוח זכויות הבנייה יכולים לגרום לך נזקים רבים.

היטל ההשבחה משולם על זכויות בנייה אשר טרם נוצלו במקרקעין בדרך של מימוש. מימוש יכול להיות בקשה להיתר בניה (ניצול) או מכירת המקרקעין.

בביצוע עסקה במקרקעין אתם תשלמו 50% משווי זכויות הבנייה אשר טרם ניצלתם במקרקעין (בהנחה כי התכניות אושרו אחרי שרכשתם את הבית או אחרי שנת 1975 – המאוחר).

אם נעזרתם בשמאי דירות שלא מתמחה בניתוח זכויות בנייה, ייתכן ושמאי המקרקעין יפספס זכויות בנייה אשר בגינן הייתם צריכים לגבות תמורה נוספת מהקונה.

בעצם, הנזק שייגרם לכם הינו כפול! הגם לא גביתם בגין זכויות בנייה שלא איתרתם וגם שילמתם עליהם מס בגובה של 50%.

שמאי דירות בחיפה בבואו לנתח תכנית בניין עיר נדרש לשים לב למגבלות שהתכנית הגדירה ולזכויות הבנייה אשר מפורטות בטבלת הזכויות.

בנוסף, לצורך איתור המקרקעין ביחס לתכנית, נדרש שמאי המקרקעין לעיין בתשריט התכנוני אשר מהווה חלק בלתי נפרד ממסמכי התכנית.

דוגמא למקרה בו התברר כי שוויה של דירת מגורים אינו קשור בהכרח לשטחה הבנוי:

לדוגמה: בדירת מגורים בבית דו משפחתי שהוצע בגינה סכום מסוים על ידי קונה פוטנציאלי.

הקונה, אשר היה בקיא במחירי הנדל"ן בסביבה, ידע את מחירו של מ"ר בנוי בסביבה שעמד על כ – 26,000 ₪ למ"ר.

הקונה הכפיל את מחירו של המ"ר הבנוי בשטחו הבנוי של הבית (כ – 100 מ"ר) ונתן למוכרים הצעת מחיר בלתי חוזרת מוגבלת בזמן על סך של 2,600,000 ₪.

לכאורה, נראה כי העסקה הוגנת וטובה.

למזלם של המוכרים (אנשים מבוגרים), בתם אשר לומדת משפטים בשנה השנייה לתואר, המליצה להוריה להיעזר בשמאי דירות בחיפה.

לאחר בדיקה מעמיקה, אותרו זכויות בנייה מהותיות בדירה אשר הגדילו את שוויה בכ – 500,000 ₪.

דוגמא לטבלת זכויות הבנייה:

דוגמא לתשריט התכנית:

מה צריך לדעת שמאי דירות בחיפה על מיסוי מקרקעין?

מיסוי מקרקעין הינו בין תחומי המס המורכבים ביותר.

שמאי דירות בחיפה נדרש לשליטה מוחלטת בתחום מיסוי המקרקעין, וזאת, לצורך הקטנת סכום המס לתשלום תוך שימוש בפטורים ובסעיפי החוק הרלוונטיים.

דוגמא לסוגי המס:

היטל השבחה:

היטל ההשבחה משולם על זכויות בנייה אשר טרם נוצלו במקרקעין ולא הוצא בגינן היתר בנייה.

התכניות שבגינן תדרשו לשלם את המס הן תכניות שאושרו לאחר שרכשתם את המקרקעין או מחודש מאי 1975 – המאוחר.

היטל ההשבחה משולם לקופת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה על פי שומה שמנפיק שמאי מקרקעין מטעמה.

על מס זה ניתן לערער על פי תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה. יחד עם זאת, לפני שתוציאו כ – 12,000 על הערעור, יש לבצע בדיקה מוקדמת האם אכן קיימת כדאיות כלכלית והאם הסבירות להקטנת המס הינה גבוהה.