על פי ההגדרה, "מקרקעין" כוללים את כל מה שבנוי עליהן, נטוע עליהן ואת זכויות הבנייה המיוחסות לאותן המקרקעין.
הוועדה המקומית בחיפה, מתוקף סמכומה, מגדירה את השימושים המותרים במקרקעין בהתאם להוראות הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.
בין היתר, וועדות התכנון מגדירות שימושים עסקיים, מסחריים ותעשייתיים על פי חלוקת העיר למתחמים ושכונות.
במאמר זה נתמקד בתחום הדיור ונפרט את השפעתן של זכויות הבנייה על שווי המקרקעין.
מפת השכונות בחיפה (קרדיט לפורטל הגיאוגרפי הלאומי):
כאשר שמאי דירות בחיפה נדרש להעריך את שוויין של המקרקעין עליו לבצע כמה בדיקות מרכזיות לצורך איתור מכלול זכויות הבנייה והפוטנציאל התכנוני הצפוי.
דוגמא למקרה בו התברר כי שוויה של דירת מגורים אינו קשור בהכרח לשטחה הבנוי:
לאחרונה נתקלנו בדירת מגורים בבית דו משפחתי שהוצע בגינה סכום מסוים על ידי קונה פוטנציאלי.
הקונה, אשר היה בקיא במחירי הנדל"ן בסביבה, ידע את מחירו של מ"ר בנוי בסביבה שעמד על כ – 26,000 ₪ למ"ר.
הקונה הכפיל את מחירו של המ"ר הבנוי בשטחו הבנוי של הבית (כ – 100 מ"ר) ונתן למוכרים הצעת מחיר בלתי חוזרת מוגבלת בזמן על סך של 2,600,000 ₪.
לכאורה, נראה כי העסקה הוגנת וטובה.
למזלם של המוכרים (אנשים מבוגרים), בתם אשר לומדת משפטים בשנה השנייה לתואר, המליצה להוריה להיעזר בשמאי דירות בחיפה.
לאחר בדיקה מעמיקה, אותרו זכויות בנייה מהותיות בדירה אשר הגדילו את שוויה בכ – 500,000 ₪.
לאחר משא ומתן בין הצדדים, העסקה נסגרה על 3,000,000 ₪ וכולם יצאו מרוצים.
Table of contents [Close]
איך נדע לבחור שמאי דירות בחיפה אמין ומקצועי?
בפנייתכם לשמאי דירות מקצועי בחיפה אתם צריכים לצפות לשטף שאלות אשר לכאורה לא יראו לכם קשורות לנושא הפנייה.
בין השאלות ששמאי דירות בחיפה צריך לשאול:
האם הדירה התקבלה בירושה, במידה וכן, כמה דירות היו למוריש.
האם הבית הינו בבעלות פרטית או מוחכר מרשות מקרקעי ישראל, מה גודל המגרש בחוזה החכירה ועוד.
שמאי דירות ששאל את השאלות לעיל ו/או שאלות רלוונטיות אחרות – הוא שמאי מקרקעין מומחה שיודע לתת לך מעטפת מקצועית מלאה.
השאלות שפורטו הן קריטיות לצורך חישוב ה"נטו" שיישאר בידכם ממכירת הבית או הדירה.
מענה על השאלות יסייע לכם לתכנן את עתידכם הכלכלי בצורה אחראית, ללא הפתעות וללא טעויות.
קיימים מקרים בהם מתברר כי שוויה של דירת מגורים אינו קשור בהכרח לשטחה הבנוי.
שמאי דירות בחיפה נדרש לבצע את "הבדק המשולש".
"הבדק המשולש" בתחום שמאות המקרקעין הינו נחלת אנשי המקצוע הטובים בתחום.
בעצם, לצורך איתור השווי האמתי של המקרקעין, שמאי דירות בחיפה נדרש לאתר את כל התכניות העירוניות (תב"ע – תכנית בניין עיר) בשלוש אינסטנציות מרכזיות:
מקורות "הבדק המשולש":
בדיקה ראשונה – אתר רשות מקרקעי ישראל:
באתר רשות מקרקעי ישראל ניתן לאתר את רוב התכניות העירוניות המקנות זכויות בנייה, על ידי הזנת מספר גוש וחלקה בשדות החיפוש.
צילום מסך של שדות החיפוש (קרדיט לאתר רשות מקרקעי ישראל):
בדיקה שניה – אתר משרד האוצר:
באתר משרד האוצר ניתן לאתר תכניות נוספות אשר אינן מפורסמות באתר רשות מקרקעי ישראל.
ייתכן כי תכנון מהותי אשר מקנה זכויות בנייה נרחבות יפורסם באתר משרד האוצר בלבד.
צילום מסך של שדות החיפוש (קרדיט לאתר משרד האוצר):
בדיקה שלישית – אתר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה:
באתר הוועדה המקומית ניתן לקבל סיכום של זכויות הבנייה לחלקה על ידי הזנת הגוש והחלקה או הכתובת העירונית.
סיכום זכויות הבנייה שמתקבל אינו בהכרח מדויק.
למדנו לא להסתמך על פלט המידע וכי יש לנתח כל תכנית ותכנית בצורה פרטנית ומעמיקה.
בעצם, יש לקרא בצורה מקצועית את כל התכניות העירוניות, לאתר את המקרקעין בתרשים המצורף לתכנית.
התרשים יעזור להבין את ייעוד המקרקעין בכפוף להגדרתו בתכנית.
צילום מסך של שדות החיפוש (קרדיט לאתר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה):
מה צריך לדעת שמאי דירות על ניתוח והבנה של התכנון העירוני?
ניתוח תכניות בניין עיר הינה אמנות אשר דורשת מומחיות יתרה.
רק שמאי דירות בחיפה הבקיא בתכנון העירוני הכוללני ידע לנתח את מכלול התכניות בצורה הטובה ביותר.
הבנה שגויה של התב"ע וטעויות בניתוח זכויות הבנייה יכולים לגרום לך נזקים רבים.
כולנו מכירים את מס היטל ההשבחה. היטל ההשבחה משולם על זכויות בנייה אשר טרם נוצלו במקרקעין ולא הוצא בגינן היתר בנייה.
בביצוע עסקה במקרקעין אתם תשלמו 50% משווי זכויות הבנייה אשר טרם ניצלתם במקרקעין (בהנחה כי התכניות אושרו אחרי שרכשתם את הבית או אחרי שנת 1975 – המאוחר).
אם נעזרתם בשמאי דירות זול שלא מתמחה בניתוח זכויות בנייה, ייתכן ושמאי המקרקעין יפספס זכויות בנייה אשר בגינן הייתם צריכים לגבות תמורה נוספת מהקונה.
בעצם, הנזק שייגרם לכם הינו כפול! הגם לא גביתם בגין זכויות בנייה שלא איתרתם וגם שילמתם עליהם מס בגובה של 50%.
שמאי דירות בחיפה בבואו לנתח תכנית בניין עיר נדרש לשים לב למגבלות שהתכנית הגדירה ולזכויות הבנייה אשר מפורטות בטבלת הזכויות.
בנוסף, לצורך איתור המקרקעין ביחס לתכנית, נדרש שמאי המקרקעין לעיין בתשריט התכנוני אשר מהווה חלק בלתי נפרד ממסמכי התכנית.
דוגמא לטבלת זכויות הבנייה:
דוגמא לתשריט התכנית:
מה צריך לדעת שמאי דירות בחיפה על מיסוי מקרקעין?
מיסוי מקרקעין הינו בין תחומי המס המורכבים ביותר.
שמאי דירות בחיפה נדרש לשליטה מוחלטת בתחום מיסוי המקרקעין, וזאת, לצורך הקטנת סכום המס לתשלום תוך שימוש בפטורים ובסעיפי החוק הרלוונטיים.
דוגמא לסוגי המס:
היטל השבחה:
היטל ההשבחה משולם על זכויות בנייה אשר טרם נוצלו במקרקעין ולא הוצא בגינן היתר בנייה.
התכניות שבגינן תדרשו לשלם את המס הן תכניות שאושרו לאחר שרכשתם את המקרקעין או מחודש מאי 1975 – המאוחר.
היטל ההשבחה משולם לקופת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה על פי שומה שמנפיק שמאי מקרקעין מטעמה.
על מס זה ניתן לערער על פי תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה. יחד עם זאת, לפני שתוציאו כ – 12,000 על הערעור, יש לבצע בדיקה מוקדמת האם אכן קיימת כדאיות כלכלית והאם הסבירות להקטנת המס הינה גבוהה.
מס שבח:
מס השבח משולם על עליית שווי המקרקעין עקב פעילותה הכלכלית של המדינה אשר גרמה לעליית שווי המקרקעין.
את מס השבח משולם לקופת המדינה. מס זה ניתן להקטין על פי הוראות סעיף 39 חלוק מיסוי מקרקעין ואף לאפסו.
בבנייה צמודת קרקע ניתן להיעזר בשמאי דירות בחיפה לצורך שימוש בסעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין.
הסעיף מאפשר "להעמיס" חלק מזכויות הבנייה על שווי הבית ובכך להקטין מהותית את גובה המס.
מיסוי לרשות מקרקעי ישראל:
מגרשים אשר מוחכרים מרשות מקרקעי ישראל וגודלם עולה על 280 מ"ר, במקרים מסויימים נדרשים לשלם דמי היוון על זכויות הבנייה אשר לא הוונו בחוזה החכירה המקורי.
לדוגמא: החכרתם בית בגודל של 180 מ"ר. על פי התכנון העירוני ניתן להוסיף לבית קומה נוספת בגודל של כ – 90 מ"ר.
בגין 90 מ"ר הנוספים תדרשו לשלם דמי היוון או לחילופין דמי הסכמה לצורך ביצוע העסקה.
כיום, במקרים מסויימים קיימת אפשרות לבצע הקניית בעלות תוך תשלום נמוך יחסית ובכך להפוך לבעלים פרטיים ולצאת מסטטוס של חוכרים מהמדינה.
טרם ביצוע עסקה במקרקעין מוחכרים, יש להיוועץ עם שמאי דירות בחיפה הבקיא ברזי מיסוי רשות מקרקעי ישראל.
לנוחיותכם קישור לאתר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחיפה.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.
- מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין לצורך חלוקת ירושה? - 27/01/2024
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על זכויות בנייה? - 27/12/2023
- תחשיב רווח מאישור פרויקט התחדשות עירונית על ידי שמאי מקרקעין - 23/11/2023
