בלוג

הערכת עלויות בניה שמאי מקרקעין

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על הערכת עלויות בניה ועבודות שיפוץ?

במקרים רבים, נדרש שמאי מקרקעין לבצע הערכת עלויות בניה.

את עלויות הבניה יכול להעריך שמאי מקרקעין לצורך הליכים משפטיים, תשלומי איזון ועוד.

חומרי בניה הינם חומרים מתכלים אשר צוברים בלאי. הבלאי משתנה בין רכיבי הבניה השונים.

במאמר זה נדבר על הדרך הנכונה בה שמאי מקרקעין צריך להעריך עלויות בניה.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על הערכת עלויות בניה ל – "עמודים" קונסטרוקציות בטון:

נפוצים המקרים כאשר השכנים מבקשים להרחיב בניה על הבניה שעשו השכנים מתחתיהם.

במקרים אלו, צריכים השכנים המבקשים לבנות למעלה לשלם לשכנים מלמטה את מחיר העמודים שעליהם תבנה הרחבתם.

כעקרון, מחיר קונסטרוקציית הבטון (היסודות) מהווה כ – 30% מסך עלויות הבניה. אם כיום מ"ר בניה עומד על כ – 7,000 ₪, מחיר היסודות (עמודים) יעמוד על 2,000 ₪.

דוגמה לתחשיב של תשלום בגין עמודים לשכנים בשטח של 20 מ"ר:

שמאי מקרקעין הערכת עלויות בנייה

על פי הדוגמה לעיל, מדובר על שני שכנים שמעוניינים להרחיב את דירתם. ההרחבה הינה מעל תוספת בניה שביצע השכן בקומת הקרקע.

במקרה הנדון, לשכן בקומת הקרקע מגיע תשלום חלקי (שליש מכל שכן) בגין העמודים והחגורות.

כמו כן, השכן שמרחיב את דירתו מעל קומת הקרקע ישלם לשכן בקומת הקרקע גם עבור רצפת ההרחבה.

מנגד, השכן בקומה השנייה ישלם עבור העמודים בלבד.

לפיכך, התשלום לשכן בקומת הקרקע יהיה כדלקמן:

השכן בקומה הראשונה ישלם לשכן בקומת הקרקע 18,400 ₪. התשלום כולל חלק יחסי בעמודים וחצי מהרצפה (הגג של השכן בקומת הקרקע).

השכן בקומה השנייה ישלם לשכן בקומת הקרקע 13,400 בלבד.

שמאי מקרקעין רבים ומהנדסים אזרחיים מסתמכים על מחירון "דקל" לעבודות בניה. מחירון דקל מקובל בבתי משפט והינו מחירון מוערך. יחד עם זאת, המחירון לא תמיד מתאים להערכת עבודות "קטנות".

כאשר שמאי מקרקעין מעריך עלויות בניה, עליו לבחון את היקף העבודה ולבצע התאמות לסוג העבודה.

לדוגמה, קיים הבדל מחיר בין תיקון נקודתי של אריח קרמיקה לבין הזמנת הנחת קרמידה בדירת 100 מ"ר.

יותר מזה, קיים הבדל בין המחיר שישלם קבלן בניה אשר בונה בהיקפים גדולים לבין בעלים של דירה המבקשים לשפצה.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על הערכת עבודות שיפוץ?

קיימות שתי גישות להערכת עבודות שיפוץ על ידי שמאי מקרקעין.

  • ההוצאות.
  • התרומה הכלכלית.

גישת ההוצאות בהערכת עלויות בניה על ידי שמאי מקרקעין:

גישה זו, מתאימה לבניה חדישה אשר טרם צברה בלאי.

בהערכת עלויות בניה ושיפוץ, שמאי המקרקעין יניח כי לא נצבר פחת (בלאי) וכי תרומת הבניה הינה מלאה.

הערכה על פי עלויות הבניה על ידי שמאי מקרקעין מתאימה כאמור למבנים חדשים שנבנו. יחד עם זאת, קיימת סוגיה שחשוב שתדעו.

במידה וקיים סכסוך משפטי או שחוות דעת שמאי מקרקעין נדרשת להכרעה בעניין תשלומי איזון, ייתכן והשמאי ייתן ערכים השונים ממחיר עלות הבניה.

בהערכת עלויות בניה שמאי מקרקעין יתחשב בהשבחת יתר.

דוגמה:

את/ה מצוי בסכסוך משפטי עם שותף בדירה. במסגרת ההליך עורך דינך ביקש להעריך את תרומת השיפוצים שנעשו.

פנית לשמאי מקרקעין לצורך הערכת עבודות שיפוץ.

במסגרת ההליך המשפטי הנכם נדרשים למכור את הנכס ולהתחלק בתמורה.

הצד השני לתביעה טוען שהשביח את הנכס ועשה בנכס שיפוץ יקר מאוד בעלות של 250,000 ₪.

לפיכך, לטענתו, מגיע לו מחצית מהדירה ומלוא עלויות השיפוץ שהוציא.

שמאי המקרקעין שהעריך את עלויות השיפוץ מצא את הנתונים הבאים:

שווי שוק של דירה דומה לא משופצת בסביבה הינו כ – 1,500,000 ₪.

שווי שוק של דירה דומה משופצת בסביבה הינו כ – 1,620,000 ₪.

נתוני הסביבה: רמה סוציואקונומית בינונית.

לפיכך, כאשר שמאי מקרקעין העריך עלויות שיפוץ, הגיע השמאי למסקנה כי השוק מוכן לשלם עבור השיפוץ לא יותר מ – 120,000 ₪.

מצב זה נקרא – השבחת יתר. במקרה של השבחת יתר, שוק הקונים לא מוכן ולא מעוניין לשלם על שיפוץ מעבר למקובל בסביבה.

לכן, אותו שותף אשר השקיע רבות בנכס היה צריך לדעת כי לא יוכל "להעמיס" את מלוא השקעתו על קונה פוטנציאלי.

גישת התרומה הכלכלית בהערכת עלויות שיפוץ על ידי שמאי מקרקעין:

גישת התרומה הכלכלית הינה גישה אשר מתחשב בתרומה הכלכלית בפועל של עבודות הבניה שבוצעו.

לדוגמה, שיפוץ שנעשה לפני 15 שנה במחיר של 150,000 ₪. ניתן להניח כי תרומתו של שיפוץ בדירה הינו כ – 20 שנה.

מעבר לתקופת זמן זו, נצבר בלאי רב וסטנדרט הבניה משתנה.

לפיכך, קונה פוטנציאלי לא יהיה מוכן לשלם מחיר מלא עבור בניה אשר צברה בלאי. ואינו יהיה מוכן לשלם עבור בניה אשר אינה אופנתית ואינה בסטנדרטים כיום.

על פי הדוגמה, הערכת שווי עלויות הבניה תיעשה בהפחתה לפחת של 75% שנוצר בנכס.

בעצם, אנו נכנסים לנעלי הרוכש הפוטנציאלי ובוחנים את התרומה הכלכלית של הבניה.

להלן דוגמה של עבודות בניה ושיפוץ שבוצעו לפני 15 שנה בהתחשב בפחת ובלאי:

שמאי מקרקעין הערכת שיפוץ

על פי הדוגמה, קבע השמאי כי הבלאי והפחת בתרומת הבינוי הינו 75%.

חשוב לציין כי הפחת אינו עולה בצורה ליניארית. עליית הפחת גוברת עם הזמן.

להלן עקומת התנהגות הפחת / הבלאי:

שמאי מקרקעין הערכת עלויות בניה

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על הערכת עבודות בניה ושיפוץ בהליכים משפטיים:

קיימים מקרים בהם הזמנתם עבודות שיפוץ, שילמתם ממיטב כספכם ואיש המקצוע "נעלם".

או, מקרים בהם העבודה שבוצעה הינה לקויה ואינה לשביעות רצונכם.

במידה ויתחיל הליך משפטי ביניכם לבין הקבלן, הקבלן ידרוש תשלום עבור עבודות שבוצעו.

הבעיה היא, כאשר קבלן אחר יכנס להשלים את עבודות הבניה שכבר החלו.

הקבלן החדש לא תמיד יהיה מוכן לקחת אחריות על עבודות אותן ביצע איש מקצוע אחר.

אז מה לעשות?

בביצוע הערכת עלויות בניה או הערכת מחיר עבודות שיפוץ על ידי שמאי מקרקעין על השמאי לבדוק האם הקבלן מורשה לעשות את העבודות.

להלן קישורים שיעזרו לכם לבחון האם הקבלן שהזמנתם רשאי לבצע את העבודה:

קישור לאתר משרד הכלכלה – איתור בעלי רישיון חשמלאי מוסמך.

קישור לאתר משרד הבינוי והשיכון – פנקס הקבלנים.

בדיקה נוספת שניתן לבצע הינה בדיקת ניהול ספרים תקין של הקבלן.

בדיקה זו הינה אינדיקציה להתנהלותו של הקבלן. ניהול ספרים לקוי יכול להעיד על אופיו של הקבלן.

קישור לאתר רשות המסים – בדיקת ניהול ספרים.

בביצוע גמר חשבון עם הקבלן היוצא, יש לקחת מקדם סיכון (הפחתה) לעבודות שבוצעו.

אם היקף העבודה גדול ועומד על מאות אלפי שקלים, אנו ממליצים בחום רב להיעזר בבדק בית.

חשוב מאוד שמי שיעשה את בדק הבית יהיה מהנדס אזרחי או מהנדס בניין מוסמך.

במידה ואתם החלטתם לעשות פרויקט בניה גדול והקבלן הינו חברה גדולה, ניתן לבצע שאילתה על החברה באתר דן אנד ברדסטריט. השירות באתר דן אנד ברדסטריט הינו בתשלום.

האתר הינו חברה פרטית אשר אוספת מידע על עוסקים. בין היתר, ניתן לקרא באתר על תביעות שהיו נגד הקבלן.

למה חשוב לבצע הערכת עלויות בניה או שיפוץ על ידי שמאי מקרקעין לפני עסקה במקרקעין?

במכירת נכס מקרקעין חלים מסים שונים. בין המסים הנפוצים: היטל השבחה ומס שבח.

מס השבח מחושב על השבח שנוצר בין מחיר הרכישה לבין שווי המכירה.

המס עומד על 25% ומהמס ניתן לנכות השבחות שעשיתם והשבחתם את הנכס.

דוגמה:

רכשתם בית פרטי או דירה במחיר של 2,000,000 ₪. השקעתם בבית 500,000 ₪.

השיפוץ נעשה לפני זמן רב ואין ברשותכם את הקבלות בגין השיפוץ.

כיום אתם מעוניינים למכור את הבית תמורת 4,000,000 ₪.

במידה וזה ביתכם היחיד והמכירה לא משופעת מזכויות בניה נוספות – ייתכן ולא תשלמו מס שבח.

במידה וזה לא ביתכם או דירתכם היחידה תשלמו מס שבח ליניארי מוטב.

בפועל השבח שלכם הוא הפער של מחיר המכירה בניכוי מחיר הרכישה והשיפוץ.

שמאי מקרקעין יכול להעריך את השיפוץ שנעשה בזמנו בדירה או בבית הפרטי ובכך לנסות להקטין את מס השבח הליניארי.

כל הוצאה שהוצאתם להשבחת הבית צמודה למדד תשומות הבניה.

לסיכום:

בחירת שמאי מקרקעין להערכת שווי עלויות בניה או עלויות שיפוץ צריכה להיעשות בזהירות רבה.

יש לבדוק האם השמאי בקיא ומבין בצורה מעמיקה את ההשפעות הכלכליות בנושאים רבים.

שליטתו ונגישותו של השמאי למקורות ידע הינו קריטי בביצוע הערכה של עבודות בניה או שיפוץ.

כמו כן, כושר כתיבתו של שמאי המקרקעין את חוות דעתו, הינו בין הגורמים הקריטיים בהצלחתכם את ההליך המשפטי המורכב בו אתם מצויים.

משרדנו ישמח לתת לכם שירות וייעוץ בכל שאלה.

לוגו א. פז שמאות מקרקעין

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א. פז שמאות מקרקעין

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.