מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בחיפה?

בבחירת שמאי מקרקעין בחיפה יש לשים לב לתחומי התמחותו של השמאי. בחיפה קיימים נכסים מורכבים הדורשים טיפול של שמאי מקרקעין מומחה.

חיפה משלבת תעשייה, מבני ציבור וממשל, מסחר, נמל ועוד. לכל נכס כזה התייחסות שמאית שונה גם בשיטת הערכת השווי וגם במיסוי המקרקעין הצפוי.

ביצוע הערכת שווי דירה שווי בית או נכס עסקי כמו חנות או משרד בחיפה, נדרש משמאי המקרקעין בחיפה ידע מעמיק במיסוי מקרקעין ושליטה בכל תכניות הבניין עיר האחרונות.

במאמר זה נדבר על תכניות הפינוי בינוי וההתחדשות העירונית שמקודמות בחיפה, נדבר על השכונות החדשות לעיר וממה צריך להיזהר כאשר אנו צפויים לשלם מס שבח.

Table of contents [Close]

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על תכניות פינוי בינוי בחיפה:
- דוגמה לחישוב שווי דירת מגורים על פי דירת התמורה העתידית:
להלן רשימת מתחמי הפינוי בינוי ששמאי נדרש להכיר (מאת האתר המקוון של הוועדה המקומית):
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בחיה על תכנית המתאר לעיר חפ/2000:
- השפעתה של מערכת הסעת ההמונים המתוכננת בחיפה על שווי נכסי המקרקעין:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בחיפה על מס שבח:
- מס שבח:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על הערכת מס שבח בנכסים מסחריים כמו חנות או משרד:
איך שמאי מקרקעין בחיפה יכול לסייע בשיפור התמורה בפרוייקט תמ"א 38:
לסיכום:

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על תכניות פינוי בינוי בחיפה:

כיום, מקודמים בחיפה כמה מתחמי פינוי בינוי ורובם בתוואי החוף.

בין מתחמי ההתחדשות העירונית כלולות שכונות כמו קריית אליעזר, קריית אליהו, קריית חיים מערבית ושכונת החוף.

להלן תרשים מתחמי פינוי בינוי בחיפה:

מתחמי התחדשות עירונית בחיפה שמאי מקרקעין בחיפה

שמאי מקרקעין בחיפה נדרש להתייחס בניתוחיו לפרויקטים על פי מפה זו ולהסיק מכך את ההשפעות החיוביות והשליליות על שווי נכסי המקרקעין במתחמים אלו ובסביבה.

רכישת דירה במתחם פינוי בינוי מגלמת את הפוטנציאל לקבלת דירת מגורים חדשה בבניין מודרני. במתחמי פינוי בינוי יכולה להיות גבוה יותר משווי דירה זהה במתחם שלא מוגדר כפינוי בינוי

שמאי מקרקעין בחיפה צריך לבחון את שלבי הפרויקט, לקבוע את שיטת הערכת שווי הדירה. איך שלביות הפרויקט יכולה להשפיע על שווי הדירה?

גם בשמאות מקרקעין וגם בכלל, זמן זה כסף. ככל שאנחנו קרובים יותר למועד המימוש, שוויו של כל נכס עולה.

בהערכת שווי דירה המצויה בפרויקט בינוי בינוי, שמאי מקרקעין יכול לקבוע את שווי הדירה כדירה חדשה עם דחייה לקבלת טופס ארבע.

דוגמה לחישוב שווי דירת מגורים על פי דירת התמורה העתידית:

קיימים שני מתחמים סמוכים. מתחם אחד מיועד לפינוי בינוי ומתחם אחר אינו כלול בתכנית פינוי בינוי.

בכל מתחם קיימות דירות וותיקות זהות.

שווי של דירת 80 מ"ר וותיקה שאינה מצויה במתחמי פינוי בינוי הינו 1,600,000 ש"ח.

שווי דירה חדשה (מה שמקבלים בעתיד) בבניין מודרני בשטח של 100 מ"ר הינו 2,400,000 ש"ח.

שמאי מקרקעין בחיפה התבקש לקבוע שווי של דירת מגורים המצויה בפרויקט פינוי בינוי מתקדם מאוד.

בשלב הראשון, השמאי צריך לבחון את התקדמות הפרויקט בוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחיפה ולראות באיזה שלב בדיוק מצוי הפרויקט.

תראו, הרבה מאוד בניינים יש עליהם תכנית מאושרת או שהבניין רק בשלב של בחירת יזם וחתימות. שלבים אלה יכולים לקחת עשר שנים ואף יותר. שלביות מוקדמת זו, אולי תורמת מעט לשוויה של הדירה.

מנגד, פרויקט שעבר את שלב ההתנגדויות וממתין להיתר בניה או שההיתר מצוי בשלביו האחרונים, השמאי יכול להעריך את שוויה של הדירה הקיימת על פי שווי דירת התמורה העתידית.

בשלב השני, השמאי צריך לקבוע את משך הזמן עד שהדירה תהיה זמינה. למשל, אם לאישור היתר הבניה הסופי צפוי לקחת שנה ושלבי הבנייה יעמדו על ארבעה שנים, אז שמאי המקרקעין בחיפה יקבע דחייה מצטברת של חמש שנים.

השלב השלישי הינו שלב קביעת מקדם הדחייה. מקדם הדחייה זה אחוז המגלם את מחיר הכסף, הסיכון במשק ונתונים כלכליים נוספים לרבות הריבית האלטרנטיבית.

בנכסי מגורים וברמות הריבית היום, השמאי קבע מקדם דחייה של 5% ובחישוב קל, שמאי מקרקעין בחיפה יכול לקבוע את הדחיה הראויה לזמינות הנכס.

נוסחת מקדם ההיוון בהתחשב בכל הנתונים מביאה לשבר של 78%. יוצא שבמידה ושמאי מקרקעין בחיפה בחר להעריך את שווי הדירה על פי דירת התמורה, שוויה יהיה 2,400,000 ש"ח * 78% = 1,880,000 ש"ח.

מחיר גבוה ב – 280,000 ש"ח מדירה אחרת אשר אינה מצויה בפרויקט פינוי בינוי.

להלן רשימת מתחמי הפינוי בינוי ששמאי נדרש להכיר (מאת האתר המקוון של הוועדה המקומית):

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בחיה על תכנית המתאר לעיר חפ/2000:

שמאי מקרקעין בחיפה צריך להכיר על בוריה את תכנית המתאר החדשה לעיר חיפה, שמספרה חפ/2000.

התכנית מתיימרת לשלב שימושים של מגורים עם תעשייה עתירת ידע, מגורים עם תיירות, מגורים עם מסחר ועוד.

מחקרים מראים ששימושי מגורים "מעוררים" את כלל אזורי העיר ויש לשלבם ככל הניתן בשימושים וייעודים מגוונים.

לנוחיותכם להלן חלק מתשריט תכנית חפ/2000:

התכנית הינה תכנית מתאר חדשה לעיר אשר מחליפה את תכנית חפ/1400 עוד משנות השישים של המאה הקודמת. התכנית מתמקדת בניצול מיטבי של משאבי הקרקע והטבע. מתכנני התכנית צופים שאוכלוסייתה של חיפה תגיע לסך של 330,000 תושבים בשנת 2025. נכון לשנת 2023, אוכלוסייתה של העיר חיפה עמדה על כ – 285,000 תושבים שמתוכן 151,000 תושבים בגיל העבודה.

להלן טבלת אוכלוסיית העיר חיפה מתוך האתר של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה:

טבלת אוכלוסיית העיר חיפה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומחקר כלכלי

במסגרת התכנית לחיפה עתודות להתווסף כ – 30,000 יחידות דיור. יחידות הדיור צפויות להיבנות בחוות המיכלים, בסיס חיל הים, אצטדיון קריית חיים, בסיס צבאי מש"א 7200 ובמבואות הדרומיים. באזורים אלה, צפויה תוספת של כ – 14,300 יחידות דיור.

באזוריה הבנויים של שכונת הדר צפויה תוספת של 6,000 יחידות דיור ובאזורים שמיועדים לחלוקה מחדש צפויה תוספת של 4,500 יחידות דיור.

בנוסף למספר יחידות הדיור, התכנית קובעת גובה מבנים ומייעדת אזורים לבניה גבוהה. בגדול, לאורך קו החוף בשכונות כמו מפרץ חיפה, קריית חיים מערבית, בת גלים וסביוני דניה תותר בניה עד לגובה של 22 קומות.

נקבעו גם אזורים לבניה גבוהה (עולה על 22 קומות) בחוות המיכלים ובקרית חיים.

השפעתה של מערכת הסעת ההמונים המתוכננת בחיפה על שווי נכסי המקרקעין:

כאמור, אחת ממטרות התכנית הינה הקמת מרכז עסקים מטרופוליני בעיר התחתית. התכנית משנה ייעודי קרקע ומרחיבה את הקרקע בייעוד מסחרי.

כידוע, מה שהרבה פעמים קובע את שווי המקרקעין זה המיקום והנגישות. שמאי מקרקעין בחיפה נדרש לקחת בחשבון את התכנון עתידי של מערכות הסעת המונים הציבוריות.

בתחום שמאות המקרקעין קיימת התייחסות רבה להשפעת הנגישות על שווי דירות, בתים, חנויות, המשרדים ועוד. ככל שהפיתוח הסביבתי והתחבורתי משוכלל יותר, נכסים בקרבת הסביבה המפותחת ייהנו מביקוש גבוה יותר.

על פי התכנית החדשה לחיפה, העיר תרושת במגוון סוגי התחבורה, כגון: רכבת, רכבת פרברית, כרמלית, מסלולים ומנהרות המיועדים לתחבורה ציבורית, רכבל, מסלולי כבישים רבי קיבולת ועוד.

השפעתם של צירי התחבורה החדשים, המחודשים והעתידים צפויים להשפיע בצורות שונות על שווי נכסי המקרקעין הנמצאים בסביבה.

בבואכם להשקיע בנדל"ן בחיפה בטווח הארוך, הנכם נדרשים לקבל התייחסות מעמיקה לתמורות הצפויות משמאי מקרקעין מומחה המתמחה בחיפה.

חלק מתסריט צירי התחבורה ומערכת הסעת המונים:

בחיפה קמות גם שכונות חדשות. לאחרונה אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה את התכנית להקמת השלב השני של שכונת נאות פרס בצידה הדרומי של חיפה.

השכונה עתידה להכיל 5,072 יח"ד והמתחם משתרע על פני 748 מ"ר. בינוי זה מצטרף ל – 1,600 יחידות דיור שנבנו בשלב א' של התכנית.

השכונה קרובה לחוף הים, עורקי תנועה מרכזיים, מרכזים מסחריים ועוד. במתחם נחנך פארק חדיש המשתרע על פני 12 דונם וישמש את תושבי השכונה החדשה.

להלן תרשים קדסטריאלי של חלקה הדרומי של שכונת נאות פרס (באדיבות הפורטל הגיאוגרפי הלאומי):

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בחיפה על מס שבח:

במכירת נכס מקרקעין כמו דירה, בית פרטי חנות, משרד או כל נכס מסחרי אחר, המוכר צפוי להיות חשוף למיסוי מקרקעין.

במכירת דירת מגורים על המוכר יכולים לחול שני מסים עיקריים, מס שבח והיטל השבחה.

ידיעת המס הצפוי יכולה לעזור למוכר נכס מקרקעין לדעת כמה כסף יישאר לו בסוף התהליך וכך, המוכר ידע איך להתנהל בעתיד.

מס שבח:

מס שבח משולם על "הרווח" שנוצר בין מחיר הרכישה של הנכס לבין מחיר המכירה. בדירות מגורים מס השבח הינו נמוך יחסית משיקולים סוציאליים.

מוכר דירת מגורים יחידה פטור ממס שבח אם שווי המכירה אינו עולה על 4,500,000 ש"ח. יחד עם זאת, שמאי מקרקעין בחיפה צריך לבדוק האם התמורה מושפעת מזכויות בנייה נוספות.

למשל, נמכר מגרש בשטח של 500 מ"ר עם בית וותיק בשטח של 80 מ"ר. על המגרש מותר להקים בית דו קומתי עם קומת מרתף וחדר בגג בשטח של 350 מ"ר.

רשות המסים, במחלקת מס שבח במקרה זה יכולה לקבוע שרק הבית יזכה להטבה במס שבח וכי עבור זכויות הבנייה שנמכרו יש לשלם מס שבח מלא. במקרים אלה שמאי דירות בחיפה צריך לבחון שימוש בסעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין.

הטבה נפוצה נוספת ששמאי מקרקעין בחיפה צריך להכיר זה את חישוב מס השבח הליניארי. חישוב זה נעשה אם למוכר דירה יש יותר מדירה אחת.

במקרה זה, שמאי מקרקעין בחיפה צריך לדעת שעל פי תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין קיים פטור מכל השבח שנוצר על שנת 2014. משנת 2014 ישלם המוכר 25% עבור השבח שנצבר.

דוגמה לחישוב מס שבח ליניארי:

אדם רכש דירה בשנת 2000 ומעוניין למכור אותה בשנת 2024. הדירה נרכשה תמורת 1,000,000 ש"ח ונמכרה תמורה 1,800,000 ש"ח.

השבח שנוצר הינו 800,000 ש"ח. מה המס שבח הליניארי שישלם המוכר:

שמאי מקרקעין בחיה המתמחה במס שבח יכול לבצע חישוב זה תוך דקה במחשבון רגיל. השמאי יחשב את כל שנות החזקה בנכס 2000 – 2024 = 24 שנים.

בשלב השני, שמאי מקרקעין בחיפה יחשב את השנים החייבות במס שבח משנת 2014 עד ליום המכירה 2024 – 2014 = 10 שנים.

יוצא שהמוכר צריך לשלם מס שבח על 10 בלבד מתוך כל 24 השנים שהחזיק בנכס.

10/24 = 41% * 25% (שיעור מס השבח) = 10.25%. המוכר ישלם רק 10% מס במקום 25% בגלל החישוב הליניארי המוטב.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על הערכת מס שבח בנכסים מסחריים כמו חנות או משרד:

בנכסים מסחריים אין הטבות במס שבח והמס המשולם מתחלק בצורה משוקללת בין שלוש תקופות:

משנת 1961 עד שנת 2001 יחול חיוב של 47% מס שבח, משנת 20012 – 2012 יחול מחיוב של 20% במס שבח ומשנת 2012 ועד היום החיוב הוא 25%.

המס בנכסים מסחריים יכול להגיע ל – 35% ומהווה את ההוצאה הגדולה ביותר במכירה.

דוגמה לחישוב מס שבח בחנות במרכז העיר חיפה:

חנות בשטח של 50 מ"ר נמכרת תמורת 800,000 ש"ח. החנות נרכשה בשנת 1985 במחיר ממודד צמוד של 380,000 ש"ח. מה מס השבח שישלם המוכר על מכירת החנות?

כפי שציינו קודם, לצורך הפתרון, שמאי מקרקעין בחיפה צריך לחלקת את כל תקופת החזקה בנכס על פי תקופות המס.

החנות נרכשה בשנת 1985, לכן, עד שנת 2001 (מס של 47%) המוכר החזיק בחנות 16 שנים.

משנת 2001 עד שנת 2012 עברו 11 שנה ומשנת 2012 עד יום המכירה בשנת 2024 עברו 12 שנים.

לאחר שהשמאי מצא את משך החזקה בכל תקופה ותקופה, יבצע השמאי חלוקה פשוטה לקבלת יחס החזקה לכל תקופה מתוך כל שנות החזקה בנכס.

סך כל שנות החזקה הם 1985 – 2024 = 39 שנים.

היחס של התקופה הראשונה, השנייה והשלישית בהתאמה: 16/39, 11/39, 12/39.

להלן יחסיות של כל תקופה והשבח המצטבר:

16/39 = 41%, 11/39 = 28%, 12/39= 30%.

עכשיו נכפיל כל תקופה בשיעור המס כפי שפירטנו קודם ונקבל:

41% * 47% + 28% + 20% + 30% * 25% = 33%. המס על השבח יהיה כ – 33%. השבח שנוצר הוא 800,000 ש"ח ולפיכך תשלום מס השבח בגין מכירת החנות יעמוד על כ – 258,000 ש"ח.

חשוב מאוד לפנות לשמאי מקרקעין בחיפה המתמחה במס שבח על מנת לראות איך אפשר להקטין את המס בעזרת שימוש נכון ומשכיר בסעיפי חוק מיסוי מקרקעין.

איך שמאי מקרקעין בחיפה יכול לסייע בשיפור התמורה בפרוייקט תמ"א 38:

השנה, פנה אלינו לקוח מחיפה לצורך הערכת שווי דירת מגורים. בסביבת דירתו ואף בבניין סמוך היה תהליך תמ"א 38 מתקדם.

הלקוח, בעלים של דירת מגורים אשר גדולה יחסית לכלל הדירות בבניין. בעל הדירה לא ידע איך להתמודד עם הקבלן ומה לדרוש בדיוק בתמורה לחלקו הגבוה ברכוש המשותף.

ידענו ללוות את הלקוח ולדאוג שיקבל דירה חדשה בקומות החדשות בתמורה לחלקו הגדול יחסית ברכוש המשותף.

פעלנו בשיטת הניקוד והראנו ליזם מה משקלה של דירת הלקוח שלנו, וגם על הדרך היזם הבין שמאחורי האיש עומד גוף רציני שלא ייתן לו לעשות טעויות יקרות.

לדוגמא: דירה גדולה יחסית, דירה הפונה לנוף עדיף או דירה עם חצר צמודה, בכל המקרים האלה, ניתן לבוא במשא ומתן עם היזם בכדי לקבל תמורה גדולה יותר.

לשימושכם: מאמר על תשלום מס שבח בפרויקט תמ"א 38.

לסיכום:

העיר חיפה הינה עיר מורכבת ביותר. בחיפה, קיימים הבדלים רבים בין שכונות העיר ושווי הנכסים משתנה מהותית משכונה לשכונה.

שמאי מקרקעין בחיפה אשר לא מכיר את ייחודיותן של השכונות, לא תמיד יכול לתת הערכת שווי מדויקת לגבי נכס מסוים.

בהערכת שווי נכס מקרקעין בחיפה, נדרשת מהשמאי ראייה כוללנית רחבה, אשר תגלם את כלל הגורמים אשר להם יש השפעה או צפויים להשפיע על הערכת שווי דירה, חנות, משרד או כל נכס אחר.

רק שמאי מקרקעין המתמחה בחיפה ידע לתת ללקוח את התמורה הטובה ביותר לכסף ובכך, להגן עליך מהפסדים כבדים.

טרם ביצוע עסקה בחיפה, תתקשרו, תדברו אתנו, קבלו ייעוץ חינם שייתן לכם את כל הביטחון בביצוע העסקה.

לנוחיותכם, קישור לאתר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה.