מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בפתח תקווה

שירותיו של שמאי מקרקעין בפתח תקווה נחוצים במקרים רבים מאוד.

פתח תקווה הינה עיר מגוונת ביותר. העיר מכילה בנייה רוויה נמוכה, בנייה רוויה יוקרתית חדישה, בתים צמודי קרקע, אזורי תעשייה בין הגדולים בארץ, בית חולים ועוד.

שמאי מקרקעין בפתח תקווה יכול לעזור לבצע חישובי מס כמו מס שבח והיטל השבחה ולבדוק את היתרי הבנייה וזכויות הבנייה בקרקע.

במאמר זה נדבר על שיטות להערכת שווי דירה והערכת שווי בית פרטי בפתח תקווה, שינויים תכנוניים וסביבתיים וכן נדבר על מס היטל השבחה.

Table of contents [Close]

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בפתח תקווה על הערכת שווי דירה:
- בחשיבותה של בדיקת היתרי בניה על ידי שמאי מקרקעין בפתח תקווה:
איך שמאי מקרקעין בפתח תקווה מעריך שווי חנות או משרד:

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בפתח תקווה על הערכת שווי דירה:

בהערכת שווי דירה, שמאי דירות בפתח תקווה צריך לבדוק בצורה יסודית ביותר את מצבה המשפטי והתכנוני של הדירה.

במסגרת בדיקת המצב המשפטי, שמאי דירות בפתח תקווה צריך לקבל את כל המסמכים המעידים על הבעלות והחזקה בדירה.

בישראל קיימים כמה רשמי מקרקעין. רשם השטרות, רשם הזכויות ורשם הבתים המשותפים. נכסים המצויים בחכירה ממנהל מקרקעי ישראל רשומים במסמך הנקרא "אישור זכויות". נכסים שאין עליהם פרצלציה יכולים להיות רשומים אצל רשם השטרות. הרישום האיכותי והמדויק ביותר של דירת מגורים הוא פנקס הבתים המשותפים.

אם הבניין רשום כבית משותף, שמאי מקרקעין בפתח תקווה צריך להזמין את נסח הטאבו ולבדוק האם רשומות על הנכס הערות אזהרה.

בדיקה של נסח טאבו אינה מספקת בביצוע שמאות מקרקעין ברמה נאותה. השמאי צריך להזמין גם את תיק רישום הבית המשותף ולבדוק את הימצאותה של הדירה בפועל אל מול התרשים המשפטי.

בנוסף לדירה עצמה, שמאי מקרקעין בפתח תקווה צריך לבדוק האם כל השטחים המשרתים את הדירה כמו חניות או מחסנים מופיעים בתרשים ותואמים את מיקומם בפועל.

בדיקות אלה נחוצות על מנת לבחון האם מה שרשום בנסח הטאבו תואם את המציאות ואת כל התרשימים.

בחשיבותה של בדיקת היתרי בניה על ידי שמאי מקרקעין בפתח תקווה:

בדיקה נוספת חשובה ביותר בביצוע הערכת שווי דירה בפתח תקווה היא בדיקה של היתרי בניה.

את החומרים ההנדסיים של הבניין או הבית הפרטי אפשר לקבל בוועדה המקומית לתכנון ובנייה פתח תקווה. שמאי מקרקעין בביקור בנכס צריך לבדוק האם הדירה או הבית תואמים בפועל את השרטוטים המאושרים על ידי העירייה.

שמאי מקרקעין בפתח תקווה צריך להסתייע בסרגל לייזר על מנת לאמת את המרחקים המופיעים בהיתר הבנייה.

במידה והדירה אינה תואמת להיתר הבנייה השמאי צריך לקבל החלטה איזה משקל שווי יינתן לחריגות הבנייה.

השמאי צריך לבחון את כל התכניות העירוניות החלות על הקרע ולראות האם יש יתרת זכויות בנייה להכשרת הבינוי החורג. שימו לב! הוועדה המקומית אינה חייבת להסדיר חריגות בניה ויכולה לפעול בהליכים שונים מול המפר.

בהנחה וכן ניתן להסדיר את חריגות הבניה החורגות מהיתר, יפחית השמאי משווי החריגה את עלויות הסדרתה ויקבע דחייה בהתאם.

בהנחה ולא קיימת יתרת זכויות בנייה, השמאי יכול לתת משקל נמוך יותר לתוספת הבניה או לא להתייחס אליה כלל. בביצוע הערכות שמאויות לבנקים לצורך בטוחה למתן אשראי, חריגות בניה לא יילקחו בשווי ואף תינתן הפחתה משווי הנכס המגלמת את החזרת המצב לקודמו.

להלן דוגמה לתרשים קומה של בניין משותף מתוך תשריט בית משותף:

איך שמאי מקרקעין בפתח תקווה מעריך שווי חנות או משרד:

שמאי מקרקעין בפתח תקווה צריך להכיר את אזור התעשייה של פתח תקווה אשר הינו בין הגדולים בישראל. שטחו גדול יותר מהערים בת ים ובני ברק.

אזור התעשייה של פתח תקווה מחולק ל – 3 אזורים.

אזור תעשייה סגולה – אזור תעשייה זה מאכלס מאות עסקים, אולמות אירועים ושמחות, מרכזי קניות, תעשייה כבדה ואף קיימת בקרבה תחנת רכבת סגולה.
קריית אריה – אזור התעשייה המהותי בפתח תקווה. באזור תעשייה זה, קיימת תעשייה כבדה בשילוב עם תעשייה עתירת ידע. באזור תעשייה זה נמצאות חברות הטכנולוגיה המובילות כמו: אינטל, IBM, אורקל, טבע ועוד.
קריית מטלון – באזור תעשייה זה מאות עסקים. בקריית מטלון שוכנות חברות כמו שטראוס, אולמות מכירה של פורשה, בזק ועוד.

הערכת שווי משרד, חנות, בית מלאכה או כל נכס עסקי אחר, מתבצעת על ידי שמאי מקרקעין בפתח תקווה בגישת היוון ההכנסות. על פי התקינה השמאית, גישה זו מגלמת בצורה הטובה ביותר את שווי הנכס. גישת ההשוואה היא גישה מצויינת גם להערכת שווי נכסים, יחד עם זאת, עקב השינויים הרבים שחווה השוק, לגישת ההכנסות המורכבת מביקוש ישיר לנדל"ן מסחרי, יכולת תגובה מהירה יותר המגלמת את שוויו של נכס מקרקעין טוב יותר למועד תקף.

חשיבות בביצוע התאמות בשטחי ברוטו נטו על ידי שמאי מקרקעין:

גישת היוון ההכנסות הינה גישה קלה מאוד להשוואת שווי נכסים. קיימים מקרים בהם ההשוואה נעשית בין שני בניינים סמוכים עם צורת בינוי שונה. הכוונה היא שבבניין אחד יש יותר שטחים משותפים ובבניין אחר הלובי מצומצם יותר.

במקרים אלה, שמאי מקרקעין לא יכול לעשות שימוש בגישת היוון ההכנסות היות ובסיס ההשוואה אינו זהה. ריבוי של שטחים משותפים בבנייני משרדים, דבר המעמיס עלויות על השוכרים אינו בהכרח דבר רע. ריבוי שטחים משותפים מעיד על רווחת הבניין ובינוי זה מאפיין בנייה מודרנית בפועל.

שמאי משרדים ישתמש במקדמי התאמה על מנת ליצור בסיס השוואה דומה ככל הניתן.

מנגד, אולי בסביבה מסויימת תהיה העדפה לשטחים מצומצמים יותר ויהיה ביקוש למשרדים "צנועים" יותר.

לכן, שמאי מקרקעין צריך לבחון את הביקוש בסביבה והאם בניין מודרני באמת מצליח לגבות משוכריו את מה שצריך להמשך הפעלתו השוטפת והיקרה.

כיום, בפתח תקווה קמו מרכזי עסקים מודרניים רבים עם שדרות מסחר ומזון אשר נראה כי קיימת בהם תנועה ערה. בקומות רבות קיימת חלוקה מאסיבית ל"משרדונים" קטנים על מנת להוזיל עלויות לעורכי דין ובעלי מקצוע חופשי השוכנים במשרדים מסוג זה.

דוגמה להערכת שווי חנות בפתח תקווה על ידי שמאי מקרקעין:

לצורך הערכת שווי חנות בגישת היוון ההכנסות, אנו נדרשים לשני נתונים בלבד. את המחיר המשולם למ"ר לנכסים מסוג זה בסביבה ואת שיעור ההיוון הנכון להיוון ההכנסות.

שמאי מקרקעין בפתח תקווה התבקש להעריך שווי של חנות בשטח של 50 מ"ר במרכז פתח תקווה. ידוע שדמי השכירות המשולמים למ"ר בחנויות מסוג זה נע בין 90 – 100 ש"ח למ"ר.

שיעור ההיוון לחנויות בסיבה, בלקיחת שיקולי הריבית במשק, ההשקעות האלטרנטיביות והסיכון הכללי, הינו 7.5%. מה שנשאר לעשות זה לבצע שלוש מכפלות פשוטות.

50 מ"ר חנות * 100 ש"ח למ"ר * 12 חודשים / 0.075 = 800,000 מש"ח.

בצורה זו, מתקבולים חודשיים ניתן להעריך את שוויו של החנות. כמובן שיש לקחת בחשבון גם זכויות בנייה, מיסוי ונתונים שונים אשר יכולים להשפיע על שווי החנות.

שמאי מקרקעין בפתח תקווה צריך להכיר את הסביבה העסקית על מנת לקבוע שיעור היוון ראוי. לקביעת שיעור ההיוון יש השפעה רבה על שווי הנכס.

לצורך המחשת חשיבותו של שיעור ההיוון, בואו נבצע את התחשיב כאשר שיעור ההיוון ייקבע על 8%. התוצאה הינה 750,000 ש"ח. יוצא, כי שינוי של 0.5% בשיעור ההיוון מביא לשינוי של 50,000 ש"ח במחיר החנות.

התפתחות עירונית ששמאי מקרקעין בפתח תקווה צריך להכיר:

פרויקט התחנה המרכזית החדשה:

כיום, קיימת בתכנון תכנית לבניית תחנה מרכזית חדישה ומודרנית במזרח שכונת קרול.

התחנה המרכזית החדשה תהווה פורטל מודרני אשר יתממשק גם עם הקו האדום של הרכבת הקלה.

מבנה התחנה המרכזית ישלב שימושים מגוונים, כגון: מסחר (חנויות), משרדים ועוד. סה"כ היקף הבנייה יהיה כ – 56,000 מ"ר.

שמאי מקרקעין המתמחה בפתח תקווה צריך לקחת בחשבון את כל ההשפעות הצפויות על המקרקעין בסביבת המרכז התחבורתי החדש והסביבה הקרובה.

להלן אילוסטרציית התחנה (באדיבות החברה לפיתוח פתח תקווה בע"מ):

הדמיה של פרוייקט התחנה המרכזית בפתח תקווה

הדמיה של פרויקט התחנה המרכזית בפתח תקווה.

להלן חלק מתרשימי התכנית:

על פי התרשים, ניתן לראות שמדרום וממערב יקומו תחנות רכבת של הקו האדום. ממזרח תהיה כניסה ויציאה ענפה של אוטובוסים ציבוריים.

שמאי מקרקעין המבצע הערכת שווי דירה, בית פרטי או חנות מסחרית בפתח תקווה, אשר, מצויה בסביבה תכנונית זו או הצפויה להיות מושפעת ממנה, צריך לנתח את כלל המגמות הכלכליות הנגזרות מהשינוי הצפוי בשווי המקרקעין.

תרשים מבט מדרום על מבנה התחנה המרכזית החדשה:

התחנה המרכזית החדשה בפתח תקווה, מבט מדרום

להלן תרשים הקו האדום (באדיבות חברת נת"ע):

פרויקט הפארק האקולוגי בפתח תקווה:

כמו כן, לפני כמה שנים הושלמו העבודות על הפארק האקולוגי החדיש בניהולה של החברה הכלכלית פתח תקווה.

הפארק כמוקד ציבורי, יש בו בכדי להשפיע על שווים הכלכלי של הנכסים בשכונת נווה גן, רמות ורבר ועוד.

תרשים אילוסטרציה של הפארק האקולוגי (באדיבות החברה לפיתוח פתח תקווה בע"מ):

הדמיה של פרוייקט הפארק האקולוגיה בפתח תקווה

מה נדרש משמאי מקרקעין בפתח תקווה על מיסוי מקרקעין:

שמאי מקרקעין בפתח תקווה בבואו להעריך שווי דירה, בית או חנות נדרש להתייחס לכלל הרכיבים של הנכס הנישום לרבות חבויות במס שבח, היטל השבחה ותשלומי היוון לרשות מקרקעי ישראל.

התמקצעות של שמאי מקרקעין בפתח תקווה הינה קריטית לקבלת דוחות איכותיים. העיר ממשיכה להתפתח וכל התפתחות תכנונית טומנת בתוכה שינויים כלכליים משמעותיים.

התפתחותה של העיר מביאה לשיפור תכנוני במגרשים ולתוספת בזכויות בנייה. שמאי מקרקעין בפתח תקווה יכול לרכז את כל התכניות העירונית המקנות זכויות בנייה בקרקע ולזקק את התכניות הרלוונטיות למגרש.

ידיעת זכויות הבנייה יכולה לסייע לנו במקרים רבים כמו היטל השבחה.

היטל השבחה. היטל השבחה הוא מס שמשולם על זכויות בנייה שאושרו במגרש מיום שרכשנו את המגרש. ביום שרכשנו את המגרש, על כל זכויות הבנייה שילם המוכר. אנחנו נשלם רק על זכויות בנייה שאושרו בתכניות שאושרו מיום שאנחנו רכשנו את המגרש.

שמאי מקרקעין בפתח תקווה המתמחה בניתוח עירוני יכול להסיק מזכויות הבנייה את תוספת השווי לנכס ואת תשלום היטל ההשבחה הצפוי.

דוגמה לחישוב היטל השבחה על ידי שמאי מקרקעין בחנות בפתח תקווה:

בשנת 2000 קנינו מגרש בשטח של 500 מ"ר עם זכויות בנייה למבנה מסחרי בשטח של 200 מ"ר. בשנת 2010 אושרה תכנית שמתירה תוספת בניה של 100 מ"ר נוספים. כיום, אנחנו מעוניינים למכור את החנות ופנינו לשמאי מקרקעין בפתח תקווה לצורך חישוב היטל השבחה.

בשלב הראשון שמאי מקרקעין בפתח תקווה צריך לזקק את שוויו של מ"ר מבונה. מ"ר מבונה זה מ"ר זכויות בנייה. אם על 500 מ"ר קרקע אנחנו יכולים לבנות חנות של 300 מ"ר, אז יש לנו 300 מ"ר מבונה.

שמאי מקרקעין מתייחסים למושג מ"ר מבונה כנתון כמותי כלכלי, לכן יתרת החצר של 200 מ"ר גם תכנס לתחשיב. שטחים כמו חצרות או מרפסות נכנסות לתחשיב מ"ר מבונה במקדמים הפחתה של 20%, 30%.

אם שווי מ"ר בנוי הוא 20,000 ש"ח, משווי זה נפחית מע"מ, רווח יזמי ועלויות בנייה ונקבל את שוויו של מ"ר ממבונה. בהנחה והרווח היזמי השחוק הוא 15% ועלויות הבנייה הן 8,000 ש"ח למ"ר, נקבל כי שוויו של מ"ר מבונה הוא 6,800 ש"ח. את שוויו של מ"ר מבונה שמאי המקרקעין יעריך נכון ליום אישור התכנית בשנת 2010 ויבצע הצמדה למועד המימוש.

6,800 * 100 מ"ר נוספים בקיזוז 100 מ"ר קרקע נגרעת (מקדם של 80%) * 50% (מס היטל השבחה) = 272,000 ש"ח היטל השבחה לתשלום לפני הצמדה.

שמאי מקרקעין המתמחה בהגשת השגות על תשלום היטל השבחה בפתח תקווה יכול להפחית את היטל ההשבחה אם למימוש הבנייה קיימות הוצאות חריגות. במקרים מסויימים מקובל להעניק הפחתה של 30% מהמס עקב קשיים בהתאמה של בנייה חדשה לבנייה קיימת.