שמאי מקרקעין ברמת השרון זה שמאי אשר נדרש לדעת אילו תכניות בניין עיר עתידות לשנות את ערכי השווי בעיר ואילו שינויים תכנוניים עלולים לפגוע בשווי נכסים אחרים. שמאי מקרקעין ברמת השרון נדרש לבצע הערכת שווי מקרקעין כמו דירות, בתים פרטיים ונכסים מסחריים בהתאם לתכניות בניין עיר אשר אושרו ופורסמו ברשומות.
כמו כן, השמאי נדרש לעקוב אחר תכניות מופקדות אשר עתידות לשנות ייעודי קרקע ולהשביח נכסי מקרקעין בגבול התכנית המופקדת.
Table of contents [Close]
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על תכנית המתאר המקומית לרמת השרון:
כיום, עיריית רמת השרון יחד עם מנהל התכנון במשרד הפנים מקדמים את תכנית המתאר המקומית לשנת 2035.
להלן תשריט ייעודי הקרקע על פי תכנית המתאר (קרדיט לוועדה המקומית רמת השרון):
שמאי מקרקעין ברמת השרון נדרש לבקיאות רבה במסמכי התכנית המוצעת. כל תכנית אשר משנה את המצב הקיים בכוחה לשנות את המרקם העירוני ולהקנות זכויות בנייה למתחמים שונים.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברמת השרון על מטרות התכנית לרמת השרון:
- התכנית מגדירה את חלקיה השונים של העיר על מנת ליצור רצף אורבני אחיד תוך הקניית ייחודיות לאזוריה השונים.
- העצמת איכות החיים ברמת השרון.
- ייעול התכנון המנחה לשימוש של משאבי הקרקע, שמירה על שטחים פתוחים, תכנון מרחב ציבורי והתווית עקרונות להתחדשות מרקמים עירוניים וותיקים.
- פיתוח מוקדי מסחר ותעסוקה.
- חיזוק הרחובות הראשיים כמוקדי מפגש ופעילות עירונית. כידוע, שילוב של שימושים מגוונים במרכזי העיר, יש בו בכדי לחזק את המע"ר.
- תכנון צירי התחבורה ומערך הדרכים התואם את גידול העיר. בין היתר, התכנית מתייחסת לצירי תנועה לא ממונעים.
- טיפוח השטחים הפתוחים והנגשת ערכי הנוף והטבע המטרופוליניים לתושבים.
- שימור המורשת ההיסטורית, קביעת מדיניות שימור של אתרים בעלי ערך היסטורי.
- קביעת הבניה לגובה ומתחמים לשמירה על תבניות בניה קיימות.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברמת השרון על מרכז העיר – מתחם – 1 (קרדיט לוועדה המקומית רמת השרון):
על פי התכנון המוצע, במרכז העיר מתוכננים כ – 500,000 מ"ר בייעוד מגורים. תוספת השטח כוללת בין היתר גם את זכויות הבנייה מכח תמ"א 38 על תיקוניה.
התכנית קובעת כי הוועדה המקומית רשאים להוסיף זכויות בנייה נוספות על הזכויות שמוקנות מכח תמ"א 38, וזאת בכפוף לפתרונות תחבורתיים ומרקם הסביבה.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על התפלגות שטחי הבנייה במרכז העיר:
על פי התכנית, תוספת השטח למגורים תתחלק בצורה הבאה:
189,000 מ"ר בייעוד מגורים יסווגו במסגרת התחדשות עירונית על פי סעיף 23 לתמ"א 38.
95,000 מ"ר בייעוד מגורים יסווגו כמסגרת לפוטנציאל התחדשות עירונית לתתי מתחמים P1, L1 ותותר בהם בנייה בגובה של עד 9 קומות.
במתחם N1 תותר בנייה לגובה של 15 קומות.
21,000 מ"ר בייעוד מגורים מיועדים לתכנית חדשה אשר תתבצע בין הרחוב בראשית לרחוב סוקולוב, מתחם A1.
20,000 מ"ר בייעוד מגורים מיועדים לתכנית חדשה ברחוב סוקולוב מספרים 21-29 בתת מתחם C1.
להלן תרשים חלוקת העיר למתחמי התכנון (קרדיט לוועדה המקומית רמת השרון):
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברמת השרון על היטל השבחה?
ראשית, בואו נעשה סדר. נדבר על ההבדלים בין "היטל ההשבחה לבין "מס שבח".
היטל השבחה – היטל ההשבחה משלמים על זכויות הבנייה שנוספו למקרקעין שברשותנו. שמאי מקרקעין ברמת השרון יכול לבצע אמדן היטל השבחה צפוי, וזאת, בהתבסס על מחירי הקרקע ליום אישור התכנית.
הסבר:
רכשנו בית פרטי בגודל של 200 מ"ר בנוי. החזקנו בבית 10 שנים והחלטנו למכור. בזמן שהחזקנו את הבית, אושרו תכניות להרחבת מרתף והגדלת חדרים בגג.
בגין השבחות אלה שייזמה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נדרש לשלם מס "היטל השבחה".
איך שמאי מקרקעין ברמת השרון נדרש לנתח את מס "היטל ההשבחה"?
ישנן דרכים רבות להקטין את החבות במס היטל ההשבחה. שמאי מקרקעין מומחה יכול לחסוך לך מאות אלפי שקלים בתשלומי מיסוי מקרקעין.
דוגמה:
לכם בית דו משפחתי. בשנים האחרונות אושרה תכנית להגדלת מרתף לכדי 100% משטח המגרש. ביתכם נבנה במועד בו לא הייתה תכנית למרתפים וביתכם בן 20 שנה.
במקרה זה, שמאי מקרקעין ברמת השרון נדרש להשתמש בתחשיב "דחייה" למימוש. תחשיבי הדחייה, מגלמים תועלת כלכלית.
הכוונה, אין כדאיות בהריסת בית בן 20 שנה לצורך הקמת מרתף. לפי כך, את זכויות הבנייה למרתף שמאי המקרקעין אמור לדחות ב כ – 40 שנה.
איך מתבצע החישוב? שווי קרקע למרתף 8,000 למ"ר (לדוגמה) כופלים במקדם היוון של 20% (שיעור היוון של 4% לתקופה של 40 שנה).
מתקבל שווי של 2,000 מ"ר בלבד לכל מטר קרקע למרתף.
חשוב לדעת!
שמאי מקרקעין מומחה יודע כי תכניות שאושרו לפני מאי 1975 אינן חייבות בהיטל השבחה.
שווי של מטר קרקע מחשבים ליום אישור התכנית ולא לפי השווי ביום המכירה.
היטל ההשבחה אינו מתייחס לכמה רכשנו את הנכס ולכמה מכרנו. התחשיב מתבסס על שווי זכויות הבנייה שאושרו בנכס עם השנים בהן הייתה לנו חזקה.
איך שמאי מקרקעין מומחה נדרש לנתח את מס "השבח"?
מס השבח – משולם בגין הפער בין מחיר הרחישה לבין מחיר המכירה. את מס השבח נהוג לחלק לשני רבדים. המסחרי / עסקי והמגורים.
רשויות המס רואות בנכסי מגורים מוצר סוציאלי. המיסוי בגין נכסי המגורים הינו מוטב ונמוך יותר מנכסים עסקיים.
למשל, מס השבח לדירת מגורים מזכה יחידה עומד על 0 עד לתקרה של כ – 4,500,000 ₪.
מס השבח לדירת מגורים מזכה, לא יחידה מחושב ליניארית משנת 2014 בלבד. השבח שנצבר לפני שנת 2014 פטור.
במכר דירת מגורים אשר שווי מכירתה מושפע מזכויות בנייה נוספות יחול מס שבח תוך מתן פטור חלקי או מלא מכח סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין.
חשוב!
מתשלום מס השבח ניתן לקזז את תשלום היטל ההשבחה. במקרים מסויימים מס השבח נבלע בתשלום היטל ההשבחה.
פניה לשמאי מקרקעין מומחה ברמת השרון יכולה לחסוך לכם מאות אלפי שקלים בתשלומי מס שבח.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברמת השרון על גירושין / פירוק שיתוף וחלוקת ירושה?
במקרים רבים נכסי מקרקעין נדרשים לחלוקה מכח גירושין או ירושה. במקרה בו אחד היורשים או בני הזוג המתגרשים מבקשים לחלק ביניהם את המקרקעין, עליהם להתייעץ עם שמאי מקרקעין.
פניה לשמאי מקרקעין ברמת השרון תאיר את עיניים של היורשים או המתגרשים לעניין חבות המס הספציפית לכל נכס.
דוגמה:
קיימים 2 נכסים: בית פרטי בשווי 3,000,000 ₪ ומזומנים בשווי 500,000 ₪.
היורש או המתגרש מבקש להשאיר את הבית ומוכן לשלם לצד השני 1,000,000 ₪ (משאיר את המזומנים אצל הצד השני).
לכאורה נראה הגיוני. חצי הבית עולה 1,500,000 בהנחה וישאיר את המזומנים אצל הצד השני, ישלים 1,000,000 ₪ בלבד.
בפועל לא כך המצב. ייתכן כי לבית יש חבות במס שבח והיטל השבחה. כאשר יבקש הצד שהשאיר את הבית למכור את הבית, יוותר עם תמורה של 2,500,000 בלבד.
בכדי להימנע מאי נעימות במשפחה ולבצע את חלוקת העיזבון / הירושה ו/או הנכסים במסגרת הגירושין בצורה הטובה ביותר, יש להיוועץ עם שמאי מקרקעין מומחה הבקיא ברמת השרון.
לנוחיותכם, קישור לאתר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת השרון.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.
- מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין לצורך חלוקת ירושה? - 27/01/2024
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על זכויות בנייה? - 27/12/2023
- תחשיב רווח מאישור פרויקט התחדשות עירונית על ידי שמאי מקרקעין - 23/11/2023
