שמאי דיירים פינוי בינוי: ההגנה המקצועית שלך מול מנגנון האינטרסים

פרויקט פינוי בינוי הוא לא רק הזדמנות נדלנית. עבור הדיירים, מדובר לא פעם ברגע טעון של אי ודאות, בלבול וחוסר שליטה. רבים מבעלי הדירות מוצאים עצמם בלב תהליך מורכב – מבלי להבין את מה שמגיע, את טיב התמורה, ולעיתים אף מבלי שתהיה להם כתובת מקצועית לקבל ממנה תשובות.

כאן נכנס לתמונה שמאי דיירים – בעל המקצוע שמייצג את טובת הדיירים.

לנציגות הדיירים אחריות משמעותית: לקיים הליך מסודר לבחירת שמאי דיירים, עו"ד לניהול מו"מ עם שאר אנשי המקצוע והיזם, לייצג את הדיירים בכל שאלה שעולה ועוד.

על מנת להבין איך הנציגות יכולה לפעול בכדי להשיג את התמורה הטובה יותר לדיירים, יש להבין את המנגנון, את השחקנים, ואת הדרכים להשפיע על התוצאה.

הבנה מעמיקה של איך הדברים עובדים ואיך דייר יכול לקבל חלק מהרווח היזמי תסייע לדיירים ולנציגות לנהל מו"מ חכם מול היזם והעירייה ולקבל יותר.

מי נגד מי – זירת האינטרסים בפרויקט פינוי בינוי

פרויקט פינוי בינוי מאופיין במבנה מורכב שבו פועלים שלושה שחקנים עם אינטרסים שונים:

• הדיירים – שואפים לקבל דירה גדולה יותר, קומה עדיפה, חניות, מחסן, מרפסת ועוד.
• היזם – מכוון למקסם את הרווח היזמי.
• העירייה / הוועדה המקומית – מעוניינת בגביית היטל השבחה, אגרות, ובמקרים רבים מגבילה את תוספת יחידות הדיור.

בין שלושתם מתקיים מתח מובנה. לקיחת שמאי דיירים כבר בשלב מוקדם, עוד לפני בחירת יזם, יכולה לשנות את כל התמונה ולהטות את הכף לטובת הדיירים.

הרווח היזמי – מרכז הכובד של הפרויקט

שלא יהיו אשליות – פרויקט לא יתקיים אם לא יהיה רווח ליזם. בעוד שהדייר רואה בפרויקט הזדמנות לשדרוג איכות חיים, היזם רואה בו מקור לרווח.

כדי לסגור עסקה, היזם אופטימי ומציג לדיירים הבטחות – לעיתים מבלי שברור אם אכן יש היתכנות כלכלית אמיתית.

כאן נכנס שמאי דיירים – בודק את התכנון, את הרווח היזמי, ואת האיזון האמיתי.

שמאי דיירים בוחן את הוראות הוועדה המקומית: כמה יח"ד מאושרות? מה גובה היטל ההשבחה? האם בכלל יש כדאיות כלכלית?

במקרים רבים, פרויקט לא יוצא לביצוע כתוצאה מהחלטות עירייה לא כלכליות (מספר יחידות מוגבל, היטל השבחה גבוה ועוד).

ניתוח דרישות וועדה על ידי שמאי דיירים

החלטת וועדה מקומית לאשר מספר מוגבל של יחידות דיור או לקבוע היטל השבחה גבוה מדי יכולה לפגוע בייתכנות הכלכלית של פרויקט פינוי בינוי ולהבריח יזמים. במקרה זה הדיירים יישארו לגור בדירות הישנות והסביבה העירונית לא תתפתח ולא תתחדש.

שמאי דיירים אשר מתמחה בניתוח פרויקטים בסדר גודל זה, יודע בקלות רבה להגיד מיד האם הפרויקט כלכלי בכפוף להוראות הוועדה המקומית ומה הרווח העודף של היזם לחלוקה.

אין ייתכנות כלכלית – אין מימון – אין פינוי בינוי

פרויקטים של פינוי בינוי הם פרויקטים אשר דורשים הון רב וברוב המקרים ממומנים ומלווים על ידי הבנקים המסחריים.

במידה והרווח היזמי לא יעמוד בדרישות הבנק, הבנק לא ייתן מימון לפרויקט.

במסגרת שיקולי מתן האשראי, הבנק מפנה את היזם לשמאי מטעם הבנק לצורך בחינת הייתכנות הכלכלית ואת שיעור הרווח היזמי. במידה והרווח היזמי לא יעמוד בדרישות הבנק, הבנק לא ייתן מימון לפרויקט ושום דבר בפועל לא יקום.

דוגמה להחלטת וועדה אשר אינה מאפשרת ביצוע כלכלי של פרויקט פינוי בינוי

קיים מתחם הכולל 24 דירות וותיקות המיועד לפינוי בינוי.

הדירות מיועדות להריסה ובמתחם ייבנו 70 דירות חדשות (כולל דירות דיירים).

הדירות הקיימות הינן בשטח של 75 מ"ר ועל פי התכנון המוצע, יתווספו לכל דירה קיימת 25 מ"ר.

עלות דמי שכירות לדייר 7,000 ₪ לחודש. תקופת הבנייה 36 חודשים.

עלויות הובלה (שני כיוונים) ושונות 20,000 ₪ לדירה קיימת.

מימון, משפטיות והוצאות שונות 50,000 ₪ לדירה.

דירת יזם חדשה תהיה בשטח של 100 מ"ר.

עלות בניה 10,000 ₪ למ"ר.

שווי למ"ר בדירה חדשה הינו 27,000 ₪.

היטל השבחה 20,000,000 ₪.

בשלב הראשון נחשב את "עלויות הדיירים":

בניית דירות חדשות: 24 יח"ד * 100 מ"ר * 10,000 ₪ (עלויות בניה) = 24,000,000 ₪.

עלויות דיירים עקיפות (שכירות, הובלה): 24 יח"ד * (7,000 * 36 + 20,000 * 24) = 5,470,000 ₪.

סה"כ הוצאות דיירים: 30,000,000 במעוגל.

בשלב השני נחשב את הוצאות היזם לבניית הדירות שהוא מוכר בהנחה ואושרו 70 יח"ד:

46 (70-24) יחידות דיור * 100 מ"ר * 10,000 ₪ (עלויות בניה) = 46,000,000 ₪.

הוצאות שונות (לדירה): 50,000 ₪ * 70 = 3,500,000 ₪.

היטל השבחה (נתון לדוגמה): 20,000,000 ₪.

סה"כ עלויות דירות יזם: 60,000,000 ₪ במעוגל.

בשלב השלישי נחשב את ההכנסות ונראה מה הרווח היזמי:

46 יח"ד * 100 מ"ר לדירה * 27,000 ₪ למ"ר לא כולל מע"מ = 124,200,000 ₪ הכנסות היזם.

השלב האחרון – הכנסות חלקי הוצאות. 124,200,000/110,000,000 = 1.13 (13%) רווח יזמי.

ברווח יזמי זה, סביר להניח שיזם לא ייכנס לפרויקט מסוג זה וגם בנק מסחרי לא ימהר להעמיד אשראי לרשות היזם.

אם הוועדה המקומית תתעקש על גובה היטל ההשבחה ותגביל את היזם במספר יחידות הדיור (70), לא תהיה ייתכנות כלכלית לפרויקט, ובפועל הוועדה בעצם חוסמת את התחדשות העיר.

אם הוועדה המקומית תוריד את חיוב היטל ההשבחה ל – 10,000,000 ₪ במקום 20,000,000 ₪ תיווצר ייתכנות כלכלית. הוצאות היזם יתוקנו ל – 100,000,000 ₪ והרווח היזמי יעמוד על 24%.

חלוקת הרווח היזמי העודף על ידי שמאי דיירים בפינוי בינוי

על פי הוראות תקן 21.1, נקבע שהרווח היזמי הראוי לפרויקט מסוג זה נע בין 20% ל – 25%.

פרויקט פינוי בינוי הינו פרויקט עם סיכון גבוה. הסיכון נובע מהעובדה שלא מדובר על קרקע ריקה. בפרויקט פינוי בינוי יש לארגן את הדיירים ולספק להם דיור חלופי, הוצאות מעבר ועוד.

בשל כך, הרווח היזמי המינימלי שתקן 21.1 נוקב בו הינו 20%. גבוה מהרווח היזמי הסביר שעומד על 18%.

על פי הדוגמה שניתנה קודם, עולה שהרווח היזמי הוא 24%.

ההבדל בין הרווח הייזמי לרווח הקבלני

נעשה הפרדה בין רווח יזמי לרווח קבלני.

• רווח יזמי הוא רווח אשר ניתן למי שלוקח על עצמו את הסיכון והטרחה לבנות ולקדם.
• רווח קבלני זה רווח סביר של קבלן שמבצע מה שהיזם הזמין.

נשאלת השאלה – האם יש לחלק את הרווח היזמי בין היזם לדיירים. לשאלה זו יש שתי תשובות.

1. אין מניעה לחלק רווח יזמי אשר חורג ממה שנקבע בתקן 21.1.
2. אין לנכות את הרווח היזמי במלואו מהיזם.

התשובה לשאלה הראשונה בנויה על בסיס העובדה שאין סיבה שהיזם יתעשר מעבר לסביר על חשבון הדיירים.

לדוגמה:

בהסכם בין הדיירים ליזם, נקבע כי רווח יזמי עודף שייווצר מעל לרווח יזמי מעל 20% יחולק בין הדיירים.

על פי הדוגמה הקודמת, ראינו שהרווח היזמי של היזם עומד על 24% והרווח הנומינלי הינו 24,000,000 ₪.

בהנחה ויתרת הרווח בגובה 4% (20% – 24%) מתחלק בין הדיירים, כל דייר יקבל 42,350 ₪ בנוסף.

את העודף הדייר יכול לקבל במזומן, השבחה הדירה העתידית או הצמדה כמו מחסן.

מה צריך לדעת על טבלת ניקוד משקל דירות – הדיירים בין עצמם

טבלת ניקוד מהווה בעצם מפתח תמורה. את המפתח הזה הדיירים קובעים בהסכמות ביניהם.

לדוגמה, דיירים יכולים לקבוע בין עצמם שדירות עם חצרות יקבלו תמורה גדולה יותר לפי מפתח מסוים.

לדוגמה, עבור כל מ"ר חצר יתקבל 20% שטח עיקרי בדירות התמורה.

במקרה זה, דירה בשטח של 80 מ"ר עם חצר של 40 מ"ר תקבל את התמורה הבאה:

80 מ"ר שטח קיים + 25 מ"ר תמורה לכל דירה + 40 מ"ר חצר * 25% מקדם תמורה = 115 מ"ר.

קיימת תופעה שממש לפני שמגיע שמאי דיירים לבצע ניקוד דירות, דיירים מסוימים רצים לבצע שיפוצים קוסמטיים ואף שיפוצים יותר יסודיים. השיפוץ נעשה במטרה להיכנס לטבלת הניקוד בצורה עדיפה על אחרים.

דיירים יכולים לקבוע הוראות הגנה לעניין זה. לדוגמה:

דייר אשר משפץ את דירתו אחרי תאריך מסוים – לא תחשב תרומת השיפוץ במצב הנכנס בטבלת הניקוד.

או שהשיפוץ שנעשה ייכנס במקדם נמוך יותר ביחס לדירות שלא שופצו בסמוך לביצוע הפרויקט.

לדוגמה:

דירה שעברה שיפוץ שתומחר ב – 30,000 לפני התקדמות הפינוי בינוי – תקבל תמורה של 80% משווי השיפוץ בהתחשב בבלאי נצבר.

דירה שעברה שיפוץ שתומחר ב – 30,000 בסמוך לפרויקט פינוי בינוי – תקבל תמורה של 20% משווי השיפוץ בהתחשב בבלאי נצבר.

יש גם מקרים בהם הדיירים קובעים שתרגילי שיפוץ לא מקובלים ותרומת השיפוץ לא תכנס לתחשיב טבלת הניקוד.

המטרה של שמאי דירות היא לבחון את כל הפרמטרים כמו כיווני אוויר, סוג ריצוף, נוף ועוד על מנת לנקד בצורה המדויקת ביותר כל דירה ודירה בצורה מעמיקה ופרטנית.

כאשר יש כבר טיוטת תשריט בקשה להיתר, ניתן לבחון הצמדת חניות ומחסנים לדירות הדיירים כבר בשלב המו"מ.

מפת מתחתי פינוי בינוי במרכז הארץ (קרדיט לאתר "גובמאפ"):

הפינוי מתקרב – האם תצליחו לשכור דירה בסכום שתקבלו?

שמאי דיירים בפרויקט פינוי בינוי דואג שהדיירים לא ימצאו את עצמם מחוץ לאזור המגורים שלהם על ידי קביעת דמי שכירות ראויים.

לדעתי, קביעת דמי שכירות ראויים צריכה להיקבע לא רק כנגזרת של הדירה היישנה המיועדת להריסה. השמאי צריך לקחת בחשבון נושאים חברתיים ולנסות להשאיר את הדיירים בסביבה הקרובה בדירות אשר אינן נחותות מהדירות המיועדות להריסה. קיימים מקרים ששיקולים חברתיים וסוציאליים מאפשרים לשכור דירות הרבה יותר טובות מהדירות המיועדות להריסה.

שמאי דיירים צריך לקחת בחשבון שיקולים רבים ולקבוע שכר דירה אשר יהיה מקובל על בדיירים אבל גם סביר ובגבול הטעם הטוב.

במידה ומדובר על דיירים נכים, ניתן לקבוע מנגנון אשר ישכן את הנכים בבניינים מותאמים או בדירות קרקע או יבוצעו התאמות בדירות שישכרו הדיירים בזמן הבניה.

השמאי יפעל לתת לדיירים בטחון בשכירת הדירה החלופית ואף לקבוע הצמדה של דמי השכירות. לדוגמה: תוספת של 5% בכל שנה.

מה מקבלים דיירים במתחם פינוי בינוי בפטור ממס שבח

מסלולי פינוי בינוי שחשוב להכיר

• מסלול רשויות – מתחם שחל עליו צו הכרזה מכוח סעיף 14 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, תשע"ו 2016.
• מסלול מיסוי – מתחם שחל עליו צו הכרזה מכוח סעיף 15 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, תשע"ו 2016.

מסלול רשויות: התנאי זה קיומן של 24 יח"ד לפחות והבינוי העתידי הינו לכל הפחות מכפלה של הדירות הקיימות (48) או 70 יח"ד חדשות לפחות, לפי הגבוה.

מסלול מיסוי: לבקשת יזם, בהסכמת העירייה, בתנאי שיש במתחם 24 יח"ד לפחות ויש תכנון לפינוי בינוי ההכרזה תינתן בהתייעצות עם מנהל רשות המסים.

במסלול מיסוי, מנהל רשות המסים יכריז על המתחם כמתחם לפינוי בינוי גם ללא הסכמת הרשות המקומית במקרים מסוימים ואף יכול לאשר תכנון של חלקה בה 12 יחידות דיור בהנחה וכלל המתחם המיועד לפינוי בינוי הכולל 24 יחידות דיור לפחות.

לדייר המפונה את דירתו ליזם להריסה יכול להנות מפטור ממס שבח במכירת דירת התמורה החדשה על לתקרות אלה (הגבוה מביניהם):

• 150% משווי יחידת הדיור המיועדת להריסה ללא זכויות בנייה.
• שווי דירה חדשה במתחם בשטח של עד 120 מ"ר.
• שווי דירה חדשה במתחם עד לשטח של 150% מהדירה הקודמת/ההרוסה או 200 מ"ר.
• דייר יכול לקבל חלק מהתמורה במזומן או כדירה נוספת בבניין.

קיימים מקרים שדיירים מעוניינים לקבל שתי דירות מגורים בפרויקט. הדבר נפוץ אצל מבוגרים המעוניינים לעבור לדירה קטנה יותר ולהשכיר את הדירה השנייה או דיירים הנכנסים לפרויקט עם נכסים יקרים יותר ביחס לאחרים במתחם, כמו בתים צמודי קרקע או דירות עם הצמדות גדולות. דיירים כאלה יכולים לדרוש לקבל שתי דירות ואף יותר בפרויקט פינוי בינוי. תלוי בשווי המצב הנכנס (שווי הנכס הקיים כולל פוטנציאל תכנוני ממשי).

מה מקבלים בעלי חנויות או משרדים במתחם פינוי בינוי בפטור ממס שבח

בעלים של נכסים מסחריים כמו חנויות או משרדים יכולים לקבל דירה בפרויקט!

הקאצ' הוא – שהם לא יהיו זכאים לפטורים ממס שבח במכירה דירת התמורה הגדשה שיקבלו.

בעל חנות שפונה יכול לקבל תקציבי פרסום מהיזם על מנת למתג את החנות או המשרד מחדש.

בעל חנות או משרד יכול לדרוש ביצוע עבודות התאמה על חשבון היזם.

במקרים שבהם נפגעה הכנסתו של העסק עקב ההריסה וההעברה או שהעסק לא יכול להיות פעיל בתקופת הבניה – שמאי דיירים יכול לקבוע פיצוי לאותו העסק (החנות או המשרד) בהתבסס על ההפסדים בדוחות הכספיים.

מה שני השלבים הראשונים לנציגות דיירים בפרויקט פינוי בינוי טרם כניסה למו"מ עם יזם

השלב הראשון זה בחירת עורך דין אשר ירכז את הדיירים והנציגות ויסיע בבחירת אנשי מקצוע ראויים.

לאחר בחירת העו"ד יבחרו הדיירים שמאי מקרקעין המתמחה בפינוי בינוי ואשר מוכן להילחם עבור לקוחותיו.

בשלב השני, הדיירים צריכים לבחון בצורה בלתי תלויה את ההיתכנות הכלכלית ואת אומדן הרווח היזמי.

השמאי יבחן עלויות, הכנסות, תקציבים וכל דבר אפשרי אשר יכול להשפיע על הרווח היזמי.

אחרי בדיקה מעמיקה שמבצע שמאי דיירים –  הדיירים כבר יהיו מוכנים לניהול מו"מ.

מה זה ערבויות ואיך שמאי מקרקעין דיירים יכול להגן על הדיירים

כאשר נהרסת דירתו של הדייר המוגן, לדייר נשארת רק ההבטחה לקבלת דירה חדשה בסיום הבניה.

לצורך הבטחה זו על היזם להעמיד ערבויות בגובה התחייבותו לדייר המפונה. את גובה הערבויות מאשר שמאי דיירים על מנת להבטיח את כספי הדיירים במקרי קיצון שבהם עלול הפרויקט להיתקע או ליפול.

דייר בנה ללא היתר לפני שנים ומבקש לקבל יותר?

כחוק, בניה ללא היתר היא בניה לא חוקית הגוררת אחריות פלילית. דיירים יכולים להחליט שלא יינתן שום משקל לרכיב חריגות הבניה. יחד עם זאת, דיירים אשר לא התלוננו במשך עשרות שנים ולא מעוניינים לסכל או לדחות את הפרויקט – יכולים להגיע להסדר עם בעלי חריגות הבניה.

הדיירים יכולים להסכים על "מפתח" תמורה כמו בדוגמה עם החצרות.

למשל עבור כל מ"ר בנוי לא חוקי יקבל בעל הדירה המפונה 15% בדירת התמורה. זאת אומרת שאם הבינוי הלא חוקי הינו 20 מ"ר, יקבל בעל הדירה שבנה את התוספת 3 מ"ר בדירת התמורה.

לסיכום

שמאי דיירים חכם דואג לדיירים ומאזן את הרווחים. שמאי דיירים חכם זה שמאי שבודק בעצמו את התכנון המוצע ומבצע בדיקות עצמאיות.

לאחר ניתוח מעמיק של התכנון המוצע, השמאי עם הנציגות והעו"ד יכולים להיכנס לשלבי המו"מ מעמדת כוח וידע.

לנוחיותכם, קישור לאתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ותקן 21.1

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א. פז שמאות מקרקעין

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.