נושא מיסוי המקרקעין ומס השבח הנו בין הדברים המרכזיים בתחום שמאות המקרקעין. שמאי מיסוי מקרקעין נדרש לשליטה מוחלטת במגוון סוגי המס.
המסים הנפוצים הנוגעים למקרקעין הם: מס שבח, היטל השבחה, מיסוי רמ"י ומס רכישה.
מס השבח הינו נושא מורכב ביותר. גם היום מתנהלים דיונים בבתי המשפט לעניין פירוש סעיפי החוק של מס השבח.
שמאי מס שבח מקרקעין יכול לעזור לך רבות לחסוך מאות אלפי שקלים אותם ידרשו רשויות המס.
כאמור, נושא מס השבח הינו מורכב ומתפרש על סעיפים רבים.
במאמר זה נדבר על פטור ממס שבח מקרקעין אשר ניתן לקבל על פי סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין.
יש לציין כי בכל הקשור לתחשיב מס מורכב, אנו ממליצים כי על השמאי לפעול יחד עם עורך הדין המלווה את העסקה.
סעיף 49ז בחוק מיסוי מקרקעין, מטרתו מתן הטבה במכירת נכס מקרקעין למגורים אשר מחיר המכירה כלל והושפע מזכויות בנייה נוספות.
לדוגמה: נמכר בית בגודל של 60 מ"ר על מגרש של 300 מ"ר שעליו ניתן להקים בית דו קומתי עם מרתף בגודל כולל של 350 מ"ר.
Table of contents [Close]
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין מומחה במיסוי מקרקעין על שימוש בסעיף 49ז לחוק:
- דוגמא למקרה בו אנו מצליחים "להעמיס" את כל שווי זכויות הבנייה על שווי הדירה ולא לשלם שקל אחד מס בגין זכויות בנייה:
- דוגמא למקרה בו אנו מצליחים "להעמיס" חלק משווי זכויות הבנייה על שווי הבית ולשלם מס שבח נמוך מאוד:
- דוגמא נוספת למקרה בו אנו מצליחים "להעמיס" את כל שווי זכויות הבנייה על שווי הדירה ולא לשלם שקל אחד מס בגין זכויות בנייה:
- ממה להיזהר כאשר אתם בוחרים שמאי מיסוי מקרקעין:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין מומחה במיסוי מקרקעין על שימוש בסעיף 49ז לחוק:
הסעיף מאפשר לפצל את שווי הבית הבנוי הקיים משווי זכויות הבנייה אשר השפיעו על מחיר המכירה.
הסעיף קובע גבולות שווי עליהם ניתן להעמיס את שווי זכויות הבנייה אשר השפיעו על מחיר המכירה.
הגבול העליון: 1,777,600 ₪. הגבול התחתון: 445,000 ₪.
שמאי מיסוי מקרקעין / שמאי מס שבח צריך להנחות את הלקוח כי בתנאים מסויימים, על מרכיב השווי המתייחס לדירה, ניתן לקבל הטבות מיסוי מס שבח כמו החישוב הליניארי המוטב ועוד.
סעיף 49ז הנו מטיב ולצורך העמסת שווי זכויות הבנייה על שווי הנכס (המחויב בשיעורי מס קטנים יותר), מתיר לנו את תקרת השווי המרבית הבאה:
או כפל שווי הדירה או גבול השווי העליון, דהיינו 1,777,600 ₪.
כאמור, סעיף 49ז מאפשר לנו לקחת חלק מזכויות הבנייה ולהעמיס אותן על שווי הבית.
ייתכן והבית הוא ביתכם היחיד או אתם זכאים לחישוב הליניארי המוטב, ולפיכך, על מרכיב זכויות הבנייה שהעמסתם על שווי הבית ייתכן ואף לא תשלמו מס כלל.
על יתרת זכויות הבנייה החורגות מגבולות הפטור המקסימליים, דהיינו 1,777,600 ₪ תשלמו מיסוי מלא בגובה 25%.
מה צריך לדעת שמאי מיסוי מקרקעין על חישוב מס שבח על פי סעיף 49ז?
חישוב מרכיב זכויות הבנייה נעשה באופן יחסי. חלק משווי זכויות הבנייה אנו יכולים להעמיס על מחיר רכישת הבית.
דוגמא למקרה בו אנו מצליחים "להעמיס" את כל שווי זכויות הבנייה על שווי הדירה ולא לשלם שקל אחד מס בגין זכויות בנייה:
על פי דוגמה זו אנו רואים כי כפל שווי הבית הנו 1,700,000 ₪. גבוה ממחיר מכירת הדירה שעומד על 1,400,000 ₪.
בדוגמה זו, הצלחנו להעמיס את שווי זכויות הבנייה על שווי הדירה.
במקרה זה, יחול מיסוי השבח על המוכר אילו מכר דירה בלבד ללא זכויות בנייה כלל.
ייתכן כי המוכר לא ישלם מס שבח אם זו דירתו היחידה ו/או ישלם מס ליניארי מוטב אם רכש את דירתו לפני ינואר 2014.
דוגמא למקרה בו אנו מצליחים "להעמיס" חלק משווי זכויות הבנייה על שווי הבית ולשלם מס שבח נמוך מאוד:
בדוגמא זו, מחיר המכירה היה גבוה מתקרת הפטור.
לפיכך, העמסנו חלק מזכויות הבנייה בצורה יחסית על מחיר הרכישה וכבר בשלב זה הפחתנו כ – 50% מגובה מס שבח.
זכויות בנייה אלה אינן מהוות חלק מהבית אשר נהנה מהטבה סוציאלית שמקנה חוק מס שבח ולפיכך, יחויבו במיסוי שבח מלא, דהיינו 25%.
דוגמא נוספת למקרה בו אנו מצליחים "להעמיס" את כל שווי זכויות הבנייה על שווי הדירה ולא לשלם שקל אחד מס בגין זכויות בנייה:
במקרה זה גבול השווי התחתון גבוה ממחיר המכירה ולפיכך מקנה לנו פטור מתשלום מס שבח בגין זכויות בנייה.
ייתכן כי המוכר לא ישלם מס שבח אם זו דירתו היחידה ו/או ישלם מס ליניארי מוטב אם רכש את דירתו לפני ינואר 2014.
זכויות הבנייה כאמור מועמסות ואינן חייבות במס.
ממה להיזהר כאשר אתם בוחרים שמאי מיסוי מקרקעין:
כפי שכבר ראיתם, נושא מיסוי המקרקעין הנו מורכב ביותר.
לא חסרים שמאי מקרקעין אשר אינם שולטים היטב בחומר ורק מחפשים להציע את שירותיהם על מנת לגבות שכר טרחה.
לפיכך, המלצתנו הינה בראש ובראשונה לא להתפתות למחירים זולים שמציעים שמאי מקרקעין.
הגם, מחיר גבוה לא יבטיח לכם שירות טוב. ממש מלכוד.
אין לכם כל ברירה אלא להסתמך על האינטואיציה שלכם, לשאול הרבה שאלות ולראות האם שמאי המקרקעין מגיב בצורה מקצועית.
נסו להתקיל את השמאי עם שאלות ממאמר זה וראו האם השמאי אכן שולט בתחום מיסוי המקרקעין, מס שבח וסעיף 49ז.
לנוחיותכם, קישור לאתר רשות המסים.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.
- מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין לצורך חלוקת ירושה? - 27/01/2024
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על זכויות בנייה? - 27/12/2023
- תחשיב רווח מאישור פרויקט התחדשות עירונית על ידי שמאי מקרקעין - 23/11/2023
