איך שמאי מקרקעין מחשב שווי הסכם קומבינציה

לצורך חישוב שווי הזכויות בהסכם קומבינציה, שמאי מקרקעין צריך לבצע כמה תחשיבים. במאמר זה, נתן דוגמאות ונדבר על התחשיבים שמבצע שמאי מקרקעין בהערכת שווי הסכם קומבינציה. הסכם קומבינציה הינו הסכם אשר קובע את התמורה שיקבל בעל הקרקע והקבלן. בגדול, בעל הקרקע מוסר חלק מהקרקע ובתמורה מקבל שירותי בניה. היתרון של עסקת קומבינציה הינו חסכון במס… קראו עוד איך שמאי מקרקעין מחשב שווי הסכם קומבינציה

חישוב היטל השבחה בגין תוספת קומת משרדים

תוספת קומת משרדים מהווה מימוש לעניין חוק התכנון והבנייה. הפרק השלישי לחוק מדבר על חיוב בהיטל השבחה בגין זכויות בנייה נוספות. במאמר זה נדמה בניין בן חמש קומות אשר במגרשו אושרה תכנית המתירה תוספת קומת משרדים. נדבר על השיקולים הכלכליים, נאמוד ערכי קרקע ונבצע חיזוי מיסוי מקרקעין. לצורך הדוגמה, נניח כי קיים מגרש בשטח של… קראו עוד חישוב היטל השבחה בגין תוספת קומת משרדים

חישוב היטל השבחה בגין הגדלת מספר יחידות דיור

במאמר קצר זה, נדבר על חיוב בהיטל השבחה בגין תוספת יחידות דיור. מספר יחידות דיור למגרש נקבע על ידי תכנית בניין עיר. כל תכנית בניין קובעת זכויות בנייה וצפיפות של יחידות דיור. הגדלת מספר יחידות דיור אפשרית מכח התקנות. תקנת "שבס" מתירה להגדיל את מספר יחידות דיור ב – 20%. יחד עם זאת ההגדלה הינה… קראו עוד חישוב היטל השבחה בגין הגדלת מספר יחידות דיור

איך ניתן לחסוך בדמי היוון כאשר קיימות זכויות בנייה בקרקע מנהל

במאמר זה נתן כמה דוגמאות וסימולציות אשר יעזרו לנו להבין איך ומתי ניתן לחסוך בדמי היוון. כמו כן, נבחן את הכדאיות הכלכלית בביצוע חלופות שונות. מטרת המאמר הינה לסייע לבעלי מגרשים מסחריים להבין באופן כללי את המיסוי הצפוי של רמ"י ועקרונותיו. בדרך כלל, מגרשים מסחריים מוחכרים לתקופה של 49 שנים. החכרת מגרשים על ידי רמ"י… קראו עוד איך ניתן לחסוך בדמי היוון כאשר קיימות זכויות בנייה בקרקע מנהל

כדאיות כלכלית בשכירת או השכרת משרד לפי יחס ברוטו נטו

יחס ברוטו נטו הינו בין המשתנים החשובים כאשר יש כוונה לבצע עסקה במשרד גדול. כמובן שבנוף ליחס הברוטו נטו קיימים משתנים רבים המשפיעים על החלטה לשכירת או השכרת משרד מסויים. המשתנים הנפוצים הינם מיקום המשרד, רמת הבניין, נגישות ומחיר דמי השכירות למ"ר. בבנייני משרדים לרוב, קיימות עלויות נוספות המהוות בעצם חלק ממחיר שכירת או השכרת… קראו עוד כדאיות כלכלית בשכירת או השכרת משרד לפי יחס ברוטו נטו

איך שמאי מקרקעין מנתח מכרז רשות מקרקעי ישראל

קרקעות המדינה נמכרות לציבור בעזרת גוף ששמו מנהל / רשות מקרקעי ישראל. רשות מקרקעי ישראל מנהל את מכירות הקרקע, בין היתר, בדרך של מכרז. מכרזי רשות מקרקעי ישראל מפורסמים באתר הרשות ונגישים לציבור הרחב (ראה קישור בסוף המאמר). כמו כן, באתר המקוון, ניתן לצפות בתוצאות מכרזי רשות מקרקעי ישראל. במאמר זה נראה דוגמה לניתוח מכרז… קראו עוד איך שמאי מקרקעין מנתח מכרז רשות מקרקעי ישראל

איך שמאי מקרקעין מחשב דמי רכישה בנחלה

דמי רכישה הינו התשלום אשר גובה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בגין ניצול זכויות בניה. במקרים רבים "קיבולת הבניה" המוחכרת המצוינת בחוזה החכירה הינה קטנה מזכויות הבנייה המותרות על פי תב"ע. תב"ע – תכנית בניין עיר. קיבולת בניה מוחכרת – מה שקנית ואתה משלם עליו דח"ש או שחוזה  החכירה מהוון. בנחלות התשלומים הנפוצים לרמי הם: דמי… קראו עוד איך שמאי מקרקעין מחשב דמי רכישה בנחלה

איך היטל השבחה משפיע על שווי זכויות

שמאים בחיפה

כאשר שמאי מקרקעין מעריך שווי זכויות, על שמאי המקרקעין לקחת בחשבון את המיסוי הצפוי. המושג זכויות זה מה שנשאר לבעל המקרקעין נטו ביד לאחר תשלומי החובה. לדוגמה, נכס ששוויו בשוק הינו 3,000,000 ש"ח וחלה עליו חבות במס של 500,000 ש"ח, שווי זכויות המחזיק הינן 2,500,000 ש"ח. המיסוי הנפוץ שמשפיע על שווי הזכויות הינו היטל השבחה,… קראו עוד איך היטל השבחה משפיע על שווי זכויות

חישוב דמי פינוי דייר מוגן מחנות על ידי שמאי מקרקעין

חוק דייר מוגן הינו חוק ותיק מאוד אשר בזמנו נתן פתרון דיור למחוסרי דיור. חוק דייר מוגן, בעצם, מפקיע זכות במקרקעין מהבעלים ומעביר אותה לדייר המוגן. עם השנים, נחקק חוק הגנת הדייר המשולב. חוק זה, מרכז את כל חוקי הגנת הדייר לחוק אחיד. כאמור, מדובר בהפקעת זכות של בעל הדירה. מצב אשר מנוגד לעיקרון ההגנה… קראו עוד חישוב דמי פינוי דייר מוגן מחנות על ידי שמאי מקרקעין

חישוב היטל השבחה על ידי שמאי מקרקעין

כאשר שמאי מקרקעין מבצע חישוב היטל השבחה עליו לבחון פרמטרים רבים. במאמר זה נדבר על הדברים העיקריים אשר שמאי נדל"ן צריך לתת עליהם את דעתו. חישוב היטל השבחה מתבצע על מנת להבין מה המס הצפוי שיש לשלם לעירייה. כמו כן, האמדן מסייע לנו להבין האם יש מקום להגיש השגה על חישוב היטל השבחה שהוצג על… קראו עוד חישוב היטל השבחה על ידי שמאי מקרקעין

ניכוי היטל השבחה ממס שבח על פי סעיף 49ז

ניכוי היטל השבחה ממס שבח מותר על פי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין. יחד עם זאת, קיימים מקרים יותר מורכבים בהם יש צורך בתכנון מס ייחודי תוך שימוש בכל סעיפי הפטור. במאמר זה נדבר על מצב בו נמכר בית פרטי עם זכויות בניה רבות. כידוע, במכירת דירת מגורים יחידה מזכה, יש פטור ממס שבח על… קראו עוד ניכוי היטל השבחה ממס שבח על פי סעיף 49ז

השפעתה של המהפכה המשפטית על מחירי הדירות ושוק הנדל"ן בישראל

במאמר דעה זה, נבחן כמה תסריטים אפשריים לשינויים בשוק דירות המגורים והנכסים המסחריים בעקבות המהפכה המשפטית. במאמר זה לא נכנס לפוליטיקה ולא נטען טענות נגד או בעד המהפכה המשפטית / משטרית. יחד עם זאת, אדגיש כבר במעמד זה, כי נעמוד בקו החזית להגנה על זכויות אדם, שוויון, יושרה, יהדות והדמוקרטיה. אנו מגנים אפליה מכל סוג… קראו עוד השפעתה של המהפכה המשפטית על מחירי הדירות ושוק הנדל"ן בישראל

איך שמאי מקרקעין מעריך תשלום לרמ"י בגין רכישת זכויות בנחלה

בעלי נחלות רבים חוששים לבצע רכישת זכויות בנחלה היות וידוע כי תשלומי החובה לרמ"י הינם גבוהים ביותר. אגלה לכם סוד, גם שמאי מקרקעין רבים אינם בקיאים מספיק בתחום ולא תמיד יודעים לבצע הערכה נכונה לשווי נחלה. אני אישית מכיר שמאי מקרקעין רבים אשר מסרבים לעסוק באומדנים אלה. להערכתי, כל איש מקצוע צריך לעשות את עבודתו… קראו עוד איך שמאי מקרקעין מעריך תשלום לרמ"י בגין רכישת זכויות בנחלה

איך שמאי מקרקעין מעריך שווי מוסך עם זכויות בניה

מוסך הינו נכס עסקי, לפיכך, הערכת שווי מוסך צריכה להתבסס על גישת ההכנסות. במאמר זה ניתן דוגמה לחישוב תשלומי איזון והערכת שווי מוסך עם זכויות בנייה נוספות שהתקבל בירושה. במקרים רבים, במסגרת סל הירושה, מתקבלים נכסים מסחריים. נכסים מסחריים, בניגוד לנכסים כמו בתים פרטיים או דירות מגורים חשופים לשיעורי מס שבח גבוה. בנוסף, במידה וקיימות… קראו עוד איך שמאי מקרקעין מעריך שווי מוסך עם זכויות בניה

איך שמאי מקרקעין מעריך זכויות בניה בהערכת שווי קרקע

לעיתים שמאי מקרקעין נדרש להעריך שווי קרקע על ידי כימות זכויות הבנייה בחלקה ובעסקאות ההשוואה. הערכות אלה, אופייניות בעיקר לשומות מקרקעין לבתים פרטיים ומגרשים ריקים. במקרים רבים, חישוב זכויות הבנייה מתבצע בנוסף על השטח הבנוי. זכויות בנייה לכל מגרש נגזרות מכח תכנית בניין עיר. על כל חלקה בנויה כחוק חלה תכנית או מכלול תכניות. ייתכן… קראו עוד איך שמאי מקרקעין מעריך זכויות בניה בהערכת שווי קרקע

חישוב כדאיות כלכלית בהארכת חוזה חכירה

כאשר אנחנו שומעים את המושג הסכם חכירה אנחנו ישר חושבים על רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). על פי חוק מיסוי מקרקעין, חכירה, הינה זכות במקרקעין ואין כל מגבלה על הקניית זכות זו בהסכם חכירה. אדם פרטי או כל גוף אחר רשאי להקנות זכות זו על פי חוק. במקרים רבים שמאי מקרקעין נדרשים להעריך שווי נכסים אשר… קראו עוד חישוב כדאיות כלכלית בהארכת חוזה חכירה

היטל השבחה בגין שימוש חורג ממלאכה למסחר

במקרים רבים חלה חבות בתשלום היטל השבחה בגין שימוש חורג זמני במקרקעין. החבות בגין היטל ההשבחה חלה בגין תוספת לשווי הקרקע ביום אישור הבקשה לשימוש חורג. בכל אופן, היטל השבחה משלמים רק על תכניות אשר השביחו את המקרקעין. אם התכנית לא השביחה את המקרקעין – לא יחול חיוב בהיטל השבחה. יתרה מכך, במקרים בהם שווי… קראו עוד היטל השבחה בגין שימוש חורג ממלאכה למסחר

הערכת שווי חנות כאשר שולמו דמי שכירות מראש

בביצוע הערכת שווי מקרקעין שמאי מקרקעין יבחן האם במסגרת סל הזכויות במקרקעין קיימת גם הכנסה מדמי שכירות או ששולמו דמי שכירות מראש. במאמר זה, ניתן דוגמה למצב בו נדרש שמאי מקרקעין להעריך שווי חנות מושכרת בשטח של 35 מ"ר לצורך שיעבוד לבנק. קונה ביקש משמאי נדל"ן להעריך שווי חנות לצורך בדיקת כדאיות ובחינת אפשרויות מימון.… קראו עוד הערכת שווי חנות כאשר שולמו דמי שכירות מראש

איך שמאי מקרקעין מחשב רווח ייזמי מניתוח דוח 0

דוח 0 הינו דוח שמאי מקרקעין אשר מחשב את שווי הקרקע כנגזרת של זכויות הבנייה. אחת הבעיות עם דוח 0 הינה רגישותו של התחשיב לשינויי מדד. שינויים במדד תשומות הבנייה ועלויות המימון יכולות להשפיע על הרווח הייזמי. בנקים אשר ממנים פרוייקטים דורשים כי הייזם ימציא חוות דעת שמאית לשווי הקרקע. לבנק חשוב לדעת מה שווי… קראו עוד איך שמאי מקרקעין מחשב רווח ייזמי מניתוח דוח 0

מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין באור יהודה?

בחירת שמאי מקרקעין באור יהודה צריכה להיעשות בצורה זהירה מאוד. לאחרונה, ערכי שווי נכסי המקרקעין באור יהודה עלו מאוד. עקב כך, כל טעות שנעשה בעסקת מקרקעין תעלה לנו יותר. במאמר זה, נדבר על התפתחות אור יהודה וממה צריך להיזהר כאשר עושים עסקה במקרקעין. אור יהודה אינה עיר חדשה. בשנת 1949 התיישבו בעיר יוצאי לוב וטורקיה.… קראו עוד מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין באור יהודה?