עסקאות בקרקעות מוחכרות מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בייעוד מסחרי ומגורים הפכו בשנים האחרונות לנושא אטרקטיבי עבור קונים ומוכרים כאחד. רכישת קרקע בחכירה אינה עניין של מה בכך ודורשת הבנה מעמיקה של המיסוי הכרוך בה, תנאי החכירה ואפשרויות הבינוי והניצול. מיסוי רמ"י מורכב ויש לקחת בחשבון תשלומים עתידיים כמו דמי היוון, דמי היתר והקניית בעלות. משקל… קראו עוד איך נדע כמה לשלם על רכישת קרקע בחכירה מרמ"י

תכנית איחוד וחלוקה היא אחד הכלים המרכזיים בתכנון המקרקעין, המאפשרת שינוי ייעוד קרקע והקצאה מיטבית של זכויות בנייה. תהליך זה יכול להתבצע בהסכמת בעלי הקרקע או ללא הסכמתם, תלוי במקרה. במסגרת התכנית, שמאי מקרקעין נדרש להפעיל מיומנויות טכניות ומקצועיות על מנת לבצע את החלוקה בצורה הוגנת, תוך שמירה על שווי יחסי של הקרקע והמבנים הקיימים.… קראו עוד תחשיב איחוד וחלוקה כאשר קיים מבנה בנוי

נחלה היא לא עוד קרקע חקלאית – מדובר בנכס ייחודי המשלב בין מגורים, קרקע חקלאית ורכוש משותף במושב. לצד היתרונות שבבעלות או בחכירה של נחלה, יש גם חובות ותשלומים כלפי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בביצוע פעולה במקרקעין. אחד המרכזיים שבהם הוא דמי הסכמה, אותם גובה רמ"י בעת מכירת נחלה. בפועל, מדובר בסוג של "מס שבח… קראו עוד איך צריך שמאי מקרקעין לחשב דמי הסכמה בנחלה

פיצול מגרש מנחלה הוא נושא שמעסיק בעלי נחלות רבים ברחבי הארץ, המבקשים לממש את הפוטנציאל הכלכלי של הקרקע שבידיהם. האפשרות לפצל מגרש מתוך הנחלה מאפשרת לחוכר ליצור מקור הכנסה נוסף, בין אם באמצעות מכירה ובין אם דרך השכרה או פיתוח עתידי. עם זאת, מדובר בהליך מורכב המוסדר בקפידה על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), המחייב… קראו עוד איך מחשב שמאי נחלות תשלום בגין פיצול מגרש מנחלה

רשות מקרקעי ישראל מאפשרת לחוכרים לבצע רכישת קרקע בבעלותה, הליך שמעניק לחוכר את הזכות להפוך לבעלים בפועל ולהירשם בטאבו. מעבר למעמד המשפטי, תהליך זה כרוך בחישובי תשלומים מורכבים, במיוחד כאשר מדובר במגרשים מסחריים, שבהם ההערכה הכלכלית צריכה לשקף את פוטנציאל התכנון והבנייה העתידי של הקרקע. השווי שנקבע מהווה בסיס לחישוב דמי הרכישה, ובפועל נקבע באמצעות… קראו עוד איך שמאי מקרקעין מחשב דמי רכישה במסחר

שימוש לא חוקי בקרקע הוא נושא מהותי במערכת היחסים שבין חוכרי קרקעות לבין רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). לא מעט בעלי זכויות בקרקע מוצאים עצמם במצב שבו השימוש בפועל חורג מהשימוש שהותר להם על פי חוזה החכירה או על פי ייעוד הקרקע בתב"ע. שימוש כזה עלול להוביל להטלת חיובים כספיים משמעותיים מצד רמ"י, אשר רואה בו… קראו עוד איך שמאי מקרקעין מחשב שימוש לא חוקי בקרקע

תשלום שינוי ייעוד וניצול הוא אחד המרכיבים המהותיים שכל חוכר מקרקעין חייב להכיר, במיוחד במצבים בהם מבוצעים שינויים תכנוניים מהותיים במגרש. מדובר למעשה בתשלום המהווה רכישה מהוונת של זכויות בנייה נוספות, מעבר לאלו שנקבעו בחוזה החכירה המקורי מול רשות מקרקעי ישראל. בשונה ממצב של "תוספת בנייה", בו מדובר לרוב בהרחבה מצומצמת יחסית, שינוי ייעוד או… קראו עוד איך שמאי מקרקעין מחשב דמי שינוי ייעוד וניצול לרמ"י

כאשר רשות מקרקעי ישראל מקצה מגרשים בחכירה, ישנם מצבים בהם ההקצאה (ההחכרה) נעשית בתנאי "בינוי בפועל". הכוונה היא שהחוכר רוכש זכויות בנייה קונקרטיות, כלומר את השטח שהוא מתכנן לנצל בפועל במועד ההקצאה, גם אם על פי תכנית בניין עיר החלה על הקרקע ניתן היה לבנות יותר. במילים אחרות – החוכר משלם עבור הזכויות שבחר לממש,… קראו עוד חישוב הקניית בעלות עם בינוי בפועל על ידי שמאי מקרקעין

במגרשים פרטיים העולים על 280 מ"ר,מתבצעת גביית תשלומים על ידי רשות מקרקעי ישראל, בהתאם לשווי הנכס בשוק ולפוטנציאל התכנוני שלו. התשלום מחושב על בסיס גודל (שטח) הקרקע ותוך שקלול שווי השוק של המגרש יחד עם זכויות הבניה המותרות בתכנית בניין עיר תקפה – כלומר, שווי השוק המלא של המגרש. לרשות בעלי המגרשים עומדת האפשרות לבצע… קראו עוד חישוב תשלום לרמ"י בגין הקניית בעלות במגרש עם זכויות בניה

עלויות פיתוח קרקע הן אחד המרכיבים המרכזיים בתמחור כל פרויקט נדל"ן, ולעיתים מהוות את הפער שבין עסקה רווחית לכזו שאינה כלכלית. המונח "עלויות פיתוח" מתייחס לכלל ההוצאות הנדרשות כדי להפוך מגרש גולמי לקרקע בנויה המוכנה לניצול – החל מיישור השטח ועבודות עפר, ועד הקמת תשתיות חיוניות כגון כבישים, מדרכות, חיבור לחשמל, מים, ביוב וניקוז. הבדלי… קראו עוד איך שמאי מקרקעין מחשב עלויות פיתוח

קיימים מקרים כאשר בעל קרקע מחזיק נכס בייעוד חקלאי ולעיתים קרובות הוא מוצא את עצמו במצב מתסכל: סביבתו משתנה, תוכניות חדשות מאושרות ומאפשרות בנייה למגורים, אך הקרקע שלו עדיין מוגבלת לייעוד חקלאי ואינה ניתנת לניצול למטרות רווחיו. לאורך השנים ייתכן שאושרו מספר תוכניות משביחות בסביבה – אך בפועל הן לא העניקו לבעל הקרקע כל ערך… קראו עוד חישוב היטל השבחה רטרואקטיבי ע"י שמאי מקרקעין

שימוש חורג במקרקעין הוא מצב שבו נעשה שימוש בנכס באופן שאינו תואם את הייעוד שנקבע לו בתכנית בניין עיר החלה עליו. למשל, כאשר הקרקע מוגדרת לתעשייה בלבד אך בעל הנכס מבקש להפעיל בה חנות, נדרש אישור מיוחד ל"שימוש חורג". נניח שחלקה מוגדרת לתעשייה בלבד, אך בעליה מעוניין לפתוח בה חנות, משרד או נגרייה. מאחר והתכנית… קראו עוד היטל השבחה בגין שימוש חורג בתעשייה על ידי שמאי מקרקעין

במקרקעין מקובל להבחין בין שטח עיקרי – שטחים שמיועדים לשימוש המרכזי של הנכס (לדוגמה: סלון, חדרי שינה, שטחי מסחר), לבין שטחי שירות – שטחים נלווים כמו מחסנים, ממ"דים, חניות, מרפסות מקורות, חדרי מדרגות וכדומה. לכאורה, שטחי שירות נתפסים כפחות חשובים, אך בפועל יש להם תרומה ממשית לשווי הנכס: בחנות – מחסן שירות הוא שטח קריטי.… קראו עוד איך שמאי מקרקעין מחשב היטל השבחה בגין שטחי שירות

תיקון 117 לחוק התכנון והבנייה נחשב לאחד הצעדים המשמעותיים שהקלו על בעלי בתים צמודי קרקע, במיוחד זוגות מבוגרים או משפחות שמעוניינות למקסם את שווי נכסיהן. התיקון מאפשר לפצל יחידה מבית צמוד קרקע קיים, בכפוף להיתרים, ומעניק מספר יתרונות כלכליים מהותיים: תרומה כלכלית שוטפת – זוג מבוגר יכול להשכיר את היחידה המפוצלת, ובכך לקבל מקור הכנסה… קראו עוד היטל השבחה לצורך פיצול דירה ע"י שמאי מקרקעין

היטל השבחה הינו מס המשולם בגין זכויות בניה שטרם מומשו במקרקעין. במכר משולם היטל ההשבחה המלא או יתרת היטל ההשבחה בגין זכויות בנייה שטרם נוצלו. בעלים של מגרש רשאי לנצל רק חלק מזכויות הבנייה ולשלם היטל השבחה חלקי. אבל מה קורה כאשר בין התכניות שאושרו נמכרו חלק מהמקרקעין? כאשר שמאי מקרקעין מבצע אמדן השבחה מיוחסת,… קראו עוד איך שמאי מקרקעין מחשב היטל השבחה בשלבים

היטל השבחה החל במימוש זכויות בניה הינו מעמסה על כל פרוייקט נדלני. בנוסף להיטל ההשבחה, לייזם צפויים אתגרים רבים. קיומו של דייר מוגן בנכס זה אתגר כלכלי. פינוי הדייר זו הוצאה לא מבוטלת שיכולה להשפיע על הרווח הייזמי של פרוייקט קטן. דייר מוגן הינו דייר אשר מחזיק הסכם שכירות מוגן. ההגנה לדייר המוגן הנה מפני… קראו עוד איך שמאי מקרקעין יכול להקטין היטל השבחה במגרש עם דייר מוגן

הערכת שמאי לחנות על בסיס פדיון עסקי מתבקשת בעיקר במצבים שבהם ערך הנכס אינו נבחן רק כשטח פיזי (מ"ר × דמי שכירות מקובלים באזור), אלא גם כתוצאה ישירה מהפעילות העסקית שמתרחשת בו. זה רלוונטי במיוחד כאשר שווי החנות או דמי השכירות נגזרים מהכנסות העסק ולא רק מהשוק הריאלי של נדל"ן מסחרי. המקרים העיקריים: חוזי שכירות… קראו עוד הערכת שווי חנות ע"י שמאי מקרקעין על בסיס פדיון עסקי

ברכישת חנות עם חוזה שכירות פעיל אשר דמי השכירות כבר שולמו מראש צריך לשים לב לכמה נקודות חשובות. כאשר דמי השכירות משולמים מראש, הכנסה זו כבר אינה משפיעה על שווי הנכס ולפיכך, שוויו של הנכס קטן היות ואין תזרים מהדמ"ש. במאמר זה נדגים מה שמאי מקרקעין בפתח תקווה נדרש לבצע בהערכת שווי חנות כאשר שוכר… קראו עוד איך שמאי בפתח תקווה מבצע הערכת שווי חנות

הערכת שווי קרקע אשר ייעודה למבנה ציבור נעשית בהתאמה לגיוון השימושים ואינטנסיביות השימוש של המבנה העתידי. נכסי ציבור הם נכסים להם מאפיינים ייחודיים. למשל, מבנה ציבור לא תמיד סחיר או שבנוי בצורה שלא מתאימה לצרכי מגורים. מבנה ציבור יכול לכלול רק שימוש ציבורי ויכול שיכלול גם שימושים מסחריים. בנוסף, קרקע למבני ציבור אינטנסיביים תרומתה גבוה… קראו עוד איך שמאי מקרקעין מעריך שווי קרקע למוסד ציבור

ניכוי היטל השבחה ממס שבח מותר על פי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין. יחד עם זאת, קיימים מקרים יותר מורכבים בהם יש צורך בתכנון מס ייחודי תוך שימוש בכל סעיפי הפטור. במאמר זה נדבר על מצב בו נמכר בית פרטי עם זכויות בניה אשר משפיעות על התמורה. הכוונה היא לזכויות בנייה מהותיות. כידוע, במכירת דירת… קראו עוד ניכוי היטל השבחה ממס שבח על פי סעיף 49ז