האם קיבלתם הודעת חיוב בהיטל השבחה מהוועדה המקומית ואינכם בטוחים האם הסכום נכון? או שמא אתם עומדים למכור נכס ורוצים להבין מראש מה גובה המס הצפוי? אתם לא לבד. היטל השבחה הוא אחד המסים המורכבים ביותר בתחום המקרקעין, ושגיאות בחישובו עלולות לעלות לכם מאות אלפי שקלים. חישוב נכון של היטל השבחה דורש הבנה מעמיקה של… קראו עוד חישוב היטל השבחה על ידי שמאי מקרקעין

כאשר נדרשת הערכת שווי מוסך, חשוב לזכור כי מדובר בנכס עסקי מובהק, ולכן הבסיס השמאי לחישוב הוא גישת ההכנסות ולא השוואתית בלבד. במקרים רבים מוסכים נבנים על קרקעות הכוללות זכויות בנייה נוספות או פוטנציאל תכנוני, מה שמחייב התייחסות מקצועית למיסוי ולתכניות בניין עיר. במאמר זה נבחן דוגמה ריאלית של מוסך שהתקבל בירושה, הכולל זכויות להקמת… קראו עוד איך שמאי מקרקעין מעריך שווי מוסך עם זכויות בניה

המושג הסכם חכירה מזוהה בדרך כלל עם רשות מקרקעי ישראל, אך בפועל מדובר בזכות חוזית לכל דבר, הינולה להינתן על ידי גורמים פרטיים, רשויות מקומיות או אף גופים דתיים. הסכם חכירה קובע את הזכות לשימוש בקרקע לתקופה מוגבלת בתמורה לתשלום, ולעיתים כוללת אפשרות להארכה. במאמר זה נבחן כיצד שמאי מקרקעין מנתח כדאיות כלכלית בהארכת הסכם… קראו עוד חישוב כדאיות כלכלית בהארכת חוזה חכירה

שימוש חורג במקרקעין הוא אחד הנושאים המורכבים ביותר בתחום היטל ההשבחה. מדובר במצב שבו בעל נכס מבקש לנצל את הקרקע או המבנה לשימוש שונה מהשימוש שאושר בתכנית התקפה, למשל שינוי ממלאכה למסחר. כל שימוש חורג, גם אם זמני, עשוי לייצר תוספת לשווי הכלכלי של הקרקע וליצור חבות בתשלום היטל השבחה. תפקידו של שמאי מקרקעין הוא… קראו עוד היטל השבחה בגין שימוש חורג ממלאכה למסחר

בעת ביצוע הערכת שווי לנכס מניב – חנות, משרד או מבנה מסחרי – שמאי מקרקעין נדרש לנתח לא רק את השווי הפיזי של הנכס, אלא גם את מכלול הזכויות הכלכליות והמשפטיות הצמודות לו. אחד המרכיבים המהותיים ביותר הוא נושא דמי השכירות – האם הם משתלמים באופן שוטף או ששולמו מראש, והאם קיימת אופציה לשוכר במחיר… קראו עוד הערכת שווי חנות כאשר שולמו דמי שכירות מראש

דוח אפס (או דוח 0) הוא אחד הכלים המרכזיים בעולם השמאות והיזמות, והוא משמש לבחינת כדאיות כלכלית של פרויקט נדל"ן עוד בטרם נרכשה הקרקע או הונחה אבן הפינה הראשונה. מדובר בחוות דעת שמאית מקיפה, שמטרתה להעריך את שווי הקרקע כנגזרת ישירה מזכויות הבנייה ומהפרוגרמה התכנונית. הבנקים, המשקיעים והיזמים מסתמכים עליו לצורך קבלת החלטות קריטיות –… קראו עוד איך שמאי מקרקעין מחשב שווי קרקע לצורך דוח 0 עם רווח ייזמי

איחוד וחלוקה הינו תהליך תכנוני מורכב, שבו מאחדים ומחלקים מחדש חלקות קרקע לצורך שינוי ייעוד וביצוע הקצאה מיטבית בין בעלי הזכויות. מטרת התהליך היא ליצור חלוקה הוגנת ויעילה של הקרקע לאחר שינוי הייעוד, תוך שמירה על ערך כלכלי שווה לבעלים. כאשר על הקרקע קיימים מבנים – חלקם מיועדים להריסה וחלקם לשימור – שמאי המקרקעין נדרש… קראו עוד תחשיב איחוד וחלוקה כאשר קיים מבנה בנוי

פרויקטי פינוי בינוי ו־תמ"א 38 הריסה ובנייה נחשבים מהמורכבים בענף הנדל"ן, משום שהם משלבים בין שיקום עירוני, ניהול דיירים קיימים וניתוח כלכלי מדויק. לפני שמתחילים כל תהליך כזה, חיוני לבצע בדיקת כדאיות כלכלית מקיפה – בדיקה שמטרתה לקבוע אם הפרויקט רווחי, ומהם גבולות הסיכון והאפשרות למימון בנקאי. בפרויקטים הכוללים פינוי דיירים, נדרשת הערכה מקצועית של… קראו עוד איך שמאי מקרקעין פינוי בינוי / תמ"א 38 מחשב רווח ייזמי

רכישת קרקע המצוייה בחכירה נראית לעיתים כהזדמנות נדל"נית מפתה, אך מאחורי המספרים מסתתר עולם שלם של מיסוי, זכויות בנייה ותשלומים עתידיים שיכולים להפוך עסקה “טובה” לעסקה מורכבת. מאחר שמיסוי בקרקע מוחכרת הוא תחום מורכב במיוחד, הכולל היטלי השבחה, דמי היתר ודמי היוון, חשוב לבחון כל רכישה בעיניים מקצועיות ומפוקחות. שמאי מקרקעין מנוסה יודע לאמוד את… קראו עוד איך נדע כמה לשלם על רכישת קרקע בחכירה מרמ"י

נחלה היא לא עוד קרקע חקלאית – מדובר בנכס ייחודי המשלב בין מגורים, קרקע חקלאית ורכוש משותף במושב. לצד היתרונות שבבעלות או בחכירה של נחלה, יש גם חובות ותשלומים כלפי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בביצוע פעולה במקרקעין. אחד המרכזיים שבהם הוא דמי הסכמה, אותם גובה רמ"י בעת מכירת נחלה. בפועל, מדובר בסוג של "מס שבח… קראו עוד איך צריך שמאי מקרקעין לחשב דמי הסכמה בנחלה

פיצול מגרש מנחלה הוא נושא שמעסיק בעלי נחלות רבים ברחבי הארץ, המבקשים לממש את הפוטנציאל הכלכלי של הקרקע שבידיהם. האפשרות לפצל מגרש מתוך הנחלה מאפשרת לחוכר ליצור מקור הכנסה נוסף, בין אם באמצעות מכירה ובין אם דרך השכרה או פיתוח עתידי. עם זאת, מדובר בהליך מורכב המוסדר בקפידה על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), המחייב… קראו עוד איך מחשב שמאי נחלות תשלום בגין פיצול מגרש מנחלה

רשות מקרקעי ישראל מאפשרת לחוכרים לבצע רכישת קרקע בבעלותה, הליך שמעניק לחוכר את הזכות להפוך לבעלים בפועל ולהירשם בטאבו. מעבר למעמד המשפטי, תהליך זה כרוך בחישובי תשלומים מורכבים, במיוחד כאשר מדובר במגרשים מסחריים, שבהם ההערכה הכלכלית צריכה לשקף את פוטנציאל התכנון והבנייה העתידי של הקרקע. השווי שנקבע מהווה בסיס לחישוב דמי הרכישה, ובפועל נקבע באמצעות… קראו עוד איך שמאי מקרקעין מחשב דמי רכישה במסחר

שימוש לא חוקי בקרקע הוא נושא מהותי במערכת היחסים שבין חוכרי קרקעות לבין רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). לא מעט בעלי זכויות בקרקע מוצאים עצמם במצב שבו השימוש בפועל חורג מהשימוש שהותר להם על פי חוזה החכירה או על פי ייעוד הקרקע בתב"ע. שימוש כזה עלול להוביל להטלת חיובים כספיים משמעותיים מצד רמ"י, אשר רואה בו… קראו עוד איך שמאי מקרקעין מחשב שימוש לא חוקי בקרקע

תשלום שינוי ייעוד וניצול הוא אחד המרכיבים המהותיים שכל חוכר מקרקעין חייב להכיר, במיוחד במצבים בהם מבוצעים שינויים תכנוניים מהותיים במגרש. מדובר למעשה בתשלום המהווה רכישה מהוונת של זכויות בנייה נוספות, מעבר לאלו שנקבעו בחוזה החכירה המקורי מול רשות מקרקעי ישראל. בשונה ממצב של "תוספת בנייה", בו מדובר לרוב בהרחבה מצומצמת יחסית, שינוי ייעוד או… קראו עוד איך שמאי מקרקעין מחשב דמי שינוי ייעוד וניצול לרמ"י

כאשר רשות מקרקעי ישראל מקצה מגרשים בחכירה, ישנם מצבים בהם ההקצאה (ההחכרה) נעשית בתנאי "בינוי בפועל". הכוונה היא שהחוכר רוכש זכויות בנייה קונקרטיות, כלומר את השטח שהוא מתכנן לנצל בפועל במועד ההקצאה, גם אם על פי תכנית בניין עיר החלה על הקרקע ניתן היה לבנות יותר. במילים אחרות – החוכר משלם עבור הזכויות שבחר לממש,… קראו עוד חישוב הקניית בעלות עם בינוי בפועל על ידי שמאי מקרקעין

במגרשים פרטיים העולים על 280 מ"ר,מתבצעת גביית תשלומים על ידי רשות מקרקעי ישראל, בהתאם לשווי הנכס בשוק ולפוטנציאל התכנוני שלו. התשלום מחושב על בסיס גודל (שטח) הקרקע ותוך שקלול שווי השוק של המגרש יחד עם זכויות הבניה המותרות בתכנית בניין עיר תקפה – כלומר, שווי השוק המלא של המגרש. לרשות בעלי המגרשים עומדת האפשרות לבצע… קראו עוד חישוב תשלום לרמ"י בגין הקניית בעלות במגרש עם זכויות בניה

עלויות פיתוח קרקע הן אחד המרכיבים המרכזיים בתמחור כל פרויקט נדל"ן, ולעיתים מהוות את הפער שבין עסקה רווחית לכזו שאינה כלכלית. המונח "עלויות פיתוח" מתייחס לכלל ההוצאות הנדרשות כדי להפוך מגרש גולמי לקרקע בנויה המוכנה לניצול – החל מיישור השטח ועבודות עפר, ועד הקמת תשתיות חיוניות כגון כבישים, מדרכות, חיבור לחשמל, מים, ביוב וניקוז. הבדלי… קראו עוד איך שמאי מקרקעין מחשב עלויות פיתוח

קיימים מקרים כאשר בעל קרקע מחזיק נכס בייעוד חקלאי ולעיתים קרובות הוא מוצא את עצמו במצב מתסכל: סביבתו משתנה, תוכניות חדשות מאושרות ומאפשרות בנייה למגורים, אך הקרקע שלו עדיין מוגבלת לייעוד חקלאי ואינה ניתנת לניצול למטרות רווחיו. לאורך השנים ייתכן שאושרו מספר תוכניות משביחות בסביבה – אך בפועל הן לא העניקו לבעל הקרקע כל ערך… קראו עוד חישוב היטל השבחה רטרואקטיבי ע"י שמאי מקרקעין

שימוש חורג במקרקעין הוא מצב שבו נעשה שימוש בנכס באופן שאינו תואם את הייעוד שנקבע לו בתכנית בניין עיר החלה עליו. למשל, כאשר הקרקע מוגדרת לתעשייה בלבד אך בעל הנכס מבקש להפעיל בה חנות, נדרש אישור מיוחד ל"שימוש חורג". נניח שחלקה מוגדרת לתעשייה בלבד, אך בעליה מעוניין לפתוח בה חנות, משרד או נגרייה. מאחר והתכנית… קראו עוד היטל השבחה בגין שימוש חורג בתעשייה על ידי שמאי מקרקעין

במקרקעין מקובל להבחין בין שטח עיקרי – שטחים שמיועדים לשימוש המרכזי של הנכס (לדוגמה: סלון, חדרי שינה, שטחי מסחר), לבין שטחי שירות – שטחים נלווים כמו מחסנים, ממ"דים, חניות, מרפסות מקורות, חדרי מדרגות וכדומה. לכאורה, שטחי שירות נתפסים כפחות חשובים, אך בפועל יש להם תרומה ממשית לשווי הנכס: בחנות – מחסן שירות הוא שטח קריטי.… קראו עוד איך שמאי מקרקעין מחשב היטל השבחה בגין שטחי שירות