מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בתל אביב?

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בתל אביב?

תל אביב היא העיר השנייה בגודלה בישראל. העיר חברה בארגון פורום ה – 15.

תל אביב היא מטרופולין מרכז ונקראת "בירת הכלכלה והתרבות של ישראל".

בחלקיה המסוימים, העיר תל אביב נקראת "העיר הלבנה". השם "העיר הלבנה" הינו מקור לתכנון האדריכלי של העיר המשלב סגנון אדריכלי בינלאומי. חלק מהעיר תל אביב תוכנן על ידי האדריכל פטריק גדס ("תכנית גדס").

תכניות השימור:

שמאי המקרקעין הפעיל בתל אביב נדרש להיות מודע לכל תכניות השימור של העיר תל אביב.

עיריית תל אביב הגדירה כמה פרמטרים המשפיעים על האפשרות לתוספות בנייה בבתים לשימור, הריסתם ואף ביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38).

שמאי המקרקעין המבצע הערכות באזורים אלו בתל אביב, נדרש להיות בקיא בתכנית 2650/ב מיום 4.6.2008 שפורסמה בילקוט הפרסומים מספר 5846.

התכנית היא תכנית לשימור המורשת האדריכלית בעיר תל אביב.

התכנית מגדירה לשמאי המקרקעין הפעיל בתל אביב את כל המגבלות החלות על נכסי המקרקעין עקב תכנית השימור. שמאי המקרקעין שמבצע הערכת שווי בתל אביב צריך לשים לב למגבלות שהתכנית מגדירה בקשר לתוספות בנייה, שינוי חזיתות, ניוד זכויות בנייה, השלבים הפרוצדורליים בהוצאת היתר בנייה ועוד.

להלן חלק מתרשים התכנית:

תכנית שימור - תל אביב

תכנית הרובעים:

בנוסף, לתכנית השימור, שמאי מקרקעין בתל אביב נדרש לשליטה מוחלטת ב"תכנית הרובעים".

תכנית הרובעים מחלקת את תל אביב למתחמי תכנון (רובעים). בכל רובע הוגדרו זכויות בנייה שונות.

התכנית רלוונטית ביותר בכל הקשור לפרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38) המתבצעים בתל אביב.

כיום, כל החלטה לעניין התחדשות עירונית (תמ"א 38) בתל אביב צריכה להיבדק בקפידה מול הוראות תכנית הרובעים.

שמאי המקרקעין בתל אביב נדרשים להכרות על בוריה עם החלוקה החדשה. בהוראות תמ"א 38 קיים סעיף 23 אשר מתיר לוועדה המקומית לקבוע הוראות בינוי אשר יתאימו לאופי הסביבה ולחזון התכנוני של העיר. תכנית הרובעים, מטרתה, לשמור ולווסת את הבינוי בעיר תל אביב, כך, שתוספות הבנייה מכח תמ"א 38 לא יעמיסו על התשתיות והעיצוב האדריכלי באזורים השונים.

להלן תשריט תכנית הרבעים:

תכנית הרבעים בתל אביב

כמובן, שקיימות תכניות רבות אחרות כגון ת"א/5000 אשר מגדירות בצורה משמעותית ביותר את שווי הנכסים ואת המדיניות התכנונית.

קיימת חשיבות רבה בבחירת משרד שמאי מקרקעין המתמחה בתל אביב. ששווי נכסי המקרקעין בתל אביב גבוה באופן יחסי לשאר ערי ישראל וכל סטייה או טעות בהערכה, יש בה בכדי לגרום להפסדים גבוהים.

בגלל ריבוי תכניות הבניין עיר (תב"ע) ומכלול זכויות הבנייה המוקנה מכוחן, הערכת מקרקעין על ידי שמאי בעיר תל אביב צריכה להיעשות בזהירות רבה.

משרדנו, בביצוע הערכת שווי של דירה, בית או חנות בתל אביב נוהג לבצע חקירה מעמיקה בכל הקשור להקניית זכויות הבנייה מתוקף מכלול התוכניות העירוניות.

ועכשיו מקרה אמיתי:

פנתה אלי גב' נחמדה, שהוצעה לה דירת חדר בקומה מפולשת בבניין משותף בשכונת "הצפון הישן".

הבעלים של הדירה הינו עורך דין והעסקה הוצעה ללקוחה על ידי מתווך מקרקעין ש"לחץ" לסגור עסקה.

הלקוחה רצתה לדעת כמה יעלה לה "להסדיר" את החדר, היות ואינו בנוי כחוק.

מניתוח המכלול התכנוני עלה, כי לא קיימת יתרת "צפיפות" (אפשרות להוסיף עוד יחידת דיור) וגם אם תתקבל הקלה, החיוב בהוטל ההשבחה יהיה גבוה ביותר. בנוסף, עליה להשיג את חתימות הדיירים.

המלצנו לגברת להימנע מהעסקה הטומנת בצידה סיכון רב.

בנוסף, מבחינת החוק, גם אם רכשת נכס הבנוי ללא היתר מאחר – לך אחריות פלילית וחובה להרסו.

השפעת מערכת הסעת ההמונים על שווי המקרקעין בתל אביב:

כידוע, חלקים מתל אביב סגורים לטובת בניית התחנות ומנהרות הרכבת הקלה העתידית. הרכבת הקלה עתידה לשנות את את דרכי הגישה, ובכך, להשפיע מהותית על מחירי הדירות והנכסים המסחריים בתל אביב.

שמאי מקרקעין בתל אביב נדרשים לבקיאות ושליטה מלאה בכל תוואי הרכבת הקלה. השיפור התחבורתי, על כל יתרונותיו, יש בו גם לפגוע בחלק מהנכסים המסחריים בתוואי הקווים העתידיים. לדעתנו, ועל פי מחקרים מהעולם, נראה כי קרבה לציר תחבורה המוני מעלה את שווי נכסי המגורים. השפעת הקרבה לציר מרכזי הינה משתנה מנכס לנכס. רבים המעוניינים לבצע עסקה, ושנכס המקרקעין שברשותם עתיד להנות מקרבה לציר תחבורה, מזמנים שמאי מקרקעין מתל אביב בכדי שידע להעריך את עליית השווי הצפוייה.

להלן מפת הקו האדום (באדיבות נת"ע):

להלן מפת הקו הירוק (באדיבות נת"ע):

להלן מפת הקו הסגול (באדיבות נת"ע):

בנוסף לקווי הרכבת הקלה, התכנון העתידי לרשת את גוש דן בקווי המטרו. קווי המטרו יופעלו ויקושרו עם קווי הרכבת הקלה, וכך, יווצר רצף תחבורתי מתקדם.

מפת קווי המטרו שבתכנון (באדיבות נת"ע):

 

בתל אביב אוהבים לעשות כביסה:

שמאי המקרקעין בתל אביב, המומחים שבהם, יודעים להיזהר מחדרי כביסה. במקרים רבים מנסים בעלים של חדרי כביסה למכור את חדרי הכביסה כאשר חדר הכביסה הוסב ללא היתר לדירה ואף נהנה ממרפסת גדולה (גג המבנה). בפועל, בדרך כלל, הנכס בנוי ללא היתר. בכל רגע מחלקת הפיקוח יכולה לדרוש להרוס את הבנייה הלא חוקית, לפתוח בחקירה פלילית ועוד. כמובן שלא ניתן לקבל מימון מבנק מסחרי לביצוע הרכישה.

רק שמאי מקרקעין בתל אביב, אשר מתמחה באזור, ידע לתת ללקוח את התמורה הטובה ביותר לכסף ובכך, להגן עליך מהפסדים כבדים.

טרם ביצוע עסקה בתל אביב, תתקשרו, תדברו אתנו, קבלו ייעוץ חינם שייתן לכם את כל הביטחון בביצוע העסקה.

 

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.

 

 

 

 

 

כתיבת תגובה

סגירת תפריט
לחץ ליצירת קשר