הערכת שווי קרקע – איך מתבצעת הערכת שווי דירה או בית פרטי?

הערכת שווי קרקע – איך מתבצעת הערכת שווי דירה או בית פרטי?

שמאות מקרקעין היא כמו קרחון, רואים רק את החלק החשוף ורוב המשקל והתוכן אינו גלוי לעין מזמין השומה. יצא לי לשמוע  על שמאי מקרקעין שמגיעים לבית פרטי, מסתכלים סביב כמה דקות ויוצאים לדרכם להכנת דוח שומת מקרקעין.

קיימים גם שמאים ברמה אחרת, אשר דואגים לבצע מדידה בדירה או בבית מגורים בתהליך הערכת שווי קרקע או הערכת שווי דירה.

במשרדנו, קיים נוהל ברור! במועד הביקור בדירה או בבית פרטי לצורך הערכת השווי יש דרישה לבצע מדידת לייזר מלאה במקרה שאין תיק בניין. במקרה שקיים תיק בניין, אנו מבצעים מדידה מדגמית לאימות דיוק התשריט ההנדסי (למדנו לא לסמוך על אף אחד).

בכל מקרה, השהות של שמאי המקרקעין בדירת מגורים או בבית הפרטי בשלב הביקור יכולה לנוע בטווח של 2 דקות לבין חצי שעה ואף יותר.

למרות זאת, הלקוח שהזמין את שומת המקרקעין חשוף ומשתתף רק בשלב זה. לרוב, בלהוציא מקרים מורכבים שאנו מלווים את הלקוח ואת עורך דינו, הלקוח אינו יודע אילו פעולות נוקט שמאי המקרקעין במשרדו בזמן הערכת שווי דירה או הבית הפרטי.

בפועל, רב הנסתר על הגלוי.

הערכת שווי דירה | מחיר שמאי להערכת דירה

שמאי מקרקעין מקצועי אשר מוציא דוחות שומה מנומקים ויסודיים, מבצע במשרדו פעולות רבות בכדי לבצע הערכת שווי דירה או את שוויו של הבית הפרטי או הדו משפחתי.

ראשית, שמאי מקרקעין לומד על סביבת הנכס, סביבת הנכס מתחלקת לכמה רבדים:

  1. הסביבה הפיזית – קרבה לים, גישה לעורכי תנועה ועוד.
  2. הסביבה העסקית – רמות הביקוש, סוג הלקוחות הפוטנציאליים ועוד.
  3. הסביבה התכנונית – התפתחות עירונית, שינויים צפויים בייעוד הקרקע ועוד.

דוגמאות להתפתחות עירונית במאמרים הבאים:

שמאי מקרקעין בתל אביב.

שמאי מקרקעין בחיפה.

שמאי מקרקעין בראשון לציון.

את הממצאים מציין השמאי בגוף השומה תחת סעיף תיאור הנכס.

הבדיקה השנייה שעל שמאי המקרקעין לבצע בדירת המגורים או בבית הפרטי לצורך ביצוע הערכת שווי קרקע או הערכת שווי דירה, הינה בדיקה משפטית.

שמאי המקרקעין יסתמך על נסח הטאבו שיזמין ממשרד המשפטים או שיקבל ממזמין השומה (פרט לתקן 19, בו השמאי נדרש להסתמך על נסח טאבו שהזמין עצמו מהפנקס הרלוונטי).

במידה וקיימת פרצלציה ו/או חלוקה לתת חלקות ו/או רשומה הדירה או הבית הפרטי בפנקס הבתים המשותפים, יזמין שמאי הערכת שווי דירה את תשריט הבית המשותף. בתשריט הבית המשותף "צבוע" חלקו של כל בעלים ברכושו וברכוש המשותף, לרבות הצמדות כמו: מחסנים, חניות, מרפסות ועוד.

במידה והנכס חדש או שלא נרשם כשורה על שם הבעלים החוזי (הבעלים החוזי– מחזיק מתוקף הסכם, בעלים קנייני – מחזיק מכוח בעלות רשומה ופומבית), כך, שמנהל מקרקעי ישראל ממשיך להיות הבעלים של נכס המקרקעין, יבקש השמאי לראות אישור זכויות ואף את חוזה החכירה. בבתים צמודי קרקע, כמו בתים פרטיים או דו משפחתיים, קיימות הוראות מיסוי של מנהל מקרקעי ישראל אשר יש בכוחן להשפיע רבות על שווי הזכויות של דירת המגורים או הבית הפרטי צמוד הקרקע.

לאחר ניתוח המצב המשפטי, יציין השמאי את הממצאים אשר בכוחם להשפיע על שווי הנכס.

השלב הבא בהערכת שווי דירת מגורים או הבית הפרטי הוא בדיקה תכנונית.

שלב זה הינו שלב אחראי מאוד, בנכסים רבים קיימת יתרת זכויות בנייה. רבים מבעלי הדירות והבתים אינם מודעים לתוספת השווי.

מעת לעת מתעדכנות תכניות עירוניות שונות התכניות יכולות להקנות זכויות בנייה בדירות ובבתי קרקע לדוגמה:

  • תוספת חדר בגג
  • אפשרות להרחבה משמעותית של הדירות
  • תוספת קומה ועוד.

שמאי מקרקעין מומחה יקדיש חלק נכבד מדוח השומה לצורך הערכת שווי קרקע או הערכת שווי דירה או בית פרטי ויצרף את כל הוראות התכניות הרלוונטיות לרבות התרשימים לנוחיות מזמין השומה.

לאחר ניתוח המצב התכנוני, על שמאי המקרקעין לרכז את ממצאיו, כך, שלמזמין הדוח יהיה קל להבין את סיכום הדברים.

הגענו לשלב העקרונות השמאיים שנלקחו בתחשיב השווי של דירת המגורים או הבית הפרטי.

בשלב העקרונות יציין השמאי להערכת דירה באילו עקרונות השתמש ובאיזו מתודולוגיה נקט בכדי להעריך בצורה המדויקת ביותר את שוויה של דירת המגורים או הבית הפרטי.

הגענו לשלב האחרון – תחשיב השווי

הרבה לקוחות שפונים אלינו שואלים: "דירתנו שווה סך הכל מיליון שקל, לא מדובר על דירת מגורים או בית פרטי ששווים עשרות מיליונים, למה עדיין מחיר הדוח הוא ללא שינוי"?

תשובה: ניקח דוגמה דירת מגורים בבניין וותיק רווי קומות ובסביבה קיימת רק בנייה צמודת קרקע יוקרתית. מבדיקה ברשות המסים, נמצא, כי קיימות עסקאות רק מבתים צמודי קרקע.

במקרה זה למרות שהדירה היא זולה משאר הנכסים שבסביבה, קיים קושי לבצע הערכה בגישת ההשוואה תוך שמירת על רמת מתאם איכותית. מה הכוונה? קשה מאוד לקזז ולחשב בהתאמות שמאיות מקובלות את שוויה של הדירה תוך ניתוח עסקאות השוואה מבתים פרטיים יוקרתיים בלבד.

מנגד, עסקה בבית פרטי יוקרתי, תהיה קלה להערכה, למרות ששוויו של הבית הפרטי גבוה בהרבה, וזאת רק מהסיבה שיש הרבה עסקאות בסביבה.

מחיר שמאי להערכת דירה – לסיכום

שמאי מקרקעין בבואו להעריך שווי דירה או בית פרטי, צריך לדייק מאוד בהצעת המחיר שהוא נותן ללקוח ולדעת לתמחר את שעות העבודה הצפויות שיידרשו בהערכת שווי נכס המקרקעין.

עבודה, ככל עבודה, מורכבת מזמן, תשומות כח אדם, תשומות חומרים ועוד.

יחד עם זאת, תאמינו לי חברים, שאתם לא רוצים לקחת שמאי זול להערכת דירה. פשוט תסמכו עלי. 300 או 500 שקל הם לא משהו ששווה בשבילו לסכן את דירתכם או את ביתכם.

אתם מוזמנים להתקשר אלי ולהתייעץ איתי על כל נושא במקרקעין וגם לקבל הצעת מחיר שמאי להערכת דירה אטרקטיבית ביותר.

משרדנו פז מקרקעין ונדל"ן מעסיק שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם אזור המרכז. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי , ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

פז מקרקעין ונדל"ן.

טלפון: 0504-837-837

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.

פז אליהו

פז אליהו

פז אליהו בעל תואר ראשון בכלכלה וניהול מטעם אוניברסיטת בר-אילן. בעל ניסיון וידע רב בתחום הכלכלה ובמערכת הבנקאית שבה מילא תפקידים בכירים רבים.
אליהו שלים את התמחותו בשמאות מקרקעין מטעם משרד המשפטים.
פז אליהו

פז אליהו

פז אליהו בעל תואר ראשון בכלכלה וניהול מטעם אוניברסיטת בר-אילן. בעל ניסיון וידע רב בתחום הכלכלה ובמערכת הבנקאית שבה מילא תפקידים בכירים רבים. אליהו שלים את התמחותו בשמאות מקרקעין מטעם משרד המשפטים.

כתיבת תגובה

סגירת תפריט
לחץ ליצירת קשר