מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על אמדן נכסים לפי הפדיון העסקי?

במאמר זה נדבר על גישה ננוספת להערכת מקרקעין המבוססת על הפדיון העסקי.

בהערכת שווי מקרקעין שמאי מקרקעין עושים שימוש בשלוש גישות שומה.

גישת העלויות (בניה).
גישת היוון ההכנסות.
שימוש בגישת ההשוואה.

גישת העלות:

מתאימה לרוב לנכסים ציבוריים שהעסקאות בהם מועטות והנכסים אינם סחירים.

לדוגמה: בתי כנסת, מבנים המשמשים לרווחת הציבור ועוד.

גישת העלות אינה מתאימה לנכסים סחירים כגון דירות, חנויות או משרדים.

דוגמה: חנות במבנה וותיק ובלוי הממוקמת במרכז תל אביב. שוויה אינו מושפע מאיכות הבנייה אלא, רק ממיקומה.

דוגמה נוספת: שתי דירות בשטח זהה שנבנו בשנת בניה דומה, האחת באשדוד והשנייה בתל אביב.

אמנם עלויות הבנייה זהות, יחד עם זאת, מרכיב הקרקע הינו שונה בתכלית.

גישת היוון ההכנסות:

גישת ההכנסות הינה גישה אשר מתאימה להערכת שווי חנות, הערכת שווי משרד או נכס מסחרי אחר.

על פי גישה זו, השמאי יבצע תחשיב היוון של תזרים המזומנים בשיעור היוון מתאים ולפיכך יקבע את שווי הנכס המסחרי.

דוגמה לתחשיב היוון הכנסות:

ככלל, גישת היוון ההכנסות אינה מתאימה לנכסי מגורים.

ברוב המקרים,שוויו של נכס מגורים אינו נגזר מתזרים מזומנים חשבונאי.

גישת ההשוואה:

גישת ההשוואה הינה הגישה המועדפת להערכת שווי מקרקעין.

יחד עם זאת, על מנת שהתוצאה תהיה מדוייקת, על שמאי הנדל"ן לאתר עסקאות השוואה איכותיות אשר לא תמיד בנמצא.

במקרים אלה, השמאי מצבע התאמות על ידי שימוש במקדמי שווי מקובלים.

כל שמאי קובע את המקדמים שלו, ולפיכך הערכת השווי יכולה להשתנות משמאי לשמאי.

דוגמה: שמאי אשר אוהב את הים וגולש בגלים כל בוקר ייחס מקדם גבוה לנוף לים.

שמאי אחר אשר כמעט טבע בילדותו, פחות מתחבר למים יכול לייחס מקדם נמוך יותר לנוף לים.

Table of contents [Close]

מתי שמאי מקרקעין צריך לבצע הערכת שווי של נכס מסחרי על פי הפדיון העסקי:
- ייחודיות הערכת שווי נכס על פי הפדיון:

מתי שמאי מקרקעין צריך לבצע הערכת שווי של נכס מסחרי על פי הפדיון העסקי:

קיימים נכסים מיוחדים אשר אין לגביהם עסקאות השוואה.

כמו כן, אין לגבי הנכסים נתוני השוואה מספקים על מנת לבצע הערכה לפי היוון ההכנסות.

לדוגמה: קיוסק בגן חיות, מזנון בבית משפט ועוד.

במקרים אלה השמאי צריך לקבוע את שווי הנכס על פי הפדיון העסקי שהנכס מניב.

למה חשוב ששמאי מקרקעין יבצע את אמדן השווי על פי הפדיון העסקי ולא על פי הרווח התפעולי:

בהערכת שווי מקרקעין על פי הפדיון העסקי על השמאי לא להתייחס למיסוי פרטני.

הרווח התפעולי הינו רווח לפני מס ומתייחס להוצאות הישירות מהפעילות העסקית של הנכס.

לכל אזרח ישראלי קיימות נקודות זיכוי מס פרטניות או מס שולי שונה במס הכנסה.

הערכת שווי נכס על פי המיסוי הפרטני יכולה לשבש את הערכת השווי ובכך לפגוע בצדדים לעסקה.

כאשר מדובר על הערכת שווי על פי הפדיון העסקי, השמאי צריך להתייחס לסך הפדיון אשר ממנו נגזרים דמי השכירות לנכס.

נושא זה מעוגן בפרק ז' לקווים המנחים של מועצת שמאי המקרקעין.

דוגמה: בעלים של מזנון בבית משפט קבע בחוזה כי דמי השכירות יעמדו על 7% מהפדיון.

להלן תחשיב שווי מזנון בבית משפט על פי הפדיון העסקי:

על פי תחשיב זה, שמאי חנויות מחשב את התקבול החודשי של בעל הנכס הנגזר מהפדיון.

מתוך ההכנסה מהפדיון קובע השמאי את שווי הנכס על פי שיעור היוון מקובל.

אמדן שווי נכס על פי הפדיון העסקי, הינה בעצם הערכה על פי השימוש הנעשה בנכס.

בעלים של נכס אשר בסביבתו משכירים נכסים על פי הפדיון העסקי, בדרך כלל ידע מה השימוש הטוב והיעיל בנכס על מנת למקסם את הכנסותיו.

ייחודיות הערכת שווי נכס על פי הפדיון:

חנויות עוגן. חנויות עוגן הינן בעצם חנויות אשר מושכות קהל למרכז המסחרי, לדוגמה:

רשתות כמו: שופרסל, מחסני חשמל, חנויות בגדים של רשתות גדולות, סופר פארם ועוד.

בעלי נכסים אלה מודעים לכוחם "להחיות" את המרכז המסחרי ובדרך כלל ישלמו אחוז נמוך מהפדיון העסקי.

ניהול. בגביית דמי שכירות מהפדיון העסקי המשכיר אינו חשוף במידה רבה לאיכות הניהול של העסק.

עסק אשר מתנהל לא יעיל מבחינה תפעולית, יישאר עם רווח תפעולי נמוך ובכך יבקש במו"מ לשלם דמי שכירות נמוכים יותר.

מצד שני, הפדיון העסקי לא צפוי להיות מושפע בצורה מכרעת מאיכות התפעול.

בקביעת דמי השכירות כאחוז מתוך הפדיון העסקי, השוכר בעצם "מעביר" את הסיכון לבעל הנכס.

במידה ובעל הנכס לא ידאג למשוך לקוחות למתחם המסחרי, הפדיון של כלל החנויות ירד ובכך הכנסתו משכירות תקטן.

יתרונות וחסרונות הערכת שווי נכס על פי הפדיון העסקי (מתוך הקווים המנחים):

הערכת שווי על פי הפדיון העסקי חוסכת לשמאי לעשות שימוש המקדמי התאמה אשר משתנים משמאי לשמאי.
למוניטין העסק ואיכות הניהול בכל זאת השפעה על גובה הפדיון וכנגזרת מכך, השפעה על שווי הנכס.
קיימים נכסים בהם השיטה בעלת תוקף נמוך ושווי הזכויות יוערך כעסק חי (מכוני כושר, בתי קולנוע).
עסק אשר מפוזר בכמה אתרים, יש לחשב בצורה פרטנית את הכנסותיו מכל אתר.

לדוגמה: זכיין של מזנון בגן חיות. בכניסה לגן החיות קיימת התקהלות רבה והפדיון גבוה.

מנגד, בחלקו העורפי של גן החיות יש מיעוט מבקרים והפדיון נמוך יותר.

לנוחיותכם, קישור לפרק ז' לקווים המנחים, מועצת שמאי המקרקעין – משרד המשפטים.