ניכוי היטל השבחה ממס שבח מותר על פי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין.
יחד עם זאת, קיימים מקרים יותר מורכבים בהם יש צורך בתכנון מס ייחודי תוך שימוש בכל סעיפי הפטור.
במאמר זה נדבר על מצב בו נמכר בית פרטי עם זכויות בניה רבות.
כידוע, במכירת דירת מגורים יחידה מזכה, יש פטור ממס שבח על לתקרה של כ – 4,500,000 ש"ח.
אבל מה קורה שהמכירה מושפעת מזכויות בניה נוספות?
מה הגבול או כמות זכויות הבנייה אשר תחשב שהשפיע על שווי המכירה?
ניתן לשער, בצורה סבירה כי השפעה על המכירה עד לתקרה של 10% לא תפריע לרשויות המס.
יחד עם זאת, כאשר נמכר בית וותיק קטן, אשר ברור לקונה כי הבית מיועד להריסה או להרחבה מהותית וניצול זכויות הבנייה, הקונה משלם בעצם על הפוטנציאל התכנוני ולא על הבית הוותיק בפועל.
במקרה זה, רשות המסים תגדיר כי נמכרים שני מוצרים.
המוצר הראשון – הבית הזכאי לפטור סוציאלי.
זכויות הבנייה – רכיב עסקי אשר בגינו משולם מס שבח רגיל.
Table of contents [Close]
נתונים לדוגמה:
בשנת 1990 נרכש מגרש תמורת 500,000 ש"ח (ממודד). המוכר בנה על המגרש בית בשטח של 150 מ"ר אשר מנצל את כל זכויות הבנייה בעלות בניה של 800,000 ש"ח.
בשנת 2010 אושרה תכנית אשר מוסיפה לבית 100 מ"ר נוספים. שווי מ"ר מבונה בשנת 2010 הינו 5,000 ש"ח למ"ר.
כיום, בשנת 2023 מבקש המוכר למכור את ביתו תמורת 2,800,000 ש"ח ומבקש אומדן מיסוי מקרקעין.
שווי רכיב הבית ללא זכויות הבנייה: 2,000,000 ש"ח.
הוצאות עורך דין בגין מכירת נכס – 10,000 ש"ח.
היטל השבחה בגין הקמת הבית הוותיק – 150,000 ש"ח.
היטל השבחה בגין מכירת נכס (תכנית משנת 2010) – 250,000 ש"ח.
ביצוע ניכוי היטל השבחה ממס שבח על ידי שמאי מקרקעין:
היות ומדובר על מצב בו זכויות הבנייה הינן מהותיות, לא ניתן לעשות שימוש יעיל בסעיף 49ב המקנה פטור ממס שבח עד לתקרה של 4,500,00 ש"ח במכירת דירה יחידה מזכה.
לפיכך, נעשה שימוש בסעיף 49ז. הסעיף מתיר להעמיס חלק מזכויות הבנייה על שווי הבית על לתקרה של כ – 2,350,000 ש"ח.
במקרה זה, ניתן להעמיס על שווי הבית עוד 350,000 ש"ח המיוחסים לזכויות הבנייה ובכך להקטין את חבות מס השבח, ובפועל לנכות את היטל ההשבחה ממס השבח.
בשלב השני, נבצע פיצול של ההוצאות ששולמו על מנת לקשר את ההוצאה להכנסה ולבצע ניכוי מס אופטימלי.
היות ורכיב הבית פטור עד לתקרה של כ – 2,350,000 ש"ח, אין מה לנכות בגין רכיב זה את עלויות הבניה ורכישת הקרקע.
את זכויות הבנייה מכרנו ב – 2,350,000 – 2,800,000 ש"ח = 450,000 ש"ח שווי זכויות הבנייה. מסכום זה ננכה את היטל ההשבחה ששולם.
איך מחשבים את ההוצאה לעורך הדין?
הרי ההוצאה לעורך הדין כוללת גם את רכיב הבית הסוציאלי הפטור וגם את רכיב זכויות הבנייה.
ניתן לבצע חיוב יחסי.
משקל זכויות הבנייה מתוך כלל הנכס הינו 2,800,000 / 800,000 ש"ח = 28%.
לפיכך את ההוצאה של העורך דין ניתן לייחס באופן יחסי למרכיב זכויות הבנייה.
10,000 ש"ח ששולמו לעורך הדין * 28% = 2,800 ש"ח.
בשלב האחרון נחשב את כלל הניכויים:
250,000 ש"ח מס שבח ממודד.
2,800 ש"ח שכ"ט עו"ד.
על פי חישוב שבוצע בתכנה, מקדם מס השבח הינו 32%.
לפיכך, המס לתשלום בגין זכויות הבנייה הינו: 2,800 – 250,000 – 450,000 ש"ח = 197,200 ש"ח * 32% = 63,000 ש"ח.
סיכום תחשיב היטל השבחה ומס שבח על ידי שמאי מקרקעין:
כפי שראינו, ממצב שחשבנו שמגיע לנו פטור במכירת דירה או בית פרטי יחיד, נוצר בכל זאת חיוב למס שבח.
למשרדנו ניסיון רב בשימוש סעיפי החוק על מנת שהאזרח ישלם את המס הנכון והמתאים.
במיסוי מקרקעין, כל מקרה צריך להיבחן באופן פרטני. קיימים מקרים בהם לא נשתמש בסעיף מסוים על מנת לנכות היטל השבחה ממס שבח.
שמאי מקרקעין צריך לבדוק את כל היתרי הבנייה בנכס, לרכז את כל התוכניות אשר חלות על הקרקע מכלל גורמי התכנון, לרבות:
רשות מקרקעי ישראל, משרד הפנים והוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
לאחר ריכוז החומר יש לבצע בדיקה של כל האירועים והפעולות שבוצעו בנכס טרם המכירה.
רק לאחר שיש בידי שמאי המקרקעין את התמונה המלאה, ניתן להתחיל במלאכת המחשבת.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.
- מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין דמי היוון? - 25/04/2024
- מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין לצורך חלוקת ירושה? - 27/01/2024
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על זכויות בנייה? - 27/12/2023
