השפעתה של המהפכה המשפטית על מחירי הדירות ושוק הנדל"ן בישראל

במאמר דעה זה, נבחן כמה תסריטים אפשריים לשינויים בשוק דירות המגורים והנכסים המסחריים בעקבות המהפכה המשפטית.

במאמר זה לא נכנס לפוליטיקה ולא נטען טענות נגד או בעד המהפכה המשפטית / משטרית.

יחד עם זאת, אדגיש כבר במעמד זה, כי נעמוד בקו החזית להגנה על זכויות אדם, שוויון, יושרה, יהדות והדמוקרטיה.

אנו מגנים אפליה מכל סוג כלפי כל אדם ללא קשר למוצאו, דתו, העדפתו המינית ועוד.

כמו כן, משרדנו לא ישתף פעולה עם גופים אשר מפלים ו/או יש חשש לגבי אותם הגופים כי פועלים בצורה מפלה מכל סוג.

לאחר שחידדנו את נקודה חשובה זו, עדיין המאמר ייכתב בצורה מאוד שוויונית. אולי יהיה לכם עניין לקרא על דעה ניטרלית דווקא מאחד אשר הצהיר את ההצהרה לעיל.

Table of contents [Close]

השפעתה של המהפכה המשפטית מנקודת מבטו של שמאי נדל"ן:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על השפעתו של הדולר על מחיר המטבע המקומי:
- כלי שני - גובה הריבית - כלי פיסקלי.
- השפעתה של הריבית במדינות על תנועת הכסף בעולם:
איך המהפכה המשפטית צפויה להשפיע על המשק מנקודת מבטו של שמאי מקרקעין:
- סיכום השפעת המהפכה המשפטית על שוק המקרקעין בישראל:

השפעתה של המהפכה המשפטית מנקודת מבטו של שמאי נדל"ן:

שמאי נדל"ן מומחה צריך להיות גם כלכלן ואנליסט כלכלי. ללא תכונות אלו, לדעתי, שמאי נדל"ן לא יכול לבצע את תפקידו.

השמאי נדרש להיות גם משפטן. ניתוח משפטי של חקיקה והפסיקה העדכנית חיונית לביצוע דוחות מיסוי מקרקעין כמו אמדני מס שבח והיטל השבחה.

כאשר אני אומר כלכלן, אני לא מתכוון לשמאי מקרקעין שיש לו מיומנויות בתכנת ה – Excel, אלה, שמאי מקרקעין אשר יודע לבצע ניתוחי תחזית כלכליים.

שמאי נדל"ן מומחה צריך לזהות את המגמות בשוק המט"ח ולהבין מה השפעותיה של המהפכה המשפטית.

בפרק זה, נדבר על המשתנים השונים אשר משפיעים על שוק הדיור ומה מגמת ההשפעה הנגזרת.

כמובן, שמדובר על מאמר דעה אשר אין בו שום ייעוץ בביצוע פעולה לרבות ביצוע רכישת או מכירת מקרקעין, ביצוע פעולות בניירות ערך ועוד.

חשוב להבין שהמציאות הינה הפכפכה וכל התחזיות במאמר זה יכולות להשתנות תוך זמן קצר.

הקשר בין השפעתה של המהפכה המשפטית והתנהגות השחקנים בשוק הנדל"ן:

רבים חוששים מהמהפכה המשפטית בטענה שהמהפכה תגביל את מערכת המשפט, את ערכי השוויון, הדמוקרטיה ועוד.

כלכלה זה ציפיות.

מציעים לך דירה במיליון שקל. אם תדע ששווי הדירה יעלה עם הזמן – תקנה. אם תדע שזה ירד ותפסיד – לא תכנס לעסקה.

הציפיות לא תמיד צריכות להיות מוצדקות או מבוססות על ממצאים אמפיריים מובהקים.

יחד עם זאת, מי שקובע את המחירים זה העם. כאשר העם שומע דברים שליליים, העם לוקח צעד אחורה ומתנהל בצורה הרבה יותר זהירה ומצומצמת.

מחקרים הוכיחו כי רוב בני האדם הם שונאי סיכוי. רוב האנשים מנהלים את סיכוניהם על הצד השמרן. מדובר על נתון סטטיסטי וכמובן שלא ניתן להכליל את כולם תחת צורת התנהגות אחידה.

נניח כי המהפכה המשפטית תעשה טוב למשק. מה שמעניין כי גם שינוי לטובה עדיין מהווה שינוי. שינויים כלכליים מעמיקים מסוג זה יוצרים גלי השפעה כלכליים.

גלי ההשפעה הכלכליים גורמים לתופעות לוואי שונות במשק. התופעות יכולות להיות חיוביות ושליליות.

יחד עם זאת, עצם אי הוודאות שיוצרים גלי ההשפעה, יכולים לגרום לקיפאון במשק עד שהשפעות המהפכה המשפטית על הכלכלה יהיו ברורות יותר.

גם כאשר ישראל נבחנת על ידי משקיעים גדולים בחו"ל, השחקנים בשוק הנדל"ן ובכלל, ייתכן ולוקחים פסק זמן ולא מזרימים מט"ח לישראל.

לסיכום, ציפיות מבית ומחוץ ייתכן ומושפעות משינויים בכלל בצורה מסוימת ללא קשר לכיוון השינוי (חיובי או שלילי) מכח המהפכה המשפטית.

מומחים רבים מתחומי המשפט והכלכלה טוענים כי המהפכה המשפטית / משטרית לא תתרום למשק ואף תזיק לו. אמירותיהם המפורסמות בתקשורת העולמית תורמות לפגיעה בכלכלה הישראלית.

הגם, אם המהפכה המשפטית / משטרית לא הייתה פוגעת המשק, עצם הדיבורים והציפייה על פי תחזיות הכלכלנים, כבר נותנות את אותותיה על הכלכלה הישראלית.

הקשר בין השפעתה של המהפכה המשפטית, כמות הכסף והריבית על מחירי הדירות והנכסים העסקיים:

את עליית הריבית המתמדת על ידי בנק ישראל אנו חווים כיום. כל משק בית שלקח משכנתא, נושא על גבו את עליות הריבית העוקבות של בנק ישראל.

עלייה בשיעור הריבית מעלה את מחיר המימון.

גם המשכנתא מתייקרת וגם הוצאות היזם (קבלן) מתייקרות כי הבנק מעלה לו את מחיר המימון.

על מחיר המימון, יש את הרווח הייזמי ואת המע"מ וגם מס הרכישה שעולים בהתאמה, היות ונגזרים ממחיר הדירה.

יוצא, שעלייה בריבית גם משפיע על התייקרות תשומות הבנייה וגל על מחיר המשכנתא לרוכש.

יחד עם זאת, העולם נכנס למציאות אינפלציונית עוד טרם תוצאות הבחירות. לפיכך, קשה לזקק את השפעתה של המהפכה המשפטית על עליית הריבית.

מה שכן ניתן לחזות בסבירות, זה איך השוק יתנהג בחלופות שונות אשר בהן תפעל הממשלה החדשה.

למדינות קיימות שני כלים עיקריים לוויסות מחיר הכסף. כן לכסף יש מחיר. זה מה שטוענים מתנגדי המהפכה המשפטית – מחיר הכסף ייפגע.

אז…. איזה כסף קונה כסף? תשובה: דולר קונה שקל. שקל כמו רוב מטבעות העולם, נמדד ביחס לדולר וליורו.

מקובל כי הדולר הינו איתן היות ומונפק על ידי המדינה הכי חזקה בעולם.

כלי ראשון – כמות הכסף – כלי מוניטרי.

הכלי הראשון שיש למדינה לשלוט על מחיר הכסף זה השליטה בכמות הכסף.

כל מוצר מושפע מהיצע וביקוש. אם יש מוצר נדיר, מחירו לרוב יהיה גבוה. מוצר זמין שמפוזר בכל מקום, מחירו יהיה נמוך יחסית.

לפיכך, אם הממשלה תרצה לחזק את השקל, היא צריכה להפחית מהכמות שלו במשק. איך עושים זאת? שורפים מזומן? מאפסים חשבונות בנק? שולחים שוטרים שיאספו את הקופות בסופרים?

אם הממשלה תחליט להחליש את השקל או ליצור מציאות מדומה לציבור כי פתאום יש הרבה כסף, הממשלה תזרים כספים למשק. ניתן לעשות זאת על ידי הורדת מסים.

אחת השיטות להשפיע על מחיר השקל אינו על ידי איסופו. קיים כלי עקיף אשר לו השפעה על המטבע המקומי. הדולר.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על השפעתו של הדולר על מחיר המטבע המקומי:

כן. דולר ארה"ב $ הוא הכלי האהוב על ידי נגידי בנק ישראל להשפיע על מחיר הכסף.

איך? לבנק ישראל יש מאות מיליארדי דולרים. כן, אומרים לכם שאין תקציב. העניין שכסף יש. פשוט צריך לדעת איך להזרים אותו למשק.

בעצם, בנק ישראל יושב על הגדר וממתין לפגיעה באיזון מחיר השקל.

הבנק שומר את יתרת הדולרים הגם על מנת להקין את כמותם מהמשק וגם להיות מוכן להזרימם למשק על מנת להחליש את הדולר.

בנק ישראל רוצה שהשקל יהיה מאוזן בין היבואנים ליצואנים – שיהיה הוגן. מה הכוונה?

אני צרכן, קונה בסופר ומזמין באיביי ואליאקספרס. אני קונה בדולרים. לי טוב שהשקל יהיה חזק ואני אצטרך פחות שקלים לכל דולר.

מצד שני, יצואן, שמשלם משכורות בשקלים ותשומות בשקלים ירצה שהשקל יהיה זול. היצואן רוצה לייצר בשקלים זולים ולמכור בדולרים יקרים. פערי המטבע לטובתו ורווחיו עולים.

לפיכך, במידה ובנק ישראל ירצה לחזק את השקל, בנק ישראל יכול למכור דולרים, להציף את המשק בדולרים ובכך מחירו של הדולר ירד ביחס לשקל והשקל יתחזק.

מצד שני, אם בנק ישראל יקנה דולרים, הוא יעלה את נדירותו של הדולר, ובכך, מחירו של השקל ירד ביחס לדולר הנדיר.

המהפכה המשפטית יוצרת ציפייה להחמרת מצב המשק. הציפיה כבר משפיעה על כמות הדולרים שיש בישראל.

על פי פרסומים, משקיעים לא מזרימים מטח לישראל ולא ממרים לשקל.

הביקוש לשקל ירד. בנוסף, משקיעים וחברות ההיטק מוכרים שקלים וממירים לדולרים. השוק הולך להיות מוצף בשקלים ומחיר השקל יורד ביחס לדולר.

כלי שני – גובה הריבית – כלי פיסקלי.

הכלי הפיסקלי הינו השפעה על ביקוש השקל בעזרת שינוי השיעור הריבית במשק.

בואו נפשט את הנושא. אני אוהב לפשט נושאים מורכבים.

יש לך 100 שקל. את/ה יודע/ת כי אם תשים את הכסף בבנק תקבל 1 שקל בשנה.

מצד שני מוצעת לך עסקה אחרת. אל תשים את הכסף בבנק הבטוח, תשקיע בפרויקט בניה עם מרכיב סיכון ותקבל בעוד שנתיים 8 שקלים.

על פי המקובל, הסיכון במשק לפרויקטים מסוג זה הינו 25%. לפיכך, הרווח העתידי הינו 8 ₪ * 75% = 6 שקלים לשנתיים, 3 ₪ לשנה.

על פי חישוב פשוט זה כל אדם יחליט מה העדפתו.

קרה ששינוי, פתאום, הריבית במשק עלתה.

עכשיו, הבנק מוכן לתת לך 2.5 ₪ לשנה. פתאום אתה מרגיש שהשקלים שיש לך בכיס שווים יותר.

גם הבנק מוכן לשלם עליהם יותר וגם שתלך לקחת הלוואה הבנק ימכור לך את ההלוואה במחיר ריבית יקר יותר.

כך, על ידי יצירת ביקוש מלאכותי, שיפרנו את מעמדו של השקל.

אבל, הכלי הפיסקלי יכול להיות מסוכן מאוד במידה ולא ייעשה בצורה מבוקרת ומסוכנת מאוד.

במידה והריבית בבנק תהיה גבוה, אנשים יצמצמו השקעות ושימו את הכסף בבנק. ירידה בהשקעות תגרום להאטה במשק.

בין המצבים הקיצוניים שיכולים לנבוע מהאי וודאות בהמשך למהפכה המשפטית הינו סחרור השקל.

יכול להיווצר מצב שהריבית בישראל תעלה בצורה כל כך גבוה, שעלויות המימון ליצרנים יעלו את המחירים במדפים בצורה שבה השקל כבר לא יהיה רלוונטי. כמו בשנות ה – 2,000 דיברנו במונחי דולר בעסקאות מקרקעין זוכרים? זה אחד התסריטים הקיצוניים שיכולים לנבוע מהמהפכה המשפטית.

השפעתה של הריבית במדינות על תנועת הכסף בעולם:

כל מדינה יכולה להחליט כמה ריבית היא נותנת על הכסף. בצורה זו, כל מדינה יכולה להשפיע על כמות הדולרים (מט"ח) שנכנסים אליה.

יש לך 100 שקל. אתה רוצה לשים את הכסף בבנק שיתן לך את הריבית הגבוהה ביותר. לאחר סקר שוק מתברר כי הריבית באנגליה על הפקדונות היא הגבוה ביותר.

אתם מוציאים את הדולרים מישראל ומעבירים לאנגליה.

השפעת הוצאת מט"ח מישראל:

יציאת מטח מישראל גורמת לפיחותו במשק, נדירותו ועליית מחירו. עלית מחיר של הדולר מורידה יחסית את מחירו של השקל.

כניסת מטח לאנגליה גורמת לירידת מחירו של המטח היות ויש כמויות גדולות ממנו. ירידת מחיר הדולר גורמת לעליית הלירה המקומית באופן יחסי.

כך, כל מדינה יכולה לשלוט בכמות המט"ח ומחיר השקל בעזרת הכלי הפיסקלי – הריבית.

כמובן שלהשפעת הריבית גם על הביקושים הפנימיים. שוק הנדלן ומחירי מוצרי הצריכה מושפעים ביותר מגובה הריבית במשק.

איך המהפכה המשפטית צפויה להשפיע על המשק מנקודת מבטו של שמאי מקרקעין:

כיום, עקב הציפייה לעליות ריבית נוספות הגם בשל המציאו האינפלציונית בעולם והן בשל הציפייה להמשך יציאת המטח ייתכן התסריטים הבאים:

תסריט 1:

המטח יוצא, מחיר השקל יורד.

הנגיד מזרים מטח למשק בשביל לחזק את השקל.

אם זה מצליח טוב, לא, מזרימים עוד מטח.

אם זה לא יעזור – השקל בבעיה פסיכולוגית.

מחירי הדיור עולים – ייתכן ונחזור לדבר בדולרים.

תסריט 2:

מעלים את הריבית כי הסיכון במשק עלה. אם הריבית תעלה יותר מדי, הדבר יכול למשוך מט"ח לישראל. הדבר יוריד את מחרי המט"ח הרב שנכנס וזה יעלה את מחיר השקל.

ההשפעה הישירה של עליית הריבית הינה פנים ארצית ומשתלבת עם ההשפעה הגלובלית לכניסת מט"ח לישראל בשל שיפור תנאי הריבית.

שקל חזק יוריד את המחירים אבל יפגע חזק בייצוא.

תסריט 3:

הממשלה תזרים כספים למשק על ידי קיטון בגביית המסים. מציאות זו תזרים שקלים רבים למשק ותגרום להרגשת שובע זמנית. יחד עם זאת, העלייה בביקושים שוב תעלה את מגמות האינפלציה והמשק ייכנס לסחרור כלכלי.