מה צריך לעשות כאשר מקבלים הערכת שמאי מקרקעין נמוכה

קבלת הערכת שמאי מקרקעין נמוכה? מה עושים?

במקרים רבים לקוחות מקבלים הערכת שמאי מקרקעין נמוכה. הערכת שמאי מקרקעין נמוכה יכולה לנבוע ממספר סיבות.

במאמר זה נדבר על מצבים אשר יכולים לגרום לשמאי מקרקעין להעריך את שווי הדירה בחסר ונדבר על נקודות יצירתיות שבעזרתן ניתן להעלות את שווי הדירה.

ראשית, יש לציין כי בישראל פועלים שמאי מקרקעין מקצועיים יחסית. לפיכך, קבלת הערכת שמאי מקרקעין נמוכה הינו דבר חריג יחסית.

במאמר זה אנו מבדילים בין טעויות שביצע שמאי המקרקעין לבין טענה סתמית של מזמין שומה שהוא רוצה להעלות את השווי ללא כל סיבה מוצדקת.

שמאי מקרקעין פועל מכח רשיון אשר אותו קיבל ממשרד המשפטים ומצופה משמאי המקרקעין שיפעל בצורה הוגנת, מדוייקת וייסודית.

לאילו בעיות יכולה לגרום הערכת שמאי מקרקעין נמוכה:

הערכת שמאי מקרקעין נמוכה יכולה לגרום למחדלים, בעיות ותקלות רבות.

המחדל הראשון הינו אי קבלת תמורה מספקת. במקרה בו אתם מבקשים לבצע הערכת שווי דירה לצורך מכירתה והשמאי נותן לך הערכה שווי נמוכה, ייתכן ותמכור את דירתך בסכום הנמוך ממה שמגיע לך.

בעיה נוספת בהערכת שמאי מקרקעין נמוכה, יכולה להיווצר אם אתם שכרתם את שירותי השמאי לצורך קבלת משכנתא.

במידה ושמאי המקרקעין העריך את הדירה בפחות משוויה בשוק או על פי הסכם, הבנק לא יעמיד לרשותכם את היקף המימון הנדרש.

מצב זה יכול לגרום להפרת חוזה המכר ויגרור פיצוי נפוץ של 10% משווי העסקה לטובת המוכר. פיצוי מוסכם זה, יכול להגיע למאות אלפי שקלים.

פגיעה בתכנון הכלכלי. ברכישת דירה, משק בית מבצע תכנון טווח ארוך לצעדיו הכלכליים והחברתיים לרבות מסגרות החינוך לילדים. ייתכן, כי אי קבלת משכנתא תגרום לנזק בתכנונה הכלכלי של משפחה.

אי גביית מס עבור זכויות בנייה יכולה להיות בעיה חמורה למוכר. לדוגמה: יש ברשותכם דירת 140 מ"ר אשר שוויה ללא זכויות בני יה נוספות הינו 2,000,000 ₪. שווי זכויות הבנייה הינו 500,000 ₪. במכירת הדירה, אתם עלולים להיות חשופים לתשלום של היטל השבחה. שיעור המס בגין היטל ההשבחה עומד על 50% משווי זכויות הבנייה במועד אישור התכנית.

לצורך הדוגמה, היטל ההשבחה הממודד הינו 250,000 ₪.

לפיכך, הערכת שמאי מקרקעין נמוכה אשר לא כוללת את רכיב זכויות הבנייה, עלולה לגרום לכם לנזק בגובה של 250,000 ₪. ובנוסף לכך, אי גביה של 250,000 ₪ נוספים.

בדומה להיטל השבחה קיימים מסים שונים לרבות תשלומים לרשות מקרקעי ישראל אשר מגלמים בתוכם זכויות וחובות שונות.

איך אפשר לתקן הערכת שמאי מקרקעין נמוכה:

לצורך תיקון הערכת שמאי מקרקעין נמוכה, בשלב הראשון יש להבין האם בשמאות קיימת בעיה או שהשמאות אינה לטעמו של המזמין.

שמאות מקרקעין בישראל הינו מקצוע מפוקח. שמאי מקרקעין לא יסכן את רשיונו לביצוע הערכות שווי החורגות מגדר הסביר או כללי האתיקה של מועצת שמאי המקרקעין.

לפיכך, בהנחה ואין טעות בהערכה השמאית, לא ניתן, ככל הנראה, לתקן את השווי שנקבע על ידי שמאי המקרקעין.

מצד שני, במידה ויימצאו טעויות בהערכה השמאית, ניתן לבצע הערכה חדשה ולכלול בה את כל רכיבי הדירה או הבית הפרטי.

פניה למשרד שמאי מקרקעין נוסף יכול להיות פתרון קל לצורך תיקון שמאות מקרקעין נמוכה.

לאחר שתבחרו בקפידה את השמאי החדש, בקשו ממנו לבצע בדיקה מקדימה בעלות מופחתת לדוח שברשותכם.

במידה והשמאי יגיע מבדיקתו האישית בלבד כי השווי שונה מהשמאות הנמוכה, יש לבקש ממנו להנפיק חוות דעת שמאית שניה.

מה שלבי העבודה של שמאי המקרקעין על מנת שלא לעשות טעויות ולא לספק הערכת שמאי מקרקעין נמוכה:

סביבת הנכס ותיאור הנכס:

על מנת שלא לגרום ללקוח לקבל הערכת שמאי מקרקעין נמוכה, על השמאי להתייחס לכלל תכונות הנכס.

בגדול, יש לעבור על כלל פרקי השומה ולבחון האם בוצעה התייחסות נכונה לכלל הרכיבים.

בשלב הראשון, נבחן את מיקומו של הנכס ביחס לסביבה, קרבה לצירי תחבורה, קרבה למוסדות ממשלה, אפיונה הדמוגרפי של השכונה ועוד.

שווי דירה או בית פרטי מושפעים לרוב ממיקומם והנגישות התחבורתית אליהם.

השמאי החדש צריך לבחון את יתרונות מיקום הנכס ביחס לעסקאות ההשוואה ובמידת הצורך לקבוע מקדמי הוספה או הפחתה.

השמאי יבחן את הנוף הנשקף מהדירה או את יתרונותיה הייחודיים כמו חצר גדולה, מרפסת, אפשרויות הרחבה ועוד.

כמו כן, על השמאי לקחת בחשבון נגישות לחניה ציבורית או חניה פרטית הצמודה לדירה. באזורים רבים במרכז ניתן להשכיר חניה למרבה במחיר.

המצב המשפטי של הנכס:

בהגשת בקשה לרשם הבתים המשותפים, שמאי מקרקעין יכול להזמין את תשריט הבית המשותף של הבניין. בתשריט הבית המשותף מצויינים השטחים המשותפים והשטחים הצמודים (משפטית) לדירה.

בנוסף לחלקי הבניין הצמודים משפטית לדירה כגון מחסנים וחניות, יבחן השמאי את חלקה של הדירה ברכוש המשותף.

במקרים רבים, לדירה משוייך חלק גדול מהרכוש המשותף. הצמדה זו מקנה, במקרים מסויימים לדרוש פיצוי גבוה יותר מהייזם במקרה של פינוי בינוי והתחדשות עירונית.

כמו כן, שיוך של חלקים רבים מהרכות המשותף צריכים להיבדק לעניין נושא הסכמת השכנים בניצול זכויות בנייה ככל וקיימות.

תכניות בניין עיר:

תכניות בניין עיר ניתן למצא באתרי הוועדות המקומית, אתר התכנון הממשלתי ואתר רשות מקרקעי ישראל. קישורים, לאתרים אלו, ניתן למצא בדף הראשי של האתר.

על מנת שלא לעשות טעויות ולא לספק הערכת שמאי מקרקעין נמוכה, על השמאי לבצע ניתוח של מכלול התכניות החלות על המגרש או החלקה.

על השמאי לרכז את המידע התכנוני ולבחון מה היקפי הבניה המותרים לניצול במגרש.

על השמאי לבחון אפשרות של הקמת קומות, תוספת חדרים, בניית מרתף, עליית גג ועוד. במקרים רבים על מגרשים עם בתים צמודי קרקע קיימות זכויות בנייה להקמת יחידות דיור נוספות. כל זכות המתוארת לעיל מקנה לבעל הבית ערך כספי נוסף.

חשוב! אי התייחסות לזכויות בנייה במכירת הנכס יכולה לסבך את המוכר עם רשויות המס. על המוכר ללמוד בעזרת שמאי מקרקעין את כל זכויות הבנייה שטרם נוצלו על מנת לדעת לתמחרן בצורה נכונה.

בנוסף, קיימת חשיבות גדולה לנכונות הדיווח שיבצע עורך דינו של המוכר על מנת לשלם את המס החוקי והנכון.

איתור זכויות בנייה וניצול המקרקעין יכולים להגדיל את ההערכה השמאית.

שמאי של בנק נתן הערכת שמאי מקרקעין נמוכה?

במקרים רבים רוכשי דירות חוששים כי שמאי של הבנק ייתן הערכת שמאי מקרקעין נמוכה.

החשש מוצדק, היות והערכה נמוכה לא תאפשר לקיים את העסקה ולצדדי העסקה עלול להיגרם נזק רב.

מנסיוננו, שמאי הבנק שונים בתפיסתם מהאחד לשני. הדבר הינו סביר ומאפיין את היותנו בני אדם. במקרים רבים נתקלנו בהערכות שונות לגמרי של נכסי מקרקעין אשר מטרת ההערכה הינה בטוחה למתן אשראי.

לפיכך, פניה לשמאי נוסף יכולה לסייע רבות בתיקון הערכה נמוכה, בהנחה והתיקון מוצדק.

כיום, בנקים נוטים לקבל שומות ממשרדים פרטיים בכפוף לתקינות השומה ולאיכות המשרד.

פניה לשמאי מקרקעין בלתי תלוי ובחינה נוספת של הערכת שמאי מקרקעין נמוכה שקבלתם יכולה לסייע לכם בהשלמת הרכישה בהצלחה.