מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בחולון?

בבחירת שמאי מקרקעין בחולון יש לוודא שהשמאי מתמצא בכל סוגי הנכסים ובעל ניסיון ממשי במיסוי מקרקעין.

בהערכת שווי דירה או בית פרטי בחולון, שמאי מקרקעין בחולון צריך לתת דגש על הבדיקה המשפטית והבדיקה התכנונית בנכס.

פניה לשמאי מקרקעין בחולון שמנוסה בניתוח תכניות בניין עיר תסייע לכם להבין את מכלול זכויות הבנייה בנכס. בדיקות אלה רלוונטיות מאוד בבתים פרטיים.

בבתים פרטיים וותיקים הבנויים על מגרשים קיימות זכויות בנייה רבות. כידוע, ניצול זכויות הבניה בדרך של קבלת היתר או מכירתן, גורר תשלום היטל השבחה.

בנוסף לתשלום היטל השבחה קיימת חשיפה למס שבח ותשלומים לרשות מקרקעי ישראל.

בנכסים מסחריים כמו משרדים או חנויות בחולון קיימת חשיפה גבוה למס שבח שיכולה להגיע ל – 35% מההשבחה.

במאמר זה נתן דוגמא איך שמאי מקרקעין בחולון מעריך שווי בתים פרטיים ונכסים מסחריים.

Table of contents [Close]

איך שמאי מקרקעין בחולון מעריך בתים פרטיים עם זכויות בנייה:
- דוגמה לניתוח עסקאות בבתים פרטיים על ידי שמאי מקרקעין בחולון:
- חשיבות ידיעת זכויות הבניה בתשלום היטל השבחה:
הערכת שווי משרד או חנות על ידי שמאי מקרקעין בחולון:

איך שמאי מקרקעין בחולון מעריך בתים פרטיים עם זכויות בנייה:

במקרים שמאי מקרקעין בחולון צריך להעריך שווי של לבית פרטי וותיק העומד על מגרש גדול. במקרים אלה, כל מטרת השומה זה להעריך את שווי זכויות הבנייה שיש במגרש.

בהנחה והבית וותיק מאוד, סביר להניח שהשווי שלו נמוך ביחס לזכויות הבנייה שיש על המגרש.

לצורך הערכת שווי זכויות הבנייה, שמאי מקרקעין בחולון יאסוף את כל תכניות הבניין עיר החלות על המקרקעין מרשות מקרקעי ישראל, משרד האוצר והוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון.

לאחר ריכוז הרקע התכנוני, שמאי מקרקעין בחולון ינתח כל תכנית ויכמת את זכויות הבנייה הרלוונטיות לנכס. במקרים רבים מאושרות תכניות עירוניות כלליות אשר אינן תורמות לשווי הנכס בצורה ישירה.

לאחר כימות זכויות הבנייה במגרש למשל: בית דו קומתי בשטח של 100 מ"ר לקומה היושב על מגרש של 500 מ"ר. יינתן מקדם לשטחים נלווים כמו החצר של המגרש. מקדם לחצר בבית פרטי נע בין 10% – 25%, תלוי במיקום.

קיימים גם מקרים חריגים של חצרות גדולות מאוד ששם המקדם לחצר יכול להיות נמוך יותר. יתכן מצב לחצרות נדירות ששם המקדם יכול להיות גבוה יותר.

בהנחה והמקדם לחצר הינו 20%, והתכסית היא 100 מ"ר, יתרת החצר היא 400 מ"ר. 400 מ"ר * 20% מקדם = 80 מ"ר. לפיכך, סך זכויות הבנייה הכלכליות הן 280 מ"ר.

בשלב הבא שמאי מקרקעין בחולון ימצא שווי של מ"ר זכויות בניה ויכפיל בשטח שנמצא במגרש שלנו.

לצורך הדוגמה, נתונות שלוש עסקאות השוואה. שלושה מגרשים ריקים עם זכויות בניה שונות.

דוגמה לניתוח עסקאות בבתים פרטיים על ידי שמאי מקרקעין בחולון:

עסקה 1: מגרש בשטח של 450 מ"ר עם זכויות בנייה של 90 מ"ר לקומה בשתי קומות. במגרש זה יש 180 מ"ר עיקרי ויתרת חצר של 360 מ"ר. עסקה זו מגלמת 252 מ"ר. המגרש נמכר תמורת 4,200,000 ש"ח.

עסקה 2: מגרש בשטח של 550 מ"ר עם זכויות בנייה של 120 מ"ר לקומה בשתי קומות. במגרש זה יש 240 מ"ר עיקרי ויתרת חצר של 430 מ"ר. עסקה זו מגלמת 326 מ"ר. המגרש נמכר תמורת 5,000,000 ש"ח.

עסקה 3: מגרש בשטח של 480 מ"ר עם זכויות בנייה של 100 מ"ר לקומה בשתי קומות. במגרש זה יש 200 מ"ר עיקרי ויתרת חצר של 380 מ"ר. עסקה זו מגלמת 276 מ"ר. המגרש נמכר תמורת 4,400,000 ש"ח.

מניתוח הנתונים, ניתן לראות שהמחיר הממוצע למ"ר של זכות בניה הוא 16,000 ש"ח למ"ר מבונה.

16,000 ש"ח * 280 מ"ר מבונה במגרש שלנו = 4,480,000 ש"ח.

חשיבות ידיעת זכויות הבניה בתשלום היטל השבחה:

במכירת מגרש עם זכויות בנייה, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון תגבה את היטל ההשבחה המגיע לה ללא קשר האם הצלחת למכור את זכויות הבנייה. מסיבה זו, חשוב לפנות לשמאי מקרקעין בחולון לביצוע אומדן היטל השבחה ולדעת כמה זכויות בנייה יש במגרש בשביל למכור אותו בצורה מוצלחת.

מס היטל השבחה עומד על 50% משווי זכויות הבנייה נכון ליום אישור התכנית. כאשר שמאי מקרקעין בחולון מבצע או מדן היטל השבחה, עליו להתייחס לערכים היסטוריים ליום אישור התכנית המשביחה.

במקרים רבים זכויות הבנייה מאושרות בשלבים. תכנית אחת מתירה מרתף, תכנית אחרת מתירה הקמת חדרים בגג ועוד. לכל תכנית יש את המועד שלה שבו התכנית אושרה.

לכן שמאי מקרקעין צריך להתחקות אחר השווי ההיסטורי של הקרקע ולהעריך את המס הצפוי.

הערכת שווי משרד או חנות על ידי שמאי מקרקעין בחולון:

בהערכת שווי משרד או חנות שמאי מקרקעין בחולון צריך לבדוק את מיקומה, נגישותה וחשיפתה. במקרים רבים, גם חנויות סמוכות, אחת עם חזית למדרחוב והשנייה עם חזית לרחוב פנימי נבדלות בשווי.

בהערכת שווי חנות או משרד, שמאי מקרקעין בחולון יבצע שני חישובים. חישוב שווי אחד יהיה על פי גישת ההשוואה והחישוב השני על פי גישת היוון ההכנסות.

בגישת ההשוואה יאתר השמאי עסקאות בנכסים דומים ככל הניתן ויגיע ושווי למ"ר מתואם.

בגישת היוון ההכנסות, שמאי מקרקעין בחולון צריך לאתר מחירי שכירות למ"ר בנכסים דומים מהסביבה. לאחר שהשמאי מצא את המחיר למ"ר יחשב את ההכנסה השנתית מדמי השכירות ויחלק אותה בשיעור היוון של 7% – 8%.

לצורך הדוגמה, אם החנות שטחיה 45 מ"ר והשוק משלם 160 ש"ח למ"ר, ההכנסה השנתית מהחנות היא 45 מ"ר * 16 ש"ח למ"ר * 12 חודשים = 86,400 ש"ח. הכנסה שנתית זו מחלק ב – 8% ונגיע לשווי נכס של 1,080,000 ש"ח.

יש לשים לב כי בגישת היוון ההכנסות אין כל התייחסות לזכויות בנייה שטרם נוצלו. השוכרים משלמים על הבנוי בפועל ואין להם עניין בזכויות בנייה.

איך שמאי מקרקעין בחולון מחשב מס שבח במכירת משרד:

בנכסים מסחריים אין הטבות מס כמו בנכסים בייעוד מגורים. חישוב מס שבח על ידי שמאי מקרקעין בחולון צריך לכלול גם את כל ההשבחות שבוצעו בנכס. כל השבחה ו/או הוצאה המותרת לניכוי על פי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין ניתנת לקיזוז ממס השבח.

בשמאות מקרקעין להערכת שווי משרד, חישוב מס השבח נעשה באופן יחסי בגין כל תקופת חזקה בנכס. שיעורי המס מתחלקים בין שלוש תקופות.

1961 עד 2001 – בתקופה זו מס השבח הינו 47%.

2001 עד 2012 – בתקופה זו מס השבח היה 20%.

2012 עד היום, מס השבח הוא 25%.

לפיכך, אדם אשר רכש חנות בשנת 1990 ישלם מס שבח שייפרס על שלושת התקופות באופן יחסי. סך שנות החזקה בנכס הם 34.

בתקופת מס השבח של 47% החזיק המוכר בנכס 11 שנה.

בתקופת מס השבח של 20% החזיק המוכר בנכס 11 שנה.

יתרת השנים הינה 12 ובה מס השבח הוא 25%.

בשלב השני השמאי ייתן מקדמי יחס לכל תקופת חזקה מתוך סך שנות החזקה בנכס.

11/34 * 47% = 15.2

11/34 * 20% = 6.5%.

12/34 * 25% = 8.8%.

לאחר ששמאי מקרקעין בחולון חישב את אחוז מס השבח לכל תקופה בצורה יחסית, יכמת את כל האחוזים לקבלת שיעור המס.

בהנחה והחנות נרכשה תמורת 200,000 ש"ח צמודים, החנות שופצה והושקע בה 350,000 עם השנים והחנות נמכרה תמורת 1,500,000 ש"ח, השבח שנוצר הוא 950,000 ש"ח.

מס השבח לתשלום על פי הדוגמה מקודם הוא 30.5% והתשלום יהיה 950,000 ש"ח * 30.5% = 290,000 ש"ח.

במקרים רבים מבוצעים שיפוצים והקבלות אינן נשמרות. יחד עם זאת ברור כי השיפוץ הוא מהווה חלק בלתי נפרד בעסקה. במקרים אלו ניתן להגיש חוות דעת שמאית לרשויות המס בניסיון להוכיח הוצאות להשבחת הנכס.

שינויים מהותיים ששמאי מקרקעין בחולון צריך לדעת:

שמאי מקרקעין בחולון נדרש להיות מודע לכל התוכניות המופקדות שעתידות להשפיע על שווי המקרקעין.

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ת"א הפקידה את תכנית המתאר ח/2030. התכנית המופקדת עתידה להחליף את התכנית הוותיקה ח/1 משנת 1958.

אחד מעקרונות התכנית החדשה הנו "יצירת מרחב עירוני רצוף ומובהק". התכנית החדשה עתידה להשפיע על שווי הנכסים ברחוב סוקולוב, המרכז החדש בגולדה מאיר והמרכז העתידי בדרום העיר.

יצירת רצף עירוני ישפיע כלכלית על העסקים ברחובות וכן, על נכסי המגורים. על שמאי המקרקעין בחולון בשלב הערכת שווי דירה, בית או חנות, לבדוק את מיקום נכס המקרקעין ביחס לתכנית המופקדת ולחשב את ההשפעה הכלכלית העתידית.

להלן תרשים התכנית:

מקרא:

התכנית עתידה להקנות זכויות בנייה נוספות לשימושי מלאכה ומשרדים. אמנם התכנית טרם אושרה, יחד עם זאת, שמאי מקרקעין בחולון המומחה בתחום נדרש לצפות את השפעתה על שווי נכסי המקרקעין בחולון.

מערכת תחבורה מתקדמת ששמאי מקרקעין בחולון נדרש לקחת בחשבון:

מסקרים שמאיים, עולה, כי קרבה לנתיב תחבורה ציבורית מתקדמת, יש בה בכדי להשפיע על שווין של המקרקעין.

שמאי מקרקעין בחולון נדרש לידע מעמיק בכל הקשור לשווי נכסי המקרקעין המושפעים מתכנון הקו הירוק של הרכבת הקלה.

שמאי מקרקעין בבואו להעריך נכס מקרקעין בחולון, נדרש להתחשב בכל ההשפעות של התכנון העתידי ולהתייחס בזהירות רבה לנכסי ההשוואה על תוואי הקו הירוק של הרכבת הקלה, שעל פיהם מסתמך תחשיב שווי הדירה, הבית, החנות או המשרד.

להלן תרשים הקו הירוק (מתוך אתר הגובמאפ הלאומי):

מפת קו המטרו והרכבת הקלה בחולון שמאי מקרקעין

בגלל השינויים התכנוניים התקפים והשפעתם על השווי הכלכלי של נכסי המקרקעין, הערכת מקרקעין על ידי שמאי מקרקעין בחולון צריכה להיעשות במקצועיות תוך התחשבות בכל ההשפעות הכלכליות.

משרדנו, בביצוע הערכת שווי חנות, בית או דירה בחולון יודע להסתכל על כלל מכלול ההשפעות הכלכליות, לנתח את הפוטנציאל התכנוני והכלכלי, ומכך, לגזור את השווי המדויק של נכס המקרקעין.

דוגמא לחשיבות בחירת שמאי מקרקעין מומחה בחולון:

למשקיע הוצע בית קרקע חד קומתי עם אפשרות לתוספת בנייה.

לבית היה רישום לקוי ברשות מקרקעי ישראל והשכן במגרש פלש כמטר למגרשו של הבית המוצע.

מתווך המקרקעין ובעל הבית סיפרו למשקיע סיפורים על זכויות בנייה ענפות ואפשרות לתבוע את השכן שפלש בסכומים משמעותיים על הפלישה.

לאחר ניתוח מקצועי, עלה כי קווי הבניין מגבילים בניית קומה מרווחת וזכויות הבנייה מאפשרות בנייה של מבנה צר, דו קומתי שכמות זכויות הבנייה הינה קטנה משמעותית ביחס לסיפורים שסיפרו המוכרים והמתווך למשקיע.

בנוסף, בחלקה לא קיים הסכם שיתוף, וקיימות רק מפות גראפיות לצורך הוצאת היתרים ספציפיים.

מכלול הבעיות, בנוסף לבעיה הרישומית, יש בהן בכדי להשפיע על שווי הבית משמעותית. המלצנו למשקיע לרכוש את הבית במחיר הנמוך משמעותית מהמחיר שהוצע על ידי המוכרים והמתווך.

ניתוח זכויות בנייה על ידי שמאי מקרקעין בחולון הינו שלב קריטי לצורך הערכת שווי נכס מקרקעין.

רק שמאי מקרקעין המתמחה בחולון ידע לתת ללקוח את התמורה הטובה ביותר לכסף ובכך, להגן עליך מהפסדים כבדים.

טרם ביצוע עסקה בחולון, תתקשרו, תדברו אתנו, קבלו ייעוץ חינם שייתן לכם את כל הביטחון בביצוע העסקה.

לנוחיותכם, להלן קישור לאתר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחולון