מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בחולון?

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בחולון?

חולון היא העיר השנייה בגודלה במחוז תל אביב. העיר חברה בארגון פורום ה – 15.

העיר חולון התהוותה מאיחוד – 5 שכונות. שכונת "מולדת", "שכונת גרין", "אגרובנק", "קריית עבודה" ו"שכונת עם".

בתקופה האחרונה, חולון נהנית מהתפתחות והתחדשות בכל הקשור למרכזי התעשייה והמסחר.

בחולון נפתחו מרכזי מסחר רבים וחדישים, בנייני משרדים המשמשים בין היתר חברות היי-טק, מרכז עזריאלי, פארק מגדל שער העיר ועוד.

שינויים תכנוניים בעיר חולון:

שמאי מקרקעין בחולון נדרש להיות מודע לכל התוכניות המופקדות.

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ת"א הפקידה את תכנית המתאר ח/2030. התכנית המופקדת עתידה להחליף את התכנית הוותיקה ח/1 משנת 1958.

אחד מעקרונות התכנית החדשה הינו "יצירת מרחב עירוני רצוף ומובהק". התכנית החדשה עתידה להשפיע על שווי הנכסים ברחוב סוקולוב, המרכז החדש בגולדה מאיר והמרכז העתידי בדרום העיר.

יצירת רצף עירוני ישפיע כלכלית על העסקים ברחובות וכן, על נכסי המגורים. על שמאי המקרקעין בחולון בשלב הערכת שווי דירה, בית או חנות, לבדוק את מיקום נכס המקרקעין ביחס לתכנית המופקדת ולחשב את ההשפעה הכלכלית העתידית.

להלן תרשים התכנית:

מקרא:

מקרא לתרשים העיר חולון

התכנית עתידה להקנות זכויות בנייה נוספות לשימושי מלאכה ומשרדים. אמנם התכנית טרם אושרה, יחד עם זאת, שמאי מקרקעין בחולון המומחה בתחום נדרש לצפות את השפעתה על שווי נכסי המקרקעין בחולון.

מערכת תחבורה מתקדמת:

מסקרים שמאיים, עולה, כי קרבה לנתיב תחבורה ציבורית מתקדמת, יש בה בכדי להשפיע על שווין של המקרקעין.

שמאי מקרקעין בחולון נדרש לידע מעמיק בכל הקשור לשווי נכסי המקרקעין המושפעים מתכנון הקו הירוק של הרכבת הקלה.

שמאי מקרקעין בבואו להעריך נכס מקרקעין בחולון, נדרש להתחשב בכל ההשפעות של התכנון העתידי ולהתייחס בזהירות רבה לנכסי ההשוואה על תוואי הקו הירוק של הרכבת הקלה, שעל פיהם מסתמך תחשיב שווי הדירה, הבית, החנות או המשרד.

להלן תרשים הקו הירוק (באדיבות נת"ע):

קיימת חשיבות רבה בבחירת משרד שמאי מקרקעין בחולון, זאת אומרת – עם התמחות ספציפית באותה העיר. ששווי נכסי המקרקעין בחולון גבוה באופן יחסי לאזורים אשר מחוץ לגוש דן וכל סטייה או טעות בהערכה, יש בה בכדי לגרום להפסדים גבוהים.

בגלל השינויים התכנוניים התקפים והשפעתם על השווי הכלכלי של נכסי המקרקעין, הערכת מקרקעין על ידי שמאי בעיר בחולון צריכה להיעשות במקצועיות תוך התחשבות בכל ההשפעות הכלכליות.

משרדנו, בביצוע הערכת שווי חנות, בית או דירה בחולון מודע ויודע להסתכל על כלל מכלול ההשפעות הכלכליות, לנתח את הפוטנציאל התכנוני והכלכלי, ומכך, לגזור את השווי המדויק של נכס המקרקעין.

ועכשיו מקרה אמיתי:

פנה אלינו משקיע בבקשה לבדוק כדאיות עסקה.

למשקיע הוצע בית קרקע חד קומתי עם אפשרות לתוספת בנייה.

לבית היה רישום לקוי ברשות מקרקעי ישראל והשכן במגרש פלש כ – מטר למגרשו של הבית המוצע.

מתווך המקרקעין ובעל הבית סיפרו למשקיע סיפורים על זכויות בנייה ענפות, אפשרות לתבוע את השכן שפלש בסכומים משמעותיים ועוד.

לאחר ניתוח שלנו, עלה כי קווי הבניין מגבילים בניית קומה מרווחת וזכויות הבנייה מאפשרות בנייה של מבנה צר, דו קומתי שכמות זכויות הבנייה הינה קטנה משמעותית ביחס לסיפורים שסיפרו המוכרים והמתווך למשקיע.

בנוסף, בחלקה לא קיים הסכם שיתוף, וקיימות רק מפות גראפיות לצורך הוצאת היתרים ספציפיים.

מכלול הבעיות, בנוסף לבעיה הרישומית, יש בהן בכדי להשפיע על שווי הבית משמעותית. המלצנו למשקיע לרכוש את הבית במחיר הנמוך משמעותית מהמחיר שהוצע על ידי המוכרים והמתווך.

ניתוח זכויות בנייה על ידי שמאי מקרקעין הבקיא בעיר חולון הינו שלב קריטי לצורך הערכת שווי נכס מקרקעין.

רק שמאי מקרקעין המתמחה בחולון ידע לתת ללקוח את התמורה הטובה ביותר לכסף ובכך, להגן עליך מהפסדים כבדים.

טרם ביצוע עסקה בחולון, תתקשרו, תדברו אתנו, קבלו ייעוץ חינם שייתן לכם את כל הביטחון בביצוע העסקה.

 

 

 

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.

איליה זלטקובסקי

איליה זלטקובסקי

איליה זלטקובסקי בעל תואר ראשון בכלכלה וניהול מטעם אוניברסיטת בר-אילן. בעל ניסיון וידע רב בתחום הכלכלה ובמערכת הבנקאית שבה מילא תפקידים בכירים רבים.
איליה השלים את התמחותו בשמאות המקרקעין במשרד המשפטים.
איליה זלטקובסקי

איליה זלטקובסקי

איליה זלטקובסקי בעל תואר ראשון בכלכלה וניהול מטעם אוניברסיטת בר-אילן. בעל ניסיון וידע רב בתחום הכלכלה ובמערכת הבנקאית שבה מילא תפקידים בכירים רבים. איליה השלים את התמחותו בשמאות המקרקעין במשרד המשפטים.

כתיבת תגובה

סגירת תפריט
לחץ ליצירת קשר