במקרים רבים חל פטור ממס שבח בתמ"א 38.
במאמר זה, נעשה סדר ונבין מתי יחול תשלום מס שבח בגין דירות התמורה שמקבלים במסגרת תמ"א 38/2.
במאמר זה נרחיב על תיקון 74 נתייחס לתשלום מס שבח על פי אזורי עדיפות.
תמ"א 38/2 הינו פרויקט הריסה שבמסגרתו היזם מקבל זכויות בניה שבעזרתן ניתן לממן את הקמתו של הבניין החדש.
ליזם, קיימת חשיבות מכרעת לתכנן את הפרויקט בצורה נכונה על מנת שלא לפגוע בכדאיותו הכלכלית.
ברגע שקיימת פגיעה ברווח הייזמי, הדבר יכול לסכן את כל המיזם.
על מנת לשמור על שיעור הרווח הייזמי הסביר ליזם, הוועדה המקומית צריכה לספק ליזם מפתח תמורה.
מה שמשפיע על כמות הדירות שהוועדה צריכה לספק ליזם הינו שווי הקרקע.
Table of contents [Close]
דוגמה לפערים בין אזורים גיאוגרפיים בהקצאת דירות ליזם בתמ"א 38:
מרכז הארץ, שווי קרקע ליחידת דיור 3,000,000 ש"ח:
ניתוח פרויקט תמ"א 38/2 בתל אביב:
דירות קיימות: 24.
שווי קרקע לדירת יזם: 3,000,000 ש"ח.
עלות בניה למ"ר: 9,000 ש"ח.
שטח דירות חדשות: 120 מ"ר.
בואו נראה כמה דירות צריך לקבל היזם על מנת לשמור על רווח ייזמי של 25%.
בשלב הראשון נראה מה הן הוצאות היזם:
עלויות בניה לדירות הדיירים הקיימים: 24 דירות * 120 מ"ר ליח"ד * 9,000 ש"ח = 26,000,000 ש"ח.
את ההוצאה נכפיל ברווח הייזמי (1.25) ונקבל שעלות הקמת הדירות לדיירים המפונים הינם כ – 32,400,000 ש"ח.
על סכום זה, יש להוסיף את תקופת שכר הדירה החליפי, הפינוי והשינוע של הדיירים שנאמדות בכ – 8,500,000 ש"ח.
יוצא, שההוצאה הקשורה לדיירים מגיעה לכ – 40,000,000 ש"ח.
היזם מגיע למשרדי הוועדה המקומית ומציג את המספר לעיל, על הוועדה לספק לו מספיק דירות חדשות על מנת לממן את הפרויקט.
על פי חישוב גס, למימון הוצאות היזם על הוועדה לספק (3,000,000 מחיר ליח"ד / 40,000,000 ש"ח עלויות דיירים) כ – 14 דירות חדשות.
דרום הארץ, שווי קרקע ליחידת דיור 1,000,000 ש"ח:
בדרום הארץ, עלויות הבנייה כמעט ולא ישתנו ככל ולא קיימים קשיים מיוחדים ספציפיים.
יחד עם זאת, ערכי הקרקע בדרום הארץ נמוכים מהותית ממרכז הארץ והיזם יצטרך לתמריץ גדול יותר בדמות מספר הדירות.
נניח שעלות ההקמה זהה, והתשלום בגין שכר הדירה למפונים והוצאות נלוות יעמוד על 4,500,000 ש"ח, הוצאת הדייר לעניין הדיירים תעמוד על 36,000,000 ש"ח.
בהנחה ושווי קרקע ליח"ד בדרום הארץ עולה 1,000,000 ש"ח, על הוועדה המקומית לספק ליזם לא פחות מ – 36 יח"ד להצלחת הפרויקט ולשמירה על הרווח הייזמי.
מתי יש פטור ממס שבח בתמ"א 38 שמקבלים דירה חדשה:
בפרק זה אנחנו הולכים לצלול לסעיפי חוק מיסוי מקרקעין לצורך ההבנה מתי יש פטור ממס שבח שמקבלים דירה בתמ"א 38.
על פי סעיף 49לג1 לחוק מיסוי מקרקעין, פטור ממס שבח ניתן לקבל בהתקיים התנאים הבאים:
- שטח הדירה או השטח המצטבר של הדירות, לפי העניין, אינו עולה על שטח דירת המגורים הנמכרת בתוספת 25 מ"ר;
- שווי הדירה או השווי המצטבר של הדירות, לפי העניין, אינו עולה על סכום הפטור הקבוע בסעיף 49ז(א)(2) או על שוויה של דירת המגורים הנמכרת, בלא הזכויות לבנייה נוספת, לפי הגבוה; והכל בתוספת תשלום בעבור דמי שכירות לתקופת הריסת המבנה ובנייתו מחדש ולכיסוי הוצאות כרוכות כפי שקבע המנהל.
על פי החוק, מכירת דירת תמורה שהורחבה עד 25 מ"ר תהיה פטורה ממס שבח. יחד עם זאת, החוק מגביל אותנו לתקרת שווי של 1,778,000 ש"ח או שוויה של הדירה שנהרסה.
יש לשים לב כי החוק דורש שאת הוצאות ההובלה ושכר הדירה שישולם עבור הדיירים המפונים ייכלל בסך התמורה לדיירים.
באזורים אשר אינם אזורי עדיפות לאומית, ניתן למכור בפטור ממס שבח רק דירת תמורה אחת.
מתי ניתן לקבל פטור ממס שבח בתמ"א 38 בגין שתי דירות בפרויקט:
מדינת ישראל מחולקת לאזורים שונים בהם קיימות הטבות מס שבח. החלוקה לאזורים מ בוצעת לצורך עידוד התיישבות באזורים מרוחקים.
לדוגמה, רשות מקרקעי ישראל מנהל מפת "אזורי עדיפות לאומית" שבעזרתה קובעת הנחות לרכישת קרקע מהמנהל.
בדומה לחלוקה לאזורים שמבצע מנהל מקרקעי ישראל, חוק מיסוי מקרקעין מגדיר "אזור מוטב". בעקרון, בדובר על אזורים מרוחקים בנגב ובגליל שדירוגם הסוציו אקונומי לא עולה על 6.
להלן חלק מטבלת הגדרת האשכול הסוציו-אקונומי:
באזורים אלו קיימת דרישה מקלה לעמידה בתנאים שהזכרנו על פי סעיף 49לג1.
על פי סעיף 49לב, קיימת הגדרה לאזור מוטב ולאזורים חברתיים כלכליים. על פי סעיף 49לג1(א)(1) קיימת החרגה לעמידה בתנאים ובמספר הדירות שניתן לקבל ללא חבות במס שבח.
בפרויקטים אשר ממוקמים באזור מוטב ועומדים בגבולות האשכול הסוציו אקונומי, תנתן האפשרות לקבל שתי דירות חדשות בתמורה ויש דרישה לעמוד בתנאי אחד מהתנאים על פי סעיף 49לג1.
דוגמה לפטור ממס שבח בתמ"א 38 בגין הריסת דירה אחת וקבלת שתי דירות באזור מוטב:
משה הינו בעלים של דירה בשטח של 110 מ"ר בבניין וותיק המיועד להריסה ובנייה במסגרת תמ"א 38.
הישוב בו נמצאת הדירה הינו גלילי והאשכול הצוסיו-אקונומי הינו 5. נכלל בהגדרה של אזור מוטב.
שווי דירתו של משה ללא זכויות בנייה נוספות הינו 1,500,000 ש"ח.
היות ועל פי תכנון היזם לא יקומו בפרויקט דירות גדולות, הציע היזם למשה לקבל שתי דירות בשטח של 65 מ"ר כל אחת.
שוויה של כל אחת מהדירות החדשות הינו 1,000,000 ש"ח.
למשה יש דירה נוספת שרכש לפני חמש שנים בראשון לציון.
מה המס שבח שישלם משה? האם חל על משה פטור ממס שבח בתמ"א38?
פתרון:
בשלב הראשון, יש להבין שדירותיו האחרות שברשותו של משה אינן משפיעות על חבותו במס במקרה זה.
בשלב השני, על פי סעיף 49לג1(א)(1) יש לזהות כי החוק מקנה לקבל בפטור ממס שבח שתי דירות וקיימת הדרישה לעמידה רק בתנאי אחד מתוך השנים:
- שטח הדירה או השטח המצטבר של הדירות, לפי העניין, אינו עולה על שטח דירת המגורים הנמכרת בתוספת 25 מ"ר;
- שווי הדירה או השווי המצטבר של הדירות, לפי העניין, אינו עולה על סכום הפטור הקבוע בסעיף 49ז(א)(2) או על שוויה של דירת המגורים הנמכרת, בלא הזכויות לבנייה נוספת, לפי הגבוה.
היות והבניין ממוקם באזור מוטב, נבדוק כי משה עומד בלפחות תנאי אחד.
שתי הדירות שמקבל משה שטחן 130 מ"ר. שטח זה נמצא עומד במסגרת התנאי הראשון. לפיכך משה עומד בתנאים.
היות ומשה עומד באחד התנאים ודירותיו האחרות אינן מובאות בחשבון חישוב נקודתי זה, יזכה משה לפטור מלא בגין העסקה.
מלבד מפטור ממס שבח בתמ"א 38, יש לשים לב למס נוסף אשר עלול לחול על מוכר דירה:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על תשלום היטל השבחה במכירת דירה עם זכויות תמ"א 38:
בשנים האחרונות בעיקר בתל אביב, בערעור על חיוב בהיטל השבחה ניתן היה לקבל חוות דעת של שמאי מכריע אשר לא קובעת באופן חד משמעי האם יש חבות בהיטל השבחה או לא.
הנושא התגלגל לפתחם של המחוקקים על מנת שיכריעו בדבר. לאחר דיונים רבים, הוחלט כי יחול חיוב בהיטל השבחה במכירת דירות אשר זכויות הבנייה בהן מושפעות מתמ"א 38.
בדוגמה זו, אנו מדברים על החלטת ועדת הערר לעניין "רובע 3" על פי תכנית הרבעים של תל אביב.
המשמעות הינה כי מתוך מחיר הדירה, 8-10% יכולים להשתלם לוועדה המקומית בגין מס היטל ההשבחה.
הדבר עלול להביא לעליית מחירי הדירות, שכן המוכרים ינסו "להעמיס" את המס החדש על הקונים אשר בפועל, הם (הקונים), אלה שייהנו מזכויות הבנייה.
לנוחיותכם קישרו לאתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה – אפיון סוציו-אקונומי:
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.
- מתי מגיע לך פטור ממס שבח בתמ"א 38 - 26/09/2023
