איך תקן חניה משפיע על כדאיות כלכלית של פרויקט

הערכת שווי פרויקט וצפיפות יחידות הדיור מושפעת, בין היתר, מהאפשרות להתקין מקומות חניה – תקן חניה.

במאמר זה נשווה בין תקן החניה החדש מול תקן החניה הקודם ונבצע אומדן כדאיות פרויקט והשפעת תקן החניה על הרווח הייזמי.

תקנות החניה הקודמות נחקקו בשנת 1983. בשנת 1994 עודכנו התקנות עד שנות ה – 2000. בשנות ה – 2000 בוצעו שינויים בתקן החניה ונקבעו מרחקים ממרכזי ערים, הגדרת המושג סביבה מטרופולינית ומגמה להגבלת מקומות חניה לטובת עידוד תחבורה ציבורית.

בשנת תוקנו התקנות ותקן החניה שונה על מנת לעודד יותר שימוש בתחבורה ציבורים ולצמצם זיהום אוויר.

בין היתר, התקנות הסתמכו על תכנית הרכבת הקלה והמטרו שיתנו פתרון אמיתי למצוקת החניה במרכזי הערים.

תקן החניה החדש מגדיר את המושג "מתע"ן" בצורה הבאה: מערכת תחבורה ציבורית עתירת נוסעים". הכוונה למערכת המטרו והרכבת הקלה.

מטרת תקן החניה החדש הינה למצמצם חניות במרכזי ערים על מנת לעודד שימוש בתחבורה ציבורית. ככל שהמגרש קרוב יותר למתע"ן, כך מספר החניות בו יהיה קטן יותר.

תקן החניה החדש מגדיר טווח של מספר חניות וכן, מגדיר אזורים לפי מרחקם ממתע"ן.

לצורך הבנת חומרתו של תקן החניה החדש, התקן קובע כי בייעוד משרדים באזור א' (הקרוב ביותר למתע"ן) תקן החניה יעמוד על 1 לכל 240 מ"ר משרדים.

להלן חלק מטבלת הגדרת האזורים ותקן החניה מתוך החוק:

בדיקת כדאיות כלכלית תקן חניה שמאי מקרקעין

Table of contents [Close]

נקודת מבטם של שמאי המקרקעין והיזם על השינויים בתקן החניה:
- דוגמה לחישוב השפעת שינוי תקן החניה על שווי הקרקע:
- המחשה לחישוב שווי קרקע הנגזר מקיומה של חניה:
הגדרת האזורים על פי תקן החניה החדש:
- עידוד השימוש בכלי רכב דו גלגליים הנגזרת ממדיניות תקן החניה החדש:
- סיכום השפעת תקן החניה החדש:

נקודת מבטם של שמאי המקרקעין והיזם על השינויים בתקן החניה:

מה שברור מיד בקשר לתקן חניה זה שכל דבר לגופו.

קיימים מקרים בהם צמצום תקן חניה עובד לטובת היזם. בעיקר מדובר על פרויקטים של תוספת קומות ודירות.

יותר מזה, אף יצאה הנחייה כי בפרויקטים של תמ"א 38 מחסור בחניות לא יכול לתקוע את הפרויקט. אזי, הצורך בתשלום כופר חניה או במקרה הגרוע מכל, ביצוע חפירות מתייתר וליזם נוח יותר לקדם פרויקט מסוג זה.

מצד שני, בבניית פרויקטים חדשים ויוקרתיים, לעיתים קיימת עדיפות למספר חניות גדול המעיד על רווחה.

השאלה האם חניה כדאית או לא הינה פשוטה ביותר. עלות מול תועלת. כאשר חניות בתל אביב נסחרות ב – 500,000 ויותר, אין ספק שעלות החניה הינה זניחה ביחס לתרומתה הכלכלית.

תקן החניה החדש מבצע סוג של "חינוך מחדש" לצרכן התחבורה הישראלי. כאמור, ונצמד לדוגמה זו, התקן שנקבע למשרדים הינו 1 ל – 240 מ"ר.

בהנחה ומדובר בשטח ברוטו, הנטו הינו כ – 200 מ"ר ושטח זה יכול להכיל שלושה משרדי עורך דין. בהנחה ולכל עורך דין יש ביקוש למבקר אחד, נוצר לחץ הנובע מקיבולת החניה של הבניין.

כמובן שיש את קיזוז שעות היממה וכנראה שלא כולם מגיעים בשעה מסוימת, אבל כבר ניתן להבין את שינוי התפיסה שלמנסים להנחיל מוסדות התכנון על ידי תקן החניה החדש.

דוגמה לחישוב השפעת שינוי תקן החניה על שווי הקרקע:

בדוגמה זו המלווה בחישובים קלים נתאר את השינויים בערכי השווי הנגזרים מהקלה בתקן חניה.

בהנחה ותקן החניה יעלה ל – חניה 1 ל – 240 מ"ר, איך ישתנה שוויו של המגרש.

נתוני המקרקעין:

שטח המגרש: 4,000 מ"ר.
אופן בנייה: קומה מסחרית ומעליה 9 קומות משרדים.
תכסית וזכויות בנייה: 600% בתכסית של 60%.
תקן חניה קיים: חניה 1 ל – 50 מ"ר נטו.

נתונים כלכליים למשרדים הדומים בתכונותיהם:

שיעור היוון: 8%.
רווח ייזמי: 20%.
עלות בניית מ"ר משרדים: 7,000 ש"ח.
עלות בניית חניה תת קרקעית 120,000 ש"ח.
שווי שוק חניה תת קרקעית: 100,000 ש"ח.
מחיר למ"ר דמ"ש במשרד ללא חניה: 80 ש"ח לחודש.
מחיר למ"ר דמ"ש במשרד עם חניה: 95 ש"ח לחודש.

על פי הנתונים כבר ניתן לזהות שעלות הקמת חניה גבוה משוויה. יחד עם זאת, האם התשואה שהחניה יוצרת הופכת את המצב?

הרי על פי הנתונים השוק מוכן לשלם יותר על בניין רווי חניות.

בשלב הראשון נחשב שווי מ"ר בנוי בחלופות השונות.

בחלופה של תשלום דמ"ש בסך של 80 ש"ח למ"ר מתגלם שווי בנוי ע"ס 12,000 ש"ח.

בחלופה של תשלום דמ"ש בסך של 90 ש"ח למ"ר מתגלם שווי בנוי ע"ס 14,250 ש"ח.

בניכוי רווח ייזמי ועלויות בנייה השווי לקרקע בחלופה ללא חניה יעמוד על 3,000 ש"ח.

בניכוי רווח ייזמי ועלויות בנייה השווי לקרקע בחלופה עם חניה יעמוד על 4,875 ש"ח.

המחשה לחישוב שווי קרקע הנגזר מקיומה של חניה:

משרד בשטח של 240 מ"ר עם 4 חניות (על פי תקן חניה אחת ל – 50 מ"ר) יניב הכנסה שנתית של 273,600 ש"ח בניכוי רווח ייזמי ועלויות בנייה שווי הקרקעי יעמוד על 1,170,000 ש"ח.

משרד בשטח של 240 מ"ר עם 1 חניות (על פי תקן חניה אחת ל – 240 מ"ר) יניב הכנסה שנתית של 230,400 ש"ח בניכוי רווח ייזמי ועלויות בנייה שווי הקרקעי יעמוד על 720,000 ש"ח.

הפער לשווי הקרקע עומד על 450,000 ש"ח. לפיכך, כל חניה תורמת 150,000 ש"ח.

יוצא, כי הקטנת מספר החניות תשפיע על שווי הקרקע לשלילה. למאמרים שמאי משרדים, השפעת יחס ברוטו נטו במשרדים.

הגדרת האזורים על פי תקן החניה החדש:

התקן מגדיר את הקרבה למרכז הטבעת הראשונה למטרופולין כאזורים א', ב', ו – ג'.

אזור א': אזור זה הינו הנמצא במרחק אווירי של עד 300 מ"ר מציר מתע"ן. מטען שהוא רכבת, ימדד המרחק מיציאת הולכי הרגל מהתחנה.

אזור ב': אזור זה הינו הנמצא במרחק אווירי של מ – 300 מ"ר עד – 600 מ"ר מציר מתע"ן. מטען שהוא רכבת, ימדד המרחק מיציאת הולכי הרגל מהתחנה.

הגדרת אזור ג': שטח בתחום יישוב שחלה בו תכנית למתע"ן, שאינו בתחום אזור א' או אזור ב'.

בחלק ד' לתקן החניה החדש, התקן נותן כבוד גם לרוכבי הדו גלגלי שבינינו. התקן קובע מקום חניה לאופנוע על כל 200 מ"ר משרדים.

עד כמה זה רלוונטי לאור צורת החניה במרכזי הערים הצפופות, לא ידוע.

יחד עם זאת, אני יכול להעיד על מצוקת חניה גם לדו גלגלי במגדלי "בסר" בבני ברק על גבול פתח תקווה.

עידוד השימוש בכלי רכב דו גלגליים הנגזרת ממדיניות תקן החניה החדש:

נתון נוסף שניתן ללמוד על הפרק המדבר על האופנועים בתקן החניה הוא שהתקן מייעד אופנוע 1 לכל 5 יח"ד, דהיינו 20% מכלל הדירות.

נתון זה גבוה מאוד ביחס לאחוז משתמשי הדו גלגלי בישראל העומד על 4% בלבד מכלל כלי הרכב ו – 4.65% מכלל כלי הרכב הפרטיים, נכון לשנת 2020. כיום בשנת 2023 נתון זה אולי עלה.

להלן גרף המעיד על העלייה המצומצמת של השימוש ברכב דו גלגלי בישראל (מתוך אתר הלמ"ס):

בנוסף, הנה "עוגת" יחס משתמשי הדרך על פי סוג כלי רכב (מתוך אתר הלמ"ס):

מהתכנון ניתן לראות כי המדינה מכוונת להגדלת משתמשי הדו גלגלי פי חמישה ממה שקיים כיום באזורי הביקוש.

סיכום השפעת תקן החניה החדש:

גם הדוגמה של הקרקע בייעוד למשרדים שערכה ירד עקב צמצום התקן וגם הדוגמה שניתנה עם מדיניות צמצום השימוש ברכב המשפחתי הפרטי לטובת הדו גלגלי, מעידה בסופו של דבר על מגמה נכונה.

תלותה של המדינה ממיסוי על הדלק אינו מבוטל והכנסה זו ביסודו של תקציב המדינה.

כל החלטה אשר תטיב עם רווחת הסביבה והתושבים ותהפוך אותנו לעיר מודרנית הינה מבורכת.

אבל, ויש אבל גדול! האם הממשלות ישכילו לבצע את התכניות בצורה טובה ומהירה?

במקרים רבים היעדר של מקומות חניה מונע הקמה של דירות וניצול זכויות בנייה. בכל פרויקט יש לבחון בזהירות רבה את תקן החניה ולהבין האם התקן מתאים לפעילות העסקית שצופה היזם.

לנוחיותכם קישור לאתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה: