תכנון בית או מימוש זכויות בנייה במגרש צריך להיעשות בצורה מדויקת מאוד.
במקרים רבים קיימים כמה טיפוסי בינוי המותרים ליישום או שקיימות הוראות בנייה כלליות.
ציבור האדריכלים במקרים רבים נותן פתרון מקיף לתכנון הבית. יחד עם זאת, קיימים מקרים רבים נדרשת התערבותו של שמאי מקרקעין בתכנון בית.
מוסדות התכנון במקרים רבים קובעות לנו את גבולות הבית המותר לבנייה – המסגרת התכנונית.
במאמר זה נדבר על כמה מושגים חשובים מאוד אשר יעזרו לכם להבין את שפת התכנון.
כמו כן, במאמר, נתן דוגמה לשיטות תכנון בית פרטי בצורה הכלכלית ביותר.
Table of contents [Close]
מה צריך לדעת על המושגים החשובים כאשר מדובר על תכנון בית:
כאמור, רשויות התכנון מנסות להגביל את צורת הבנייה על מנת לאפשר צורניות ליישוב ורווחה לתושבים.
בסופו של דבר המגבלות באות להסדיר צורות בינוי ולמנוע כיעור המרחב הציבורי.
כל תכנית בניין עיר שמתפרסמת קובעת הוראות בנייה. בין ההוראות הנפוצות:
- צפיפות.
- מגרש מינימלי.
- תכסית.
- קווי בניין.
- גובה מבנה.
- שטח עיקרי.
- שטח שירות.
- קונטור.
- מ"ר אקוו'.
לצורך הבנת המושגים ניקח מגרש לדוגמה וננסה להעפיל עליו את הוראות התכנון.
שטח מגרש: 700 מ"ר.
תכסית: 40%.
צפיפות: 4 יח"ד לדונם על מגרש מינימלי של 250 מ"ר.
מספר קומות לבינוי (גובה מבנה): שתי קומות וגג שטוח.
שטחי שירות: 20 מ"ר (ממ"ד + מחסן).
מרתף: בקונטור הבית.
קווי בניין צדדיים: 3 מ', קן בניין חזיתי 4 מ', קן בניין אחורי 5 מ'.
לאחר בחינת הנתונים נעבור לניתוח התבע ונסיק מה התכנון המירבי שניתן להשיג ממכלול הוראות התכנית.
בשלב הראשון נבחן מה הוא הבינוי הטוב ביותר שמנצל את כל זכויות הבנייה.
ניתוח זכויות בנייה מתוך תכנית בניין עיר על ידי שמאי מקרקעין לצורך תכנון בית פרטי:
בשלב הראשון נחלק את המגרש בצורה הטובה ביותר שתכנית בניין העיר מתירה.
על פי הוראות התכנית, ניתן לבנות 4 יח"ד בדונם קרקע. התכנית אף קובעת גודל מגרש מינימלי שלא יפחת מ – 250 מ"ר.
למגרש שלנו חסרים 50 מ"ר על מנת להקים שלוש יחידות דיור של 250 מ"ר קרקע כל אחת.
לפיכך, התבע מגבילה אותנו להקים 2 יח"ד על מגרש של 350 מ"ר כל אחת.
בשלב השני נבחן את מגבלות של קווי הבניין על התכסית. מה הכוונה?
לעיתים תכנית בניין עיר מתירה תכסית (כיסוי קרקע בבינוי בפועל) אשר לא ניתנת לניצול עקב מגבלות קווי בניין ולא מאפשרת תכנון בית יעיל.
לדוגמה: תכסית של 40% על מגרש מרובע בשטח של 700 מ"ר עם קווי בניין 6 מ' אחורי, 6 מ' קדמי, 4 מ' צדדי.
לאחר שרטוט וחישוב יתרת התכסית לאחר יישום קווי הבניין, ניתן לראות שהשטח לתכנון בית בקומת הקרקע הינו 18.5 מ' * 14.5 מ' = כ – 268 מ"ר.
את התוצאה שהתקבלה נשווה למה שמותר לבנות בקומת הקרקע על פי התכסית: 700 מ"ר מגרש * 40% = 280 מ"ר.
לפיכך, ניתן להבין שקווי הבניין לא מאפשרים לנו ניצול של 12 מ"ר. אלו חישובים שחשוב מאוד לבצע לפני שאתם רוכשים קרקע לצורך תכנון בית.
בדוגמה שלנו, קווי הבניין הגבילו אותנו בניצול של 12 מ"ר. קיימים מקרים בהם המגבלה מהותית יותר ומשפיעה על שווי הקרקע בצורה מהותית.
להלן דוגמה למגבלת קווי בניין בחישוב זכויות בנייה לניצול בשלבי תכנון בית:
במקרה שלנו, התכסית הינה 40% אשר מתירה בינוי של 280 מ"ר וקווי הבניין מתירים שטח של כ – 358 מ"ר לבינוי בקומת הקרקע.
מהבדיקה עולה כי קווי הבניין אינם מגבילים אותנו בניצול זכויות הבנייה.
להלן תרשים בדיקת מגבלת קווי בניין על פי הדוגמה:
סיכום והשלב האחרון בחישוב שטחים אקוו' לבניה במסגרת תכנון בית:
בשלב השלישי של תכנון בית, נבנה את הבית בצורה תיאורטית על פי הוראות התכנית.
בהנחה והתכסית הינה 280 מ"ר לשני המגרשים העתידיים, התכסית לכל מגרש הינה 140 מ"ר.
לפיכך, בניצול המיטבי ניתן לבנות לכל יח"ד 120 מ"ר בקומת הקרקע, 80 מ"ר בקומה א' ומרפסת גג.
בנוסף, ניתן להקים ממ"ד בשטח של 12 מ"ר וחלל שירות של 8 מ"ר.
היות וכלל התכסית של קומת הקרקע הינו 140 מ"ר, נוכל להקים מרתף בשטח זה (קונטור).
תחשיב מ"ר אקוויוולנטי (אקוו') והשוואה בין מגרשים עם קווי בניין שונים:
מ"ר אקוויוולנטי זה מ"ר כלכלי. הכוונה היא מה התרומה של המ"ר הנוסף ביחס למ"ר העיקרי.
לדוגמה:
מה המ"ר אקוויוולנטי לדירה בשטח של 120 מ"ר עם מרפסת של 12 מ"ר.
בהנחה והשטח הדירתי העיקרי מהווה 100%, למרפסת יינתן מקדם אקוויוולנטי בשיעור של 30% (מקדם אקוויוולנטי).
אם מ"ר בנוי בדירה של 100 מ"ר סטנדרטית הינו 10,000 ש"ח. שווי של המרפסת בהנחה ומתקבל מקדם אקוויוולנטי של 30%, יעמוד על 3,000 למ"ר.
לפיכך, שטחה האקוויוולנטי של הדירה יהיה 120 + 30% * 12 מ"ר מרפסת = כ – 124 מ"ר ושוויה יהווה את המכפלה ב – 10,000 ש"ח.
כעת, נבצע חישוב של מ"ר אקוויוולנטי במגרש שלנו ונשווה למגרש שבו קווי הבניין מגבילים בינוי.
לצורך כך, ראשית, נקבע את המקדמים האקוויוולנטיים. המקדמים האקוויוולנטיים הם בעצם היחס למ"ר העיקרי.
שטח עיקרי: 100%.
שטח שירות: 50%.
ממ"ד: 90%.
חצר עד 100 מ"ר: 20%.
חצר מעבר ל – 100 מ"ר 10%.
מרתף: 60%.
מרפסות: 20%.
השטחים הבנויים והמ"ר האקוויוולנטי:
120 מ"ר בקומת הקרקע * 100%= 120 מ"ר אקוויוולנטי .
80 מ"ר בקומה א' * 100% = 80 מ"ר אקוויוולנטי .
12 מ"ר ממ"ד בקומת הקרקע * 90% = 11 מ"ר אקוויוולנטי .
8 מ"ר שירות בקומת הקרקע * 50% = 4 מ"ר אקוויוולנטי .
140 מ"ר מרתף * 60% = 84 מ"ר אקוויוולנטי .
מרפסות בניכוי ח. יציאה לגג: 110 מ"ר מרפסת גג + 20 מ"ר מרפסת בקומה א' * 20% = 26 מ"ר אקוויוולנטי .
חישוב יתרת חצר: 350 מ"ר חצר בניכוי 140 מ"ר תכסית מתקבלת יתרת חצר של 210 מ"ר.
100 מ"ר חצר * 20% + 110 מ"ר יתרת חצר שולית * 10% = 31 מ"ר אקוויוולנטי .
לסיכום, במגרש שלנו התקבלו = 356 מ"ר אקוויוולנטי .
חישוב כמות מ"ר אקוויוולנטי במגרש עם קווי בניין מוגבלים:
בדומה לחישוב תכנון בית מגרש שלנו, בואו נחשב את המ"ר האקוויוולנטי במגרש עם קווי הבניין המגבילים את התכסית.
השטחים הבנויים והמ"ר האקוויוולנטי :
268 מ"ר / 2 מגרשים בניכוי שטח ממ"ד ושטח שירות, 114 מ"ר בקומת הקרקע * 100% = 114 מ"ר אקוויוולנטי .
66 מ"ר בקומה א' * 100% = 66 מ"ר אקוויוולנטי .
12 מ"ר ממ"ד בקומת הקרקע * 90% = 11 מ"ר אקוויוולנטי .
8 מ"ר שירות בקומת הקרקע * 50% = 4 מ"ר אקוויוולנטי .
134 מ"ר מרתף * 60% = 80 מ"ר אקוויוולנטי .
מרפסות בניכוי חדר יציאה לגג: 104 מ"ר מרפסת גג + 20 מ"ר מרפסת בקומה א' * 20% = 24 מ"ר אקוויוולנטי .
חישוב יתרת חצר: 350 מ"ר חצר בניכוי 134 מ"ר תכסית מתקבלת יתרת חצר של 216 מ"ר.
100 מ"ר חצר * 20% + 116 מ"ר יתרת חצר שולית * 10% = 32 מ"ר אקוויוולנטי .
לסיכום, במגרש עם קווי הבנייה המוגבלים השטח האקוו' הינו = 331 מ"ר אקוויוולנטי.
בהנחה ושווי מ"ר מבונה הינו 10,000 ש"ח, פער השווי בין שני המגרשים יעמוד על 250,000 ש"ח.
איך שמאי מקרקעין מחשב שווי מ"ר מבונה בתכנון בית:
שווי מ"ר מבונה בעצם מהווה שווי מ"ר קרקע לבינוי.
לדוגמה, קיים מגרש בשטח של 500 מ"ר. שווי קרקע הינו 2,000 ש"ח למ"ר. יוצא ששווי המגרש הינו 1,000,000 ש"ח.
בהנחה וזכויות הבנייה במגרש הינם 60% בשתי קומות, כמות המר לבניה במגרש הינו 600 מ"ר. לפיכך שווי מ"ר מבונה זה החלוקה של שווי המגרש במספר המ"ר המבונה.
לפי כל כמות המ"ר האקוו' הינה 600 מ"ר עיקרי (60% * 500 = 300) + יתרת חצר של 350 * 10% = 335 מ"ר. השווי למ"ר מבונה יעמוד על 2,985 ש"ח למ"ר.
בתכנון בית ניתן להגיע לשווי מ"ר מבונה בשיטת החילוץ.
במידה וממוצע העסקאות של בתים בסביבה עומד על 5,700,000 ש"ח, ניתן להגיע לשווי מ"ר מבונה על ידי החסרת רכיבי הבית על להגעה לשווי קרקע או מ"ר מבונה.
את הרכיבים שננכה משווי הבית הבנוי הם: רווח ייזמי ועלויות בנייה.
בהנחה והרווי הייזמי עומד על עשרה אחוזים והבנוי עומד על 7,000 ש"ח למ"ר, שווי הקרקע יעמוד על כ – 1,000,0000 ש"ח
בשלב הראשון מחלקים את שווי הבית ברווח הייזמי ומקבלים כ – 5,200,000 ש"ח.
נחשב את עלויות הבנייה 600 מ"ר בנוי * 7,000 ש"ח למ"ר = 4,200,000 ש"ח.
יוצא, שהיתרה לקרקע הינה כ – 1,000,000 ש"ח.
סיכום:
במסגרת תכנון בית פרטי לעיתים קיימת שאלה איזה בינוי לבצע בהתאם לזכויות הבנייה מתוקף תכנית בניין עיר.
שמאי מקרקעין יכול לסייע לך בבחירת המגרש הטוב ביותר עם הניצול הטוב ביותר.
בנוסף, שמאי מקרקעין יכול לעשות חישוב כלכלי של ההשקעה ותזרים המזומנים הצפוי מההשקעה בניכוי הוצאות מיסוי מקרקעין כמו מס שבח או היטל השבחה.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.
- מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין דמי היוון? - 25/04/2024
- מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין לצורך חלוקת ירושה? - 27/01/2024
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על זכויות בנייה? - 27/12/2023
