איך שמאי מקרקעין מחשב כדאיות פרויקט B.O.T

אמנם ביצוע חישוב שווי של פרויקט B.O.T על ידי שמאי מקרקעין יכול להישמע מוזר, אבל שמאי מקרקעין מומחה צריך להיות גם כלכלן.

בביצוע חישוב של פרויקט B.O.T, שמאי מקרקעין יכול לגזור את שווי הקרקע, להעריך את תזרים המזומנים ואף לקבוע את משך ההפעלה המינימלי.

אחד הפרויקטים הנפוצים בישראל הינו כביש 6. כביש 6 נבנה על ידי משקיעים ולמשקיעים ניתנה האפשרות למכור נסיעות בכביש לתקופה של עשרות שנים.

משך תקופת ההפעלה הינו נתון קריטי ביותר כאשר קבוצת משקיעים זו או קרן השקעה מעניינת לבחון הצעות.

במאמר זה נדגים בצורה מאוד פשוטה איך צריך שמאי מקרקעין לחשב פרויקט B.O.T.

לצורך המחשת הדוגמה ניקח קטע דרך מכביש 65 ונדמה מצב אילו המדינה הייתה יוזמת עליו פרויקט B.O.T בדומה לכביש 6.

לביצוע הערכת שווי על ידי שמאי מקרקעין של פרויקט B.O.T נדרש לכמה נתונים קבועים.

לצורך הדוגמה, נניח שנקבעו התנאים הבאים על ידי מפעיל המכרז:

עלות נסיעה לכל רכב יעמוד על 3 ש"ח לפרק האורך ועלות ההקמה של הכביש תעמוד על 4,000,000 ש"ח לק"מ כולל פיתוח.

Table of contents [Close]

דוגמה לחישוב כדאיות כלכלית על ידי שמאי מקרקעין בפרויקט B.O.T:
- להלן נתוני נסועה לקטע הדרך מתוך אתר הלמ"ס:
תחשיב של שמאי מקרקעין בניתוח כדאיות כלכלית בפרויקט B.O.T:
- סיכום לחישוב פרויקט B.O.T על ידי שמאי מקרקעין:

דוגמה לחישוב כדאיות כלכלית על ידי שמאי מקרקעין בפרויקט B.O.T:

בפרק הקודם נקבעו שני תנאים לחישוב כדאיות כלכלית של פרויקט B.O.T על ידי שמאי מקרקעין.

מחיר נסיעה יעמוד על 3 שקלים לקטע דרך כולל מע"מ.
עלות הקמת כביש כולל עבודות פיתוח יעמדו על 4,000,000 ש"ח לק"מ.

נתונים נוספים:

אורך הכביש הינו 13.8 ק"מ.
שיעור היוון לפרויקט 7%.
זמן ההקמה כחצי שנה.
רווח ייזמי נדרש 25%.
רווח תפעולי 30%.
כמות רכבים בכביש על פי הלמ"ס 46,200 ליום.

קטע הדרך שניקח לצורך הדוגמה הינו בין כביש 4 במערב עד ההצטלבות עם כביש 6 במזרח.

לצורך ביצוע הדמיה מדויקת ככל הניתן, נמדוד את אורכו של קטע הדרך הנבחר בכביש 65 בפורטל הגיאוגרפי הלאומי.

מדידת כביש 65 לצורך ביצוע הערכת שווי פרוייקט BOT

על פי המדידה הגסה, אורכו של הכביש הינו 13.8 ק"מ. לפיכך, ניתן להסיק שעלות הכביש תעמוד על 4,000,000 ש"ח * 13.8 = 414,400,000 ש"ח בהתעלם מקיומם של מחלפים.

בשלב הראשון נחשב את ההכנסות מהפרוייקט על ידי סימולציה של התנועה בכביש. היות והכביש כבר קיים, ניתן למצא את נתוני הנסועה בכביש באתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.